房地产信托兑付风险乍现
“发新还旧”模式难以为继
房地产信托兑付风险开始浮现出来。11月下旬，山东省高级人民法院的一则拍卖公告，使得房地产信托的兑付风险，露出冰山一角。
在国家楼市宏观调控政策下，各地对房地产行业出台了限购乃至限价等措施，银行也对房地产企业贷款收紧，通过信托公司发行项目成了房地产公司的选择。在现实的操作中，部分房地产信托项目在即将到期时，通过发行新的信托项目予以“借新钱还旧钱”而延续，但在房地产信托也逐步收紧的当下，这些房地产信托项目暗藏的兑付风险也逐渐显露出来。
当多方合力打压下，被市场推波助澜的潮水逐渐退去，真正裸泳的人，开始逐渐露出水面。尽管中国信托业协会的统计显示，房地产信托兑付的洪峰已经过去，不存在行业性系统性的风险。但可以肯定的是，这次拍卖中涉及的信托项目出现的风险，是第一次，但绝不是最后一次。
而目前在发的信托项目中，房地产信托的预期收益率依然高居榜首，在四季度以来的信托项目预期收益率普遍收低的情况下，依然普遍保持在10%左右。
⊙本报记者 赵明超
拍卖公告引爆房地产信托兑付风险
本周三，位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体青岛凯悦中心，将在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖。
在各地多如牛毛的房地产拍卖中，一起普通的房地产拍卖，也许根本不会引起关注。但这起房地产拍卖，因为涉及房地产信托项目兑付问题，成为在今年房地产信托兑付高峰中，首例以拍卖形式去完成兑付的信托资产处置项目，因而备受多方关注。
拍卖的标的物青岛凯悦中心，由于涉及中融信托发行的房地产信托项目，被信托业称之为最著名的烂尾房地产。目前，在遍寻不到下家接盘的困境之下，不得不提请法院进行拍卖。
此前的11月22日，山东省高级人民法院发布公告称，将定于2012年12月12日，也就是本周三，在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦中心，该项目的债权人，是该项目募集了大量开发资金的中融信托。
根据该信托项目合同，该信托项目成立于2010年10月，募集规模为3.845亿元，预计年收益率为10%左右，其中认购金额在100万到300万之间的，预期年化收益率为9%，认购金额在300万元以上的，预期年化收益率为11%。该信托计划资金用于凯悦中心项目的建设及受托人与凯悦置业约定的其他合法资金用途。其保障措施是凯悦置业以其持有的“凯悦中心”在建的1-5层商业裙房抵押给受托人。凯悦置业股东及法定代表人向受托人提供连带保证担保及个人无限连带保证担保，受托人中融信托已完成对《抵押合同》、《保证合同》及《信托贷款合同》办理强制执行公证。
据了解，在一系列针对房地产行业的国家宏观调控下，部分房地产项目销售举步维艰，而青岛凯悦置业就是在该项目封顶后，因销售不畅而无力还款。尤其是该项目定位过于高端，而高端项目受到政策调控最为严重，使得销售中出现困境，最后不得不通过拍卖来变现资产。不过，目前该拍卖资产是否能够拍卖一个好价钱，能否让中融信托收回信托资金，只有拍卖揭晓后才能知道。
以拍卖形式来处理信托资产，在房地产信托市场，应该是近年来的首个案例。通常情况下，通过拍卖环节处理，存在流拍可能，或者最终成交价低于评估价。据了解，该项目拍卖参考价仅3.3亿元，甚至低于信托公司为该项目所募集投入的资金。
尽管该房地产信托是否能够如期兑付一直是关注的焦点。但由于监管层高度关注以及信托公司自动普遍收紧房地产业务风险，今年以来房地产信托兑付总体平稳，并未出现大规模的风险。
沪上一家信托公司的业务经理介绍，目前存在潜在兑付风险的信托项目，大多是2010年四季度发行的项目，由于当时房地产信托的发行门槛不高，而信托公司的风险控制也基本流于形式，在当时国家开始收紧房地产银根的情况下，信托项目成了部分房地产融资的绝佳渠道，以至于大批房地产信托项目发行。
不过，他表示，由于信托项目有担保机制，房地产信托爆发系统风险、出现大面积兑付危机的情况微乎其微。而监管层和信托公司处于行业发展的考虑，基本不会出现项目不能到期兑付的情况。“基本都是刚性兑付，尽管没有明确规定谁刚性兑付，但是肯定不会违约，至少从目前来看短期内不存在违约问题。”此外，上月全国十大城市房价呈现轻微回升态势，房地产信托的风险在逐步缓解，大规模违约事件几无可能。
“借新还旧”模式难以为继
