⊙李宇嘉

  房价上涨和房地产市场扩张的速度可以超出实体经济的增速，但不可能脱离实体经济的支撑而永远“裸奔”下去，这是我国目前不少二三线、三四线城市房地产规模过快增长后所面临的窘境。这些城市的中心区外围基本不具备开发条件，政府也缺乏资金，甚至不愿意将资金投入到公共服务设施建设中，承诺的配套和招商引资难以兑现，或者干脆以土地成片出让的方式让利于开发商来建设。但在二三线、三四线城市运营的开发商大多数采取“跑马圈地”的经营模式，即融资靠土地抵押贷款、收益靠提高房屋售价，看重的是土地开发的增值收益，并非培育物业直至成熟所带来的持续受益。在经济景气阶段，房价上涨收益驱动的巨大需求掩盖了有限的真实需求和缺失的配套设施，而当经济不景气时，真实需求是支撑房地产发展的最后防线，但经济下滑对于产业基础、居民收入冲击，加上公共服务配套设施缺失问题的暴露，二三线和三四线城市的房地产需求遂成无水之源。

  历来，一线城市和主要二线城市（省会和区域中心城市）获得的资源（投资资金、倾斜政策、就业机会、公共服务等）要远远多于其他二线城市和三四线城市，这也是为什么大家会选择在这些城市就业的原因。这些城市经济活力和弹性、产业积聚程度、人口集聚程度、居民收入要远远优于其他城市，所以住房民生诉求压力最大的城市，国家房地产调控的重点也恰是这些城市。近年来，特别是2010年实施限购以来，这些城市累积的住房需求特别大。尽管房地产市场出现了调整，但整体来看仍是供不应求，房价稍有下降便有购买力跟进，未来这些城市的吸引力将大于其他城市，城市化的进程也将快于其他城市。因此，未来我国房地产区域分化的第一个特征就是，一线城市和和主要二线城市（省会城市和区域中心城市）将继续平稳快速发展，而其他二三线城市和三四线城市将进入挤泡沫的阶段。

  未来我国房地产区域分化的第二个特征就是，城市中心区的房价较外围区域的房价更为坚挺或上涨得更快。

  在城市面积扩张快速期，公共服务设施追不上城市扩张是个全球性问题，即使在为追求生活和居住舒适而驱使人们普遍迁居远郊的美国和西欧，自上世纪80年代以来也出现了大城市复活和城郊萎缩的现象，原因是越来越严重的公共交通问题(拥挤、时间和高油价)、就业机会分布的不均衡和中心区居住环境的改善。在埃及和巴西等新兴国家，因为新城或卫星城的公共服务设施供应不到位，为疏散城市中心区的居住压力而建设的新城或卫星城，也都在不同时期和不同程度上出现了住房空置或空城问题。而公共服务设施追不上城市扩张的根本原因，在于公共服务设施需求所包含的内容，较“钢筋水泥混凝土”式的城市扩张要多得多，城市居民对于公共服务设施需求的多样性、复杂性难以由简单的城市外延式扩张来解决。

  笔者认为，我国公共服务设施追不上城市扩张的问题更为突出。目前，各大城市大规模新增的路网建设将主城区与郊区、新城联系起来，但优质的教育、医疗、就业、公共安全等资源依旧集中于城市中心区，政府在新区的公共服务设施投资力度不够，而且公共服务设施的软实力也不可能在短时间内培育起来。因此，我国各大城市“造城运动”的结果是产生了大量“卧城”或“睡城”。当大家都在追逐中心城区的就业、教育、医疗、商业等稀缺的公共资源时，交通拥挤、上学困难、就医昂贵等问题也越来越严重。这使各大城市中心区的房价难以回落。由于一线城市和和主要二线城市吸引力仍远远大于其他城市，城市化增速仍高于其他城市，这些城市中心区的房价将上涨得更快。

  楼市的区域分化，渴求新的对策。

  （作者单位：深圳市房地产研究中心）