地产调控难松动

  房地产信托“基金化”避险

  ⊙记者 唐真龙 ○编辑 张亦文

  房地产调控的深入使得房价的反弹预期再次被压制，而房地产信托的风险也再度为市场所关注。记者从多家信托公司了解到，发行“基金化”的房地产信托产品将成为今后房地产信托业务的主要方向之一。

  相比较于传统的单一项目型房地产信托产品，基金型信托产品在风险控制上更具优势。房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资基金，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制，有利于聚集资金，分散风险，获得较高的规模效益。

  在“基金型”房地产信托产品方面，平安信托在业内进行了较早的尝试，此前曾推出“睿石”系列全功能房地产（信托）基金。该产品采用了“主动管理+组合投资”的方式，运用资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产市场，较大程度地降低了投资单一项目型信托计划的风险。该产品投资于多个项目、多个交易对手、结合行业周期配比债性资产和股性资产，以分散风险，为投资者带来具有相对优势的产品收益。

  据了解，睿石房地产基金每期平均配置4-7个基础资产，初始配置原则是股权类资产的配置上限仅为30%，通过分散投资，有效地规避结构性和区域性的行业风险。睿石房地产基金通过股债资产比例、交易对手信用风险、项目运作风险、区域市场风险等维度，通过组合配置分散投资风险和保障客户投资收益。以近期备受关注的“睿石2号”为例，该基金配置了29.68%的股权项目，虽然股性资产受到房地产市场波动产生较大下降，但是睿石2号的整体收益率仍达到11.02%，依然高于同期发行的债权类产品（8%左右）。

  除了平安信托之外，新华信托在“基金型”房地产信托产品方面也进行了较早的尝试，目前已经推出多款“基金型”的房地产信托产品。目前房地产市场调控持续深入，作为信托公司最赚钱的业务之一的房地产信托业务面临制约，因此多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型，降低房地产市场波动带来的风险。

  “目前刚性兑付问题已经成为制约信托业发展的一个重要问题，而基金型的产品由于是先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在某种程度上解决了刚性兑付的问题。”上海某信托公司负责人向记者表示。