编者按：随着房地产市场的逐渐企稳，上市房企的三季报呈现向好的发展趋势。招商、万科三季报业绩颇为亮丽。在整个行业转暖的背景下，地产周刊将通过挖掘公告背后的新闻、分析区域市场的涨跌、解读公司投资动向的意图等方法，在“价值再挖掘”栏目中，不定期地为读者呈现有价值的地产公司。

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  面对一级土地开发这个诱人的大蛋糕，民营房企也当仁不让，纷纷进入抢食。

  新湖中宝10月12日发布公告称，控股子公司平阳利得公司与浙江温州平阳县人民政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，双方就平阳西湾海涂围垦项目的建设及后续开发等事宜达成了协议条款。虽然公告未透露该项目的具体金额，但是记者从平阳县发改委方面获知，该项目的“体量”达750亿之巨。

  更令人惊讶的是，这个项目在今年内，就可能有千亩土地被当地政府收储。

  分解750亿：

  相当于公司总市值的3.45倍

  一个750亿的大单，相当于新湖中宝2011年全年营收66.88亿的1121%，相当于新湖中宝总市值217亿的3.45倍。即使按照12年的开发周期进行平摊，也相当于公司去年营收的86%。

  记者在浙江省发改委官方网上发现，平阳西湾项目不仅是平阳县目前单体规模最大的民间投资项目，更是推动滨海新城和昆鳌新城联动开发、促使滨江片和西湾连成一体的造城项目。

  项目分南北片同时开发，南片工程开发时限为2012年到2020年共8年，投资350亿元，其中基础设施投入57亿元，项目开发投入293亿元；北片工程开发时限为2012到2024年共12年，投资400亿元，其中基础设施投入87亿元，项目开发投入313亿元。

  目前，南片围垦工程已完工，北片围垦工程正在建设中。西湾项目围垦工程完工后，平阳政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，平阳利得或由平阳利得指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价方式参与竞拍。

  对于750亿的资金来源，新湖中宝证券事务代表高莉向记者表示，公司将通过相关渠道进行融资，另外，有部分项目将以分包、合作的形式引入其他有实力的开发商一起开发。

  政策动向：

  平阳县年内或收储千亩土地

  记者调查获悉，新湖中宝获得的平阳西湾项目实际上早在10年前就已开始填海围垦，目前南片的2000多亩土地已达到出让标准。记者从平阳县有关渠道获悉，今年年内，南片的2000多亩土地中，将有一半土地进入政府收储，进入招拍挂程序，这可能令公司在该项目上的收获进程大大加快。

  按照一般情况，如此大体量的一级开发项目开发周期动辄几年，业绩确认也往往相应延后，但事实上，新湖中宝在2011年1月通过收购方式获得平阳利得这个项目公司时，平阳西湾这个填海围垦项目已进行了10年之久，公司在该项目上的收获进程将大大加快。

  记者了解到，平阳利得公司原本由几个自然人股东共同出资成立，于2000与温州平阳县水利水电局签署《围垦开发西湾海涂项目合同书》，以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目，并获得《围垦许可证》。由于利得公司股东后续开发资金不足，在2011年1月新湖中宝通过收购和增资的方式，获得利得公司51%的股权。

  正由于前期开发已达十年之久，因此在收购完成仅一年后，西湾项目南片的2000多亩土地已完成围垦，达到出让标准。这对于上市公司来说，无疑是捡了个现成的便宜，一级土地开发的业绩确认周期将大大缩短，且能自行控制计入利润的节奏。

  有知情人士告诉记者，新湖中宝在南片土地出让中更倾向于自己拿地进行一二级联动开发，但不论是谁最终拍得地块，新湖中宝在西湾项目上都能获得两块收益：一块是土地被收储之后，公司将按约定收取围垦土地的收储金；另外一块则是土地招拍挂出让后，利润部分公司可与政府按约定比例分成。

  值得注意的是，在新湖中宝今年公布的新一轮股权激励计划中，行权条件设定为“2012年度扣除非经常性损益前的净利润不低于23亿元”，按照总股本625885.78万股计算，每股收益大概要在0.37元左右。而目前市场给予公司的全年业绩预期普遍在0.26元-0.27元，有券商分析师认为，由于新一轮股权激励的对象人数更多且以公司新人为主，为了留住新人达到行权条件，公司必定会在年末冲刺业绩。新湖中宝内部人士向记者透露，平阳西湾项目将是公司冲刺业绩的“重头戏”，市场对公司普遍的业绩预期并没有给予南片土地入市足够的估计，如果能够按照计划顺利实施，那么达到行权条件基本无虞。