3100亿元

  据中金公司研报，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。

  ⊙见习记者 高翔 ○编辑 枫林

  “泰宇花苑”项目位于温州市平阳县鳌江镇的中心地带，曾是当地的热销楼盘。如今，该楼盘已停工近一年，开发公司负责人陈岳西已于去年7月1日由上海浦东出境。

  此前，陈岳西曾通过建设银行当地分支机构（以下简称建行）、安信信托以及民间借贷融资。其中安信信托为该项目发行了4亿元的信托产品，即将于今年4月到期。

  目前，平阳县政府已经介入，成立了工作处置小组，争取各方债权人能共同进行后续开发。处置小组内部人士表示，届时靠开发商筹资兑付已经不现实。而安信方面则回应，已有流动性上的预案来做保证。

  “泰宇花苑”停建于2011年末，正值温州民间借贷风波爆发之际。而根据中金公司研报，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元，将迎来兑付高峰。平阳当地人士表示，2011年上半年长三角地区房地产信托发行较多。根据信托计划平均两年期限来推断，今年一二季度，针对温州本地及周边地区的小型开发商所发行的信托项目，将迎来大考。

  老板已于去年7月出境

  “泰宇花苑”项目，位于温州市平阳县鳌江镇，位于该镇的镇中心地带。按照规划，项目总用地面积41400平方米。

  开发商为温州泰宇房地产开发有限公司（以下简称“泰宇房开”）成立于1999年6月，注册资金1亿元，由陈岳西、金云城、金彩云3人分别出资90%、6%、4%设立。陈岳西为实际控制人。

  该楼盘于2009年4月30日开售。根据购房合同，该楼盘将于2012年8月31日交付。2011年，有业主发现楼盘施工进展异常。据浙江本地电视台报道，2012年春节过后，就没有工人回来了，楼盘已然停工。

  去年7月，有业主得到消息，陈岳西已经“跑路”。8月，平阳县政府成立了泰宇花苑工作协调小组，由平阳县政法委副书记叶永武担任组长。去年12月底，当地又成立了泰宇花苑工作处置小组。

  处置小组内部人士告诉记者：“目前，泰宇房开已经散架。” 记者于1月7日下午来到泰宇花苑施工现场及售楼处。施工现场空无一人，售楼处大门紧闭，门上贴着一张水费缴纳通知单。

  以土地升值为名发行信托计划

  为了开发泰宇花苑，陈岳西先后通过建设银行、民间借贷以及安信信托融资。

  该地块总用地面积41400平方米，有两本土地证。陈先将其中一块地抵押给建设银行，贷得1.5亿。

  陈岳西还通过民间借贷筹集资金。据上述处置小组内部人士告诉记者，根据自然债权人自救小组的事后统计，民间借贷的数额在4.9亿左右。目前该项债务还在进行逐笔司法认证。

  2011年4月，陈又将另一块地【平国用（2005）第2-8135号】的土地使用权以第一顺位抵押给安信信托，将前述地块【平国用（2006）第2-8036号】的使用权以第二顺位抵押给安信信托，由安信方面为泰宇花苑发行“温州‘泰宇花苑’项目开发贷款集合资金信托计划”，发行规模4亿，为期两年，根据投资金额的不同预期年收益率在10%到11.8%。

  根据信托项目计划书，4亿资金中有2亿元用于调整债务结构。记者获悉，有8000万用于归还建行贷款，1.2亿用于偿还部分民间借贷及工程款。另外2亿用于土建、外墙、内装修、设备安装及小区配套等项目后续开发建设。

  根据计划书，两块土地当时的评估价值总计11.5亿。而根据上述内部人士透露，之前两块地的评估价仅为3.69亿。有评估公司以“土地使用权升值”为由，将评估价抬高，使得泰宇放开得以从安信信托方面融得4亿资金。

  记者并未获得详细的抵押合同，也未从安信信托方面得到关于土地使用权升值的回应。

  如今，楼盘已经停工。上述内部人士对本报记者表示，目前泰宇房开的金融机构欠款为4.7亿（安信信托4亿，建设银行7000万），民间借贷初步确认是4.9亿。此外，截至去年9月，欠税总计887万，拖欠施工单位工程款3300万（尚未最终核实）。

  如果泰宇放开走破产清算路线，目前仅剩7万平方米左右的楼面，按楼盘价测算，或许资金缺口会很大。假如楼盘得到进一步注资并正常复工，将还未取得预售权的房屋出售出去，并且销售情况良好，预计项目会产生9.2亿元左右的收益，那么资金缺口在3.8亿左右。

  倾向走重组之路

  自从“泰宇花苑”项目停工后，各方展开了积极的自救措施。上述内部人士透露，从去年3月开始，自然债权人就成立了自救小组，与建行和安信信托积极对接，并请求政府出面协调。王建力也透露，安信信托曾派项目经理来到鳌江，与自然债权人和业主进行协商。

  建行的开发贷款于去年夏天到期，但建行方面表示同意贷款延期，并在适当的时候给予后续资金支持，使项目复工。

  至去年10月份，建行、安信信托代表和自然债权人达成了初步的框架协议，合作开发该楼盘，后续产生的项目收益优先保障安信信托的4亿元募集款和建设银行的7000万贷款。

  但至今，建设银行和平阳县政府方面未得到安信信托的正式回应，故目前复工的实质工作并未展开。

  上述人士表示，其实建行、安信信托和自然债权人共同开发是最好的结果。因为如果走破产清算路线，能够拿回的钱很少，于各方都不利。王建力也表示，多方共同开发，对业主来说也是最好的结果。

  上述内部人士表示，目前破产清算和重组两条路线在同时进行中，政府方面更倾向与多方合作，走重组路线，争取在2013年3月底之前，将已经出售的楼房复工。

  今年4月，由安信信托发起的“温州‘泰宇花苑’项目开发贷款集合资金信托计划”就将到期。根据信托计划，“到期时，由借款人泰宇房地产归还全部贷款本息”，“项目公司实际控制人陈岳西与实际管理人陈丽霞（注：陈岳西女儿，目前不知去向）对信托贷款本金及利息的偿付提供个人连带责任担保”。此外，陈岳西将持有的公司90%的股权质押给安信信托，并办理强制执行公证，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保。

  如今，陈岳西已经出境，泰宇房开已经散架。上述内部人士直言，届时到期兑付时，“想要在这里筹集资金兑付显然是不现实的”。

  安信信托相关人士此前对媒体表示：“这款产品从设立抵押到管理，都是合法合规的，且抵押物重组，保全措施做得也不错。公司出了问题，我们已经有了流动性上的预案来保证。”