⊙本报记者 安仲文 黄金滔

  得益于今年美国房地产市场的复苏以及美元资产强势的表现，去年十一月底成立的鹏华美国房地产基金取得较好的净值增长，鹏华美国房地产REITs基金经理裘韬认为，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现，而短期的操作机会来自一些强周期的REITs种类，比如工业类和酒店类。

  鹏华房地产REITs基金经理裘韬接受《上海证券报》采访时指出，今年REITs较好的走势源于基本面支撑。从价格上来看，当前的商业地产交易价格复苏进入中期，相较于过去三个周期而言，市场复苏通常在7-10年期左右，目前是复苏的第3年左右。他向记者指出，影响REITs收益的主要因素有房地产以及各行业特定的因素。

  具体说来，房地产市场主要是供需的体现，目前房地产市场供应紧张，而需求又逐渐复苏，因而投资REITs体现出较好的收益。同时，各个行业也有特定的影响因素，比如公寓类有人口结构的变化、住宅自有率的变化等。美国市场在2007年高点时住房自有率大概在69%左右，而后开始下降，住房自有率每下降一个百分点会产生110万的新增租房需求，目前很多公寓REITs的出租率已经达到较高水平，因此租金也呈现快速增长的态势，而多家庭住宅的供应增长在一段时期内还相对有限，这些因素都决定了公寓类REITs的涨幅。

  对于四季度REITs市场走势的判断，裘韬认为，尽管REITs的价格变化和市场正相关，但总体而言REITs公司“收租金”的本质一般不会随着季节有太大变化，总有一些细分类别的公司会表现相对突出。就四季度而言，REITs细类类别中有些行业比如零售行业在冬季进入旺季、公寓行业秋季也较为活跃，而目前美国推出QE3对REITs也是正面影响，从资本市场来看，QE3能起到压低利率的效果，而这对于具有固定收益属性的资产来说是利好，另一方面REITs也能相当于可以以更低的成本来获得融资。

  裘韬进一步强调，从房地产的基本面来看，美国各经济领域对商业地产的需求稳固增强，而主要地区的供应量仍较为有限；持续低廉的融资成本将促使REITs继续优化资本结构和参与项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有较强提升空间。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。

  尽管如此，裘韬也提醒道，美国经济复苏的步伐依然较为缓慢，未来几个季度美国房地产市场仍可能面临以下风险因素：美国的中长期利率上扬导致REITs融资成本的上升和估值的下滑；新增就业的放缓和个人收入增长的停滞会影响到消费者开支；大选年的政治博弈会对金融、医疗、政府等行业产生长期影响，进而影响其房地产需求；房产税和保险成本的攀升会影响到物业的盈利；欧洲主权债务危机离根本解决仍有很长距离，欧元区政策变数和经济衰退仍有可能再度干扰资本市场，造成REITs在内的金融股价格波动。

  在具体投资上，裘韬坦言，鹏华美国房地产基金的换手率比较低，由于REITs品种强制分红的特性，在决定投资一个品种时会考虑获取其分红收益及收益的稳定性，以长期持有为目标。除非是估值太高或者基本面发生变化才会卖出，不会根据目标收益率或简单的PE水平来进行决策，总体来看调仓属于小幅度，只会对细分类别中周期性强的行业做一些波段操作。

  他认为，短期来看，一些强周期的REITs种类将会在美国经济本轮复苏中率先反弹，比如工业类和酒店类。以酒店类REITs为例，因酒店的经营由房地产短期供需来决定，租约期限较短，经济敏感度较高，会随着经济变化快速反应，相对其他品种其波动较大，具有强周期性。而根据投资时钟来看，在经济复苏期，强周期行业会率先反弹。