今年以来，房地产企业自筹资金不降反升，其中，房地产基金和房地产信托担当了重要角色。昨天，老牌上海国企中华企业宣布出售位于上海核心地段的中华企业大厦五至二十七层物业，出售价格为7.9亿元。拟受让方正是一家房地产基金公司——天津畅和股权投资基金管理有限公司。

  ⊙记者 于兵兵 周桓 ○编辑 全泽源

  尽管房地产宏观调控的重要目标之一就是将投资热点从房地产业转移，但事实上，资金对房地产市场的看好仍未发生根本性改变。

  清科中心最新统计数据显示，三季度36支成长基金共计募集到位10.83亿美元；房地产基金本季募集8支所涉金额15.78亿美元，其中嘉德资产管理有限公司设立的房地产基金凯德商用中国发展基金III单支基金规模高达10亿美元，也是本季度募集金额最高的一支基金。

  房地产基金火爆背后

  国内房地产基金的兴起，是在房地产投资结构发生重大变化的大背景下出现的。

  根据国家统计局数据，今年初开始，全国房地产开发投资的到位资金结构出现重大变化：利用外资额出现惊人下降，若以今年前7个月利用外资额228亿元粗略估计，全年房地产开发利用外资或只有400亿左右，较去年同期接近“腰斩”。而房地产企业自筹资金却一路上涨，成为房地产开发到位资金的主力军。

  今年前8个月，全国房地产开发企业到位资金59714亿元，同比增长9.1%，其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；利用外资293亿元，下降53.7%；自筹资金25040亿元，增长12.5%；其他资金24495亿元，增长6.7%。在自筹资金中，房地产基金和房地产信托担当重要角色。

  全国房地产经理人联盟执行主席兼秘书长杨乐渝表示，地产私募基金是房地产转型创新的新动力，发展潜力巨大。据介绍，房地产基金投资灵活，从一级土地开发，到房地产开发，再到成熟物业的运营，均可涉猎。投资结构也比较灵活，从纯股权投资，到夹层投资，再到优先劣后结构的设计，能够满足不同投资人的需求。

  昨天，老牌上海国企中华企业宣布出售位于上海核心地段的中华企业大厦五至二十七层物业，出售价格为7.9亿元。拟受让方正是一家貌似新成立的房地产基金公司——天津畅和股权投资基金管理有限公司。而业内人士介绍，这一公司很可能是某专注于房地产投资的知名基金操盘手投控。

  之前的9月20日，嘉凯城集团股份有限公司宣布，嘉凯城全资子公司上海凯思达股权投资有限公司拟联合中融国际信托有限公司设立房地产基金--“嘉瑞长三角优势发展基金I期”。基金规模约10亿元，不低于8亿元，基金管理人为凯思达与中融信托指定机构北京中融汇富投资管理有限公司共同设立合资公司，股权比例51：49。基金将于2012年10月底完成基金募集及投资，基金投资年限3年+1年。而基金的核心目的是为旗下湖州龙溪翡翠筹措开发资金。

  房地产公司自己成立地产基金的趋势早在去年就已形成，包括保利、万科、金地、中海等都龙头房企都纷纷成立或受益于房地产基金。而房企自己成立基金往往都是为自身项目输血。另一类基金是单纯的私募形式，地产私募基金的发起人往往又都脱胎于房地产市场，比如从SOHO中国高管位置抽身下海的苏鑫如今自立的高和资本，正是房地产基金业的代表。

  从基金的投资类型上看，除了传统的项目投资和股权投资外，还有个崭新的切入点值得关注，即产业地产投资基金。

  9月初，浙江创安投资集团总裁姚宗君高调表示，希望运作与产业地产有关的地产基金。据了解，创安投资与利海地产集团合作发展旅游度假产业，其特点就是将地产、产业和金融紧密结合。另外，产业园区的基金概念也方兴未艾，具体方式是以产业园区开发商作为PE牵头人，以产业园区服务的公司做未来上市目标，产业基金通过上市前的股权投资分享园区企业IPO收益。

  募资虽回暖 项目还需精选

  进入二三季度，随着一线城市土地市场热度提升和商品房成交量上升，房地产基金的募资形势也正呈现回暖趋势。

  “募资难”无疑是今年股权投资基金面临的沉重话题，但对于房地产基金而言，似乎“最坏的时候已经过去”。房地产PE行业分析人士王东亮认为，过去几年一直作为市场主力的高净值个人客户今年开始走向沉寂。究其本质则是个人投资人往往抱着短期理财而非长期资产配置的理念来看待基金产品，“形势大好”则可以重复配置，“形势不好”则戛然而止，很难有计划地对另类投资进行持续配置。期限较短的项目基金其实风险集中但募资相对容易，而期限较长包含多个投资组合的“正规”基金却无人问津，也是资产配置理念缺乏的重要表现。

  中信旗下一家股权投资管理公司的董事总经理告诉记者，去年三季度末时整个市场新募集的房地产PE已达50余支。今年虽然受政府调控打压影响，房地产私募股权基金比预想的“差了点意思”，但是房地产信托异常火爆，只要有好的项目，资金“几个亿几个亿的会被迅速归集”。他认为，这说明老百姓对于把钱放在银行里相当抵触，而股市的连创新低，使得可供投资的标的物进一步减少。

  中银国际国庆节前发布研报指出，随着近期一线城市土地市场热度提升，去库存去化后开发商信心有所恢复。记者了解到，不仅是在一线城市，远在西南边陲的昆明，房地产市场的投资仍在持续流入，一位私募股权基金的实际控制人告诉记者，他正在当地筹划新一期的十亿元规模的房地产私募股权基金，“钱不是问题”，正在紧张地招聘适合的基金管理人。

  “目前我们募集的基金主要还是集中投向一二线城市。”中信旗下一家股权投资管理公司的董事总经理日前告诉记者，综合人口红利发展趋势、城镇化投资趋势、政策紧缩等各种考量，房地产基金从之前项目的“多点开花”转向了“精挑细选”。他们对于三线房地产市场还是相对谨慎，他认为三线城市一旦城镇化速度跟不上政府出让土地的速度，区域内房地产供应量短期相对过大，则交投风险相对比较大。