■聚焦开发贷

  ⊙记者 苗燕 于兵兵 颜剑

  ○编辑 枫林 阮奇

  记者从多家银行了解到，与上半年开发贷款不增长或负增长相比，下半年多家银行的开发贷款将出现一定程度的增长。这种银根宽松性信号貌似是调控的“不和谐音”，但经过仔细调查，记者发现，开发贷款总量增加不代表调控转向，这些资金结构性倾向于保障房项目和央企等大企业发展。对于众多商品房开发商，尤其是开发中高端投资类物业的中小民营企业来看，开发贷款仍然十分紧张。

  保障房建设获定向宽松

  刚刚结束披露的银行业半年报显示，多家银行的房地产业贷款占比较去年末下降，仅有个别银行的开发贷占比提升。不过，多家银行相关人士均表示，与上半年相比，下半年房地产开发新增贷款规模将有明显上升。

  建行相关负责人在半年报业绩说明会上透露，与上半年开发贷负增长相比，该行下半年的新增开发贷规模计划在300亿元以内。而深圳一家股份制银行的人士也透露，该行行长此前曾表示，考虑到房地产市场已经见底，下半年将加大信贷投放力度。

  国家统计局最新数据显示，1至8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比前7个月提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%。这一增速与上半年各月同类数据相比，有明显增长。

  不过，银行界人士对此解释称，此举前不意味着开发贷对所有房地产企业敞开怀抱。“贷款主要用于支持保障房建设，以及项目资质良好的企业。当然，其中绝大多数是央企项目和地方国资房企项目。一些规模不大，且开发物业类型为调控对象的中小民营企业，到银行谈贷款的能力仍然非常弱。”一位北京银行界人士称。

  对于银行贷款支持保障房建设，上海等地近期已经信号频传。上海银监局9月初宣布，以名单制管理为抓手，全面指导市内各银行加大保障房建设的信贷支持力度。

  据了解，截至2012年6月末，上海名单制项下保障房贷款余额为685亿元，较年初增加175亿元，保障房贷款增量是同期全部住房开发贷款增量比重的104.2%。到目前为止，今年名单内保障房发放审批额度也已完成138.13亿元。各行保障房贷款总额度均超百亿元。

  上海银监局相关负责人表示，下一阶段，上海银监局将进一步细化名单制项目贷款的统计监测，对符合贷款条件的项目贷款落实情况进行重点跟踪，确保辖内银行充分落实信贷支持本市保障房建设与旧区改造工作的各项要求，力争全年实现保障房项目及旧改贷款增量651亿元，而这一贷款增量努力目标占2011年全市贷款增量超过20%。

  信贷环境仍未全面改善

  上述与保障房相关的数据说明，银根在房地产开发方面仍属“定向宽松”。银根未在房地产调控大方向上有丝毫放松的一个证明是个人贷款业务的收紧。一位北京房地产界权威人士向记者透露，就在8月份，北京一些银行已经开始悄然收紧此前放松过的二套房贷款。原本一些可以拿到优惠利率折扣的二套房，现在全面恢复至基准利率或1.1倍利率水平。“在全国大督查之后，各地陆续有收紧性调控的新动作出现。北京对个贷业务的收紧是响应调控基调的一个表现。对市场相关主体来说，即便没有新政策出台，小的‘微缩’信号同样值得关注。”上述北京地产人士称。

  此前，陆续有华东市场和深圳市场相继被媒体披露首套房贷八五折优惠淡出市场的消息。虽然此举的主要原因是八五折优惠利率对银行利润造成负面影响，但也一定程度上起到了响应调控的作用。

  而从房地产企业的角度来看，信贷环境的全面改善远未到来。绿城集团主席宋卫平日前表示，目前绝大多数民营房企，仍处于煎熬状态。万科集团总裁郁亮则称，当今的房地产行业最不需要的就是“对未来市场存在侥幸心理”。郁亮认为，房地产调控政策仍会长期化，“积极应对”是明智房企的唯一选择。

  不过，一些资质较好的民营企业也不排除深受银行青睐的可能。龙湖地产相关人士就曾介绍，目前国内各大银行对优质客户的倾斜越来越明显，即便是上半年，龙湖新增国内银行贷款量也超过预期，且获得了更为优惠的利率条件。

  “上半年，绝大多数房地产企业资金来源仍是销售回款为主，而不是银行贷款。良好的销售支撑万保招金为代表的众多房企在上半年基本走出了资金链最低谷，这一资金来源结构短期内不会有实质性改变。”一位房地产开发企业高层表示。

  地产信贷风险监管未松

  虽然开发贷只针对保障房定向宽松，但相关监管机构仍要求银行进一步加强房地产信贷风险管理。

  消息人士透露，监管机构要求银行密切关注开发企业融资行为，防止其违规套取银行资金。要求银行对参与高利贷、资金链断裂甚至涉嫌非法集资的开发企业，应尽早介入开展债权处置。此外，银行还要督促房地产开发企业加快销售，对回笼资金实行封闭管理并及时偿还贷款，防止其违规挪用。

  据统计，今年上半年，全国房地产开发资金来源同比增长5.7%，增速比去年同期大幅回落15.9个百分点，其中利用外资、自筹资金两项同比分别回落129.4和19.8个百分点。资金来源紧张和负债率高、债务集中到期等多重因素叠加，将进一步考验部分房地产企业资金链风险。

  为此，监管部门要求银行要继续做好对房地产开发企业的持续监测和风险动态排查工作，重点关注贷款一年内到期的开发企业资金链情况，对存在还款压力的开发企业，督促其通过转让项目、出售股权、增加抵押物等方式，尽快缓释风险。