⊙项 峥

  近年来以组团炒房搅动全国楼市神经的温州，如今楼价开始领跌了。据报，目前温州房价与2009年、2010年时房价的最高位相比，平均每平方米下跌2万元，下降了约30%或40%不等。与此相伴，温州地价大幅下降，据国土资源部公布的城市地价监测数据，今年三季度，温州住宅地价同比下降18.03%。

  今年以来我国楼市运行变幻莫测，“旺季不旺，淡季不淡”。传统的“金九银十”未能如期带来楼市成交量扩大，虽然11月楼市成交在迅速回暖，以万科、保利和招商地产为代表的标杆龙头房企已提前完成全年销售目标，10月，全国70个大中城市新建商品住宅环比价格上涨的城市有35个，似乎房价上涨预期再次形成，但未来楼市运行充满了不确定性。预估未来，或许可从温州房价暴跌之中得到些许启迪。

  从温州与全国房地产形势的背离走势看，或许温州房价下跌，只是个案。不过，笔者以为，从宏观背景考察，温州房价的暴跌，是伴随着温州实体经济增长动力下降，以及去虚拟化过程中发生的。从某种意义上说，温州房价暴跌，在中国经济发展方式转变的过程中，特别是制造业转型升级过程中，使其具备了普遍性特征，或许对预测未来全国房价的走势有一定启示意义。

  三季度，温州地区生产总值增长5.7%，低于全省平均大约2个百分点。国际金融危机爆发后，对有低端制造业之都称号的温州传统支柱制造业冲击极大，订单锐减、资金周转困难、企业经营效益下降。面对疲弱的市场需求，以“低、小、散”为主的温州商贸企业较易陷入经营困境，今年上半年温州市工业增加值仅增长3.1%。经济增长动力下降，主要是因为温州低端制造业未能及时升级改造，新的制造业增长点始终难以形成。打火机、皮鞋、服装和低压电器这些低端制造业科技含量低、样式容易模仿、产能扩张快、同业竞争致毛利率极低。随着人民币汇率升值，劳动用工成本上升，产品出口竞争力急剧下降，并且越来越受到东南亚地区、巴基斯坦等国企业的强有力挑战。尽管地方政府和企业也意识到温州制造业转型的必要性，但缺乏外部强力冲击、存在企业守成观念，特别是温州本地工业科技基础薄弱，科技创新氛围淡薄，科技投资风险较大但缺少激励与引导，新兴战略性产业生存发展空间狭小，贻误了制造业转型的有利时机。

  实体经济去虚拟化也是温州房价暴跌的重要诱发因素。多年来，温州民间资本规模庞大，热衷资金逐利游戏。而在资金逐利游戏中，房地产的投资属性和金融属性，是支撑民间融资发展和资金逐利游戏的空中楼阁。虽然是三线城市，但温州房价上涨动力强劲，房价之高媲美京沪。同时，房地产投资和投机的暴利，也大量吸引生产资金流入，实体经济增长动力更加不足。

  房地产市场发展离不开实体经济。实体经济是基础，是前提。脱离实体经济发展，大肆投机房地产，只会吹大房地产泡沫，最终促使房地产泡沫破灭。从各国情况看，大凡房地产市场发展超前实体经济，都要承受房价大幅下跌的苦果。西班牙、日本如是，中国也不太可能例外。经过近三十年的发展，我国制造业承接发达国家外移产能，迅速成为制造业大国。在此过程中，制造业利润率下降，国际竞争力不足，发展后劲严重不足。但制造业转型升级是个危险的跳跃，不仅需要增加科技投入，也需要大量资本投资，且成功前景难以确定。而我国城镇化释放的房地产发展空间巨大，吸引了制造业资本和民间闲置资本的大量进入，造就了我国房价连年上涨的记录。可见，我国房地产市场发展已明显超越实体经济，不仅蕴涵了较大的房地产泡沫风险，而且成为中国经济发展方式转变的重要阻力。高房价意味着更高的投资成本，更多的消费需求被挤占，经济向消费需求拉动的转变尤为困难重重。

  房价过快上涨反映了金融虚拟化的特征。温州房价暴涨暴跌的过程，深刻地反映了房地产的金融虚拟化特征，体现出金钱“接鼓传花”的特点，没有创造出任何真实的价值。以限购和限贷为主要特征的房地产市场调控，有效抑制了房价的过快上涨，减少了宏观经济金融运行的风险。但需要注意的是，限购政策效应已开始衰减，限购对有实力购买者缺乏约束，房地产调控政策应加大对差异性房地产税收政策的运用，大幅提高投资和投机的成本。这可能是确保房地产市场长治久安的重要之道。

  房价与实体经济的背离终要回归。市场经济供给和需求力量的此消彼长，以及宏观经济增长动力的转变，都会促使房价回归与实体经济相适应的价位。经济增长动力下降，企业主资金周转困难，都增加房价下跌动力。在“买涨不买跌”心理作用下，市场需求也急剧萎缩。所以，脱离实体经济，空谈楼市供求，只会扰乱楼市预期。

  （作者系经济学博士，财经评论人）