政策预期模糊刚需蜂拥入市

  各地执行细则需尽快落地

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  自2003年以来，中国房地产市场经历9轮调控，而我们目前正在经历的第9轮调控，或许是市场影响最大、难度最高的一次。

  首先，在供给实际不足的情况下，通过抑制需求来硬性收紧成交，进而压制地产商和房东的涨价动机。但这种短期操作，会积压更多需求，为未来涨价埋下伏笔。其次，从限购这种短期行政指令性的调控，向税收体系改革的长期调控过渡，此间涉及个人所得税和房产持有税两个税种在可操作性方面的现实挑战，可谓举步维艰。在此过程中，但凡有丝毫细节没有考虑清楚，准备充分，都可能误伤刚性需求，甚至反推房价上涨。

  在“国五条”细则出台一周后，有必要对此进行提醒和反思。从这一周来的楼市现状看，误伤刚性需求的情况已经十分明显，为了防止政策“窗口期”的负面效果进一步扩大，应呼吁各地尽快出台细则，稳定市场预期。

  从北京、上海等一线城市的楼市状况看，各地交易大厅人头攒动，好似春运。排队过户、排队完税的情况屡现报端。如果说这种集中过户是政策窗口期的自然反应，且在决策层预料之内，那么房价短期内大幅上涨，就可能是市场始料未及之处。

  上海上周部分二手房涨价明显，有的房源挂牌价格甚至从总价190万直涨至250万元。另外，有三至四成二手房意向购房者转向一手房市场，进而助推了一手房价格。位于上海浦东镇某楼盘上周末连夜开盘，房价较之前公布的预售价格小幅上涨8%，开发商向购房者明确表示，下月新盘单价再涨1000元/平方米。包括万科等众多一线房企3月在上海开出的新盘价格均有不同程度的上调价格。对于上海这种由二手房蔓延至一手房的涨价情况，北京房地产市场权威人士称，一线城市均“概莫能外”。

  这里，需要理清的一个重点是，房地产市场的现状究竟成就了谁？影响了谁？

  从当下的情况看，刚性需求受到不小冲击，而这一轮积极购房的人群中，刚性需求为数不少。如果是改善性需求（即卖掉唯一一套，再买入自住房源），未来即便在个税方面被“从宽发落”，但不排除因有以往的贷款记录，被视为第二套购房，进而大幅提高首付比例和贷款利率。于是这些人，难免趁窗口期赶紧买房。第二类刚性需求是纯刚性，即首次置业者。这类人也在积极入市，并形成了今天“千军万马”搭楼市末班车的场景。

  不得不提的是，刚性需求争相入市的一个重要原因，是对政策预期的不确定性，尤其是二手房交易严征20%个税的可操作性的疑问。

  据了解，一些地方细则已经成文，但在个税方面的表述却相对模糊。比如有地方版本称“个人所得税的征收将严格依照国税总局相关规定执行。”但截至目前，国税总局未对个税征收有明确细则。

  在此情况下，有关部门应尽快出台相关执行细则，以有效堵截短期内的楼市混乱局面。因为细则一出，二手房交易税费的增加和二套房贷款门槛的大幅提高，将通过成交环节的“休克疗法”，强行压制房价上涨预期。

  最后，一旦政策落地，楼市会走向何方？

  业内一致的看法是，只要二手房个税严格征收，同时提高二套房购房信贷门槛，从4月起，以一线城市为代表的楼市将经历2至3个月的成交低谷期。成交量的快速下滑将最终引导房价回归。对于土地市场而言，其降温将迟于成交量的下滑周期。

  到今年年底，如果成交持续低迷，或许还会迎来翘尾行情，毕竟需求在不断积压，一旦政策给出现些许窗口，都可能引来需求方的跟风式入市。当然，这些都是建立在房产税尚未全面推开的基础上的假设。