⊙记者 卢晓平 ○编辑 龚维松

  从2003年的“18号文”算起，10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。但房价仍是一路走高。对此，2013年全国两会上证演播室邀请经济学家华生答疑解惑。他认为，房地产调控，不是想不想调的事，而是来不来真的事。

  房价高企根子在土地财政

  主持人：最新出炉的“国五条”细则，再次把房地产推到风口浪尖上。您如何看？

  华生：房地产调控大的趋势肯定是从原有的行政性限购，转换为用经济手段调节，即主要用财政、税收、金融手段调节房地产市场。目前一线城市房价又开始上升，我认为，不是能不能调下来，而是想不想调，是否想真调。

  房地产价格高企不下的根子问题是现在的土地财政制度，使得地方政府不想也不愿意调。一旦房价下跌地价就会跌，地价跌了地方财政收入就减少。加上目前地方财政已经很困难，房价下跌带来的地价下跌对他们的压力很大。因此，他们不意愿想调节。再加上一些既得利益集团，如开发商等也不愿意调。这就是这些年来楼市调控成效不大的主要原因。

  其实，房地产调控的经济手段很多，就看是否真的想调了。

  主持人：房地产业作为国民经济的支柱产业，是不是难以替代？

  华生：这是一个误区。我很早以前就说过，我国支柱产业应该是基础设施建设，是建筑业，这是各国在整个城市化进程中的支柱产业。因为建筑业需要消耗钢材、水泥等，建筑业会拉动几十个相关产业，并不是卖房倒地。在土地和房子上面倒来倒去，并不能拉动经济增长，也不是经济的支柱产业。所以，现在最大的误区就是把城镇化阶段支柱产业，由建筑业变成房地产业，大家都去炒地炒房子赚钱，那怎么能行！

  我国城镇化将迎高速发展期

  主持人：新型城镇化的潜力到底有多大？

  华生：新型城镇化主要是人的城市化，人要住下来就需要有大量的基础设施建设，包括安居工程建设等。目前中国城市户籍人口占比才35%，按照国际成熟经验，要发展到占比70%——75%以上时，城市化和经济发展的主升阶段才结束。

  我国周边的国家，如日本、韩国等，差不多都是用了三四十年的时间，使得城市人口占比从20%、30%上升到80%。也就是说，我国今后二十多年还处于城镇化的高速发展期。

  主持人：人的城镇化进程中，主要特征是什么？

  华生：过去的城镇化主要是圈地，靠土地升值来赚钱，地方政府、开发商都是其中受益者，甚至包括城中村农民，以及囤房子的人，靠土地、房子升值赚钱。

  但人的城镇化恰好相反，不是靠土地发财，而是需要花钱。无论是外地就业人口，还是农民工和他们的家属，要能在就业城市安居下来，就需要花钱。所以，人的城镇化比原来的土地城镇化要困难得多，但这也是我国最大的可持续发展的内需所在，也是社会公平正义的必然要求。

  楼市调控政策面临调整

  主持人：对于土地制度改革，切入口是什么？

  华生：土地制度改革切入口是梳理一下跟土地相关的受益人，是否该拿到这些利益。包括地方政府、城中村农民、房地产开发商、囤房者等。

  全国人民城镇化都集中到这儿来的收益，为什么全归到你头上来了，显然不公平。你们都成了千万富翁、亿万富翁，连个税收调节都没有，这说得过去吗？

  主持人：尽管三四线城市出现所谓“鬼城”现象，但一线大城市房价需求量仍很大，如何调整？

  华生：从趋势来看，房价在城镇化过程中大规模回落，可能性确实不大，但是像现在一、二线城市的高房价，连城里人都住不起，农民工又能怎么住？外地就业人口又能怎么住？从这个意义上看，大量的满足自住需求的普通住宅价格，如果不下来的话，那么，人的城镇化实现可能性就很小。

  “国五条”细则确实是重申和细化了过去很多政策。如果我们要走一条新型城镇化道路，意味着整个房地产政策肯定要做重大调整。

  下一届政府3月中旬就产生了，我认为下一届政府会与时俱进，锐意创新，在房地产调控政策方面应考虑做些改革。