事实上，中融信托针对青岛凯悦中心的房地产信托项目，在该信托计划成立11个月之后，西川信托拟在上述中融信托项目的基础上再成立一款信托计划，信托资金与前述中融信托的项目构成前后接龙，然而由于渠道抵制等因素，该项目终究没有成行。但是，因为第二家信托公司发行产品接连遭到曝光，使得该信托项目成为信托业内最著名的“烂尾”项目。
据了解，2011年9月，也就是中融·青岛凯悦信托计划存续期进入第11个月，按照此前的合同约定，该信托计划成立满12个月后，中融信托有权要求开发商兑付提前终止。
但是，就在即将进行提前兑付的最后期限，四川信托却发行的一款“川信·青岛凯悦”信托计划，根据公告，该信托产品，计划募集资金8亿元，其11%-13%的年收益率更是引起投资者的关注。该信托项目募集期是2011年9月13日至10月13日，刚好是前述信托计划的推出期。这种操作模式，毫无疑问采用了“借新还旧”模式。
虽然收益率高于同期产品，但由于其过于明显的“拆了东墙补西墙”，遭到了诺亚财富、恒天财富等多家第三方理财机构的抵制，而银行渠道也拒绝销售该信托产品。在渠道为王的理财产品销售格局中，渠道拒绝销售，无疑宣告了产品的终结。最终，四川信托一纸公告终止了该信托计划。
据了解，为了应对房地产信托的集中兑付，信托业内的处理方式主要有以下几种：第一种是信托公司或信托公司大股东的资金接盘，通过信托公司自有资金先期接盘，形成过桥资本，然后寻找下家进行处理。这种情况下，由于信托产品发行时，对其担保抵押物已经做了充分的调查，一般不存在资不抵债的情况，信托公司可以放心接盘。
第二种情况是寻找地产私募接盘，或者寻找有意出手的买家，“只要有下家予以接受，信托公司就可以提前结束信托项目，尤其是一些存在一定潜在市场风险的项目，信托公司对于提前结束项目，更是乐见其成。”
据了解，有不少地产私募基金，会在房地产信托面临兑付的节点上，以较低的价格去接盘，这主要取决于对房地产后市的预判，如果他们觉得目前是房地产反转的时机，那么抄底房地产信托将是赶上房地产的投资机会和创富机会。
第三种情况是，通过资产管理公司接盘，这种情况主要是信托公司为了方便省事，通过专业的资产管理公司，可以有效地处理后续事务，而让自己专注于核心业务。
在目前情况下，由于监管部门对房地产信托的监管愈发严格，“借新还旧”的模式基本上难以为继。
房地产信托收益率仍高
普益财富研究数据显示，目前发行的信托产品中，房地产信托项目依然保持较高的收益率，大部分预期收益率均在10%以上。投资门槛均在100万元。其中四川信托发行的昆明经典双城城中村改造项目，产品期限为24个月，预期收益率为11.4%，而仅有款房地产信托项目预期收益率低于9%，是中投信托发行的国信观湖湾信托项目，期限为24个月，收益率为7.8%。
10月30日，五矿信托成立的“太湖新城应收账款投资集合资金信托计划”，募集资金规模高达10.04亿元，就是一款投资于房地产领域的权益投资债权投资类产品。11月7日，中铁信托3.1亿信托贷款受让天地源西安项目债权，用于开发房地产项目建设。二者的收益率均在10%左右。
银率网的统计显示，目前在售的信托项目，投资方向为房地产的项目共有40个，预期收益率基本在10%左右，其中收益率最高的百瑞信托发行的隆鑫地产信托计划，收益率为12.5%，该信托计划以增资新设或股权转让方式入股重庆隆鑫地产公司，用于项目公司拍地以及前期开发。
而“复星豫园商旅文基金股权投资1期集合资金信托计划”，预期收益率竟然高达22%-35%，尽管投资起点是500万元，如此高的收益率还是让人匪夷所思。该计划书显示，这只信托基金的发行规模预计为2亿元，上限最高不超过4亿元。信托期限为3年，不超过5年。认购的起点金额为500万元，预期收益可以达到年化22%-35%左右。该基金预期可在第2年开始分配收益，先分配8%，直至项目结束。
与此相对应的是，投资于商业类的信托项目，其预期收益率只有7.5%左右，权益类投资也只有9%左右。而最近几个月来，信托产品的预期收益率下降呈现下降趋势，10月份预期收益率只有8.24%。
在信托产品的预期收益率下降的情况下，房地产信托一枝独秀，引得资金追捧，根据用益信托工作室统计，在11月26日至12月2日一周内，房地产信托发行就突破100亿元。
房地产信托受追捧，但其潜藏的风险也不容忽视，而青岛凯悦中心的拍卖也为风险敲响了警钟。业内人士表示，目前投资房地产信托需要注意两方面的风险。针对信托资金中的双保险机制，要综合考察信托项目中的相关各方。一方面是信托项目的还款来源，另一方面是信托计划的担保方。“前者直接关系到本金的安全与否，后者则是前者出现问题后的保险屏障，一旦信托计划用款企业经营出现了风险，出现不能到期兑付的情况，连带担保方将是保障本金的最后一道防线。”