⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  运动健将、行业领袖、企业家，在诸多称号中，郁亮笑称自己最中意的还是被人称作“靓仔”。本月7日，记者时隔一年在杭州再见到郁亮，瘦身后的他丝毫没有反弹的迹象。除了仍痴迷于运动健身、登山骑车外，身为万科的掌门人，不管郁亮愿不愿意，人们对他最为关注的，仍是在他眼中楼市政策及市场未来的走势，以及万科的一举一动。

  一年前抛出“房地产上下半场论”的郁亮，眼下依然认为“冬天模式”还将持续，并坦言“不要对政策转向抱有侥幸心理”。他更进一步表示，未来十年内，房地产绝不应自恃为国民经济的“主角”，而应明确“配角”的定位。针对近期的频繁拿地，虽然郁亮强调“这与看好后市并无直接关联”，但据记者了解，未来四个月将是万科今年的拿地高峰，或将超过前8个月拿地总和，并将保持600亿左右的推货量。

  房地产业好日子一去不返

  “过去房地产一直被定义为支柱产业，我现在觉得这个定位是有问题的。”对于万科未来的发展，郁亮认为首先要摆正行业定位。在郁亮看来，房地产今后更应该是个配套产业，服务于整体国民经济。“房地产未来绝不再是国民经济的主角，而是配角。只有搞清楚行业定位，企业才能在楼市下半场抓到更多机会，行业前景依然不可限量。”郁亮表示。

  郁亮强调，房地产作为配角的下半场虽然仍处在“黄金时期”，但这种表述并不意味他认为楼市调控政策有放松的可能。

  “房地产行业的上半场过于辉煌。”郁亮坦言，房地产过去那种好日子一去不复返，未来楼市调控将会长期化。基于对市场和政治环境的深刻认识，郁亮与万科一向“少说话、多做事”，对“限购”、房产税等种种楼市政策，郁亮一概不予评论，不做预测。

  既然“冬天很漫长”，郁亮和万科的态度都是练好体魄，长期作战。万科在下半场开局的应对策略首先是在产品上动脑筋。“房子的户型该变小的变小，该调整的调整，原来做两房的面积，现在想办法变成了三房。”郁亮表示，除了要造出好的房子，更要提供好的服务。

  万科的应对策略之二，就是进一步开拓海外市场。事实上，万科今年在香港已有所动作。今年7月，万科斥资10亿港元完成了香港上市公司南联地产的收购，标志着万科国际化战略的全面启动，而此前舆论只是将之简单解读为“海外融资”。郁亮进一步透露，万科近期刚刚成立了香港管理部，接下来会成立一个美国业务推进小组，在全球寻求业务机会。

  对于国际化战略，郁亮称，“万科的任何国际化计划都必须有当地合作伙伴，这是一个前提”，而其产品定位更为直接，就是“卖给中国内地居民的中高端房产。” 对于境外造房的首个落点，郁亮并没有明确表态：“中国人去哪里的人最多，万科就去哪里。”

  未来四个月迎拿地高峰

  从今年5、6月开始，万科一改上半年的低调沉默，频繁出手拿地，单月获地量逐月攀升。据不完全统计，自4月开始出手土地市场以来，万科今年至今已新增项目共27个，共需支付的地价款约120亿元。而在9月的第一周，万科继续在广州、合肥共花费46.7亿拿地。

  作为行业领袖，业界关心万科说什么，更关注万科做什么，近期大举拿地一时被外界解读为体现出万科对后市政策及市场的乐观态度。“人们常说一叶知秋，但在万科拿地这个问题上，大家想得过于复杂。”郁亮表示，万科近期的频繁拿地与对后市是否看好并无直接关系。上半年政府几乎没怎么放地，下半年才开始陆续加大土地供应量。万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。“不论市场好不好，我们都要买地，万科只会靠做房子赚钱，没别的本事。不买地我们饿死了怎么办？”

  不断增长的销售业绩相信也是促使万科有底气拿地的原因之一。截至8月末，万科已累计实现销售面积802.9万平方米，销售金额842.8亿元。郁亮表示，今年万科的销售肯定会实现正增长，不过在谈到未来四个月公司的拿地与供货计划时，郁亮表示万科从不做计划。  

  虽然郁亮坚称万科的经营安排都是跟着市场变化而变化，但作为年销售额超过千亿的超级房企，完全不做计划是不可能的。记者从一家知名券商处获悉，在其通过与万科高层的电话会议交流后了解到，7月至今万科买地量有明显上升，但从权益金额占销售额比例来看，此前拿地还只是补货概念，未来四个月可能是万科买地的真正高峰。“目前万科的买地进程尚未过半，未来4个月获地量将会比前8个月的总和更多。”该券商透露。

  而对于年底的供货量，记者了解到，8月一般是市场淡季，但万科今年8月推盘量达到120亿元，明显大于7月的100亿元左右。9月推盘量可能比此前预计的要少，在140亿元左右，10月则将有所增加。未来四个月，万科将有约600亿元的推货量，下半年整体推盘量明显高于去年同期，今年整体销售实现增长没有问题。