田 立

  有人做过统计，截至上周房地产调控“国五条”细则出台，过去十年间，中央政府关于房地产行业的各种大调控措施就相继出台过九个“批次”。实际上，如果加上从2002年底推出的有关房贷利率上调算起，调控次数还不止九次。一国对于一个行业如此长期、频繁制定调控政策，在近代经济史上并不多见。这一方面显现出政府对关乎民生产业的重视，另一方面也反映出政策对于现实的无奈。新华社就发文感慨：十年九调，房价屡调屡涨。

  从纯粹的技术角度看，十年来的调控政策几乎始终建立在一块基石之上，这就是购房需求。无论是提高房贷利率，还是“限购”、“限贷”甚至“限价”，从传导机制上讲，都是要削弱房地产需求，以此来达到限制房价的目的。依据传统经济学理论，这是非常可靠的逻辑。然而严酷的现实一次次告诉我们：这个逻辑并不可靠。

  记得五年前，我和一些热爱金融学的年轻学者们一起从金融学的角度多次公开讨论房地产的特殊属性，即资产属性。正是因为房地产对于市场主流购买者来说是资产而非商品，因而其价格形成机制自有其自身规律。今天，我愿再次重复这个已用十年实践证明是正确的结论：经济学供求原理对于商品价格是对的，但对资产价格来说是大错而特错的。因此，今后在制定房价调控政策时，再不能用供求均衡原理来支撑了。

  但这里也有争议：房地产原本就是商品，怎么就成了资产呢？或者，既然商业地产可以作为商品，为什么在定价时就不该遵循供求原理呢？其实，这是现代经济社会一个怪相，即有些东西既可作为商品，也可当成资产。当你试图享用其效用时，其商品属性的一面就显现出来；而当你把它作为保值、增值对象时，其资产属性就在冲你微笑。问题是，当一件东西同时具有两种属性时，谁在其价格形成机制中发挥作用呢？那就要看市场上那个最高出价是由哪种属性决定的了。

  有人买房是为了住，对他们来说房屋就是商品；但有人买房是为了日后升值抛售，房子对这些人来说就是资产。那具有双重属性的房子的价格到底由谁说了算呢？很不幸，是后者，就是把房子当资产来投资的人。因为预期升值，所以这些人愿出更高的价格。这么一来，房地产市场上最高价格也就由这部分人决定了，因此舆论将这些人称为“炒客”，或更有倾向性的“投机者”。但从价格机制的角度看，实际上这是房屋的资产属性发挥了作用，这也就是为什么以商品属性为逻辑基础的经济学理论在房价调控上失效的原因。

  回顾以控制需求为逻辑基石的调控政策，不论“限购”、“限贷”，看似一个比一个严厉，但都未触及资产价值的本质，最多只能是造成一种市场上“流动性缺失”现象，逼着受困于流动性的人以低价出售房子，就好像以前的典当一样。实际上参与典当者都知道，典当物之所以价廉不是不值钱，而是缺钱所致。一旦市场上的人不缺钱了，谁还典当呢？价格又从何打下去呢？

  新近出台的“房产所得税新政”，也没有威胁到房产价值，只是把价值这块蛋糕重新分割而已。固然市场会再次因此而受到冲击，但市场一旦稍微冷静就会发现，这并没有破坏房子继续升值预期，甚至类似于“阴阳合同”之类的钻空子手法很快就会在二手房市场活跃起来。

  所以，现在摆在政策制定者面前的问题，是回过头来从问题的最根本出发点进行梳理：抑制房价的目的到底是什么？仅是抑制房价本身呢，还是解决老百姓住房难的民生问题？

  如果是前者，那就不必在需求上做文章了，而要从房产价值上动脑筋，即用何种办法抑制房产价值升值预期。坦率地说，这是件难事，因为房地产的价值往往是经济发展预期的函数，因此只有另外一条路可走，就是房产税。说到底，就是要让预期升值的标的物不断“失血”，无论从哪种资产定价理论出发，这种资产的当前价值都要比不失血的资产来得低。因此，房产税触及的是房产价值这个核心，而非流动性缺失。所以，从理论上讲是有效的，至少逻辑上是正确的。

  如果是后者，那就应建立能保证老百姓住上房的市场机制和社会制度安排，也就是常说的“经适房”和“廉租房”。不否认这两种手段在实践中都存在着问题，但根源不是逻辑上出错误，而是执行人出了问题。我们不能因噎废食，甚至受某些故意为之的别有用心之人的蛊惑而放弃这两种手段。实际上，在房价迟迟得不到解决的情况下，经适房与廉租房的意义只能说更大了。

  回顾十年来的房价调控政策，在实事求是的科学原则下，我更倾向于探讨问题的本质，而本质中的本质其实就是行为的逻辑基础，当我们的行为符合科学的逻辑时，就有效，反之，则无效或失效。尤其是当实践已证明过去的行为逻辑有问题时，我们的功课就要从逻辑的修正上做起，这才是科学的发展观和方法论。

  (作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长)