北京万通地产股份有限公司
2012年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
一、市场形势分析
2012年，全国房地产市场呈现逐步回暖态势。国家统计局数据显示，2012年，全国房地产开发累计投资7.18万亿元，同比增长16.2%。全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。全国商品房销售额6.45万亿元，增长10%，其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。
2012年，货币政策适度放松。央行在2012年2月和5月分别两次下调存款准备金率，下调幅度均为0.5个百分点；6月和7月期间，央行两次下调存、贷款基准利率。适度宽松的货币环境让房地产行业的融资环境较2011年有所好转。
二、报告期内经营业绩回顾
1.总体经营情况
2012年，在公司董事会的正确领导下，经营团队围绕转型与增长这一主题，遵循“滨海新区，美国模式、万通价值观和打造绿色公司”的战略方针，在巩固住宅业务的同时，加大力度开发商用物业，在提升商用物业的营运能力和资产管理能力方面取得了较大突破，开拓了新的融资模式，实现了财务安排的多样性与商用物业业态拓展的最优匹配，公司绿色战略实施及创新研发工作获得了实质性进程。公司通过建设和执行产品标准化，提升客户价值，计划运营管理与效率提升等方式，进一步提高核心竞争能力及可持续发展能力。
报告期内，公司实现营业收入407,053万元，比上年减少15.52%；实现归属于母公司所有者的净利润37,485万元，比上年同期增长20.35%。截至2012年12月31日，公司净资产352,291万元，比上年增加6.95%。
2.公司主营业务及其经营状况
报告期内，公司主营业务是住宅的开发和销售及商用物业的开发和出租。向商用物业转型，达到商用物业与住宅业务并重，是公司的既定战略，2012年在加大商用物业投资，展开商用物业布局方面走出了坚实的一步。
在商用物业方面，按照专业进行分工，将商用业务分为"商用设计管理、商用市场研策、商用投资与计划管理、商用运营管理四大中心，聚焦“产品、金融、运营管理"能力的提升，建立并完善商用业务管控体系。
1）北京万通中心D座：优化租户结构，全年换、续租客户共计36组。其中新签约租户23组，续租租户13组，扩租租户5组。新签约平均有效租金290元/月/平米。实际成交面积为20772.36平方米。全楼实际出租率为98.2%。
2）杭州万通中心：2011年6月，开工建设；2011年9月，桩基施工完成；2011年10月，通过LEED金级预认证；2012年9月，A栋C栋写字楼开始销售。
3）天津万通中心：2012年3月如期开工；9月28日举办正式开工仪式；10月4日土方开挖；项目通过LEED金级预认证；引入BIM技术。
4）上海虹桥万通中心：2012年9月20日项目开工；12月3日土地证获取；项目获得LEED金级预认证；引入BIM技术。
5）北京CBD核心区Z3项目：方案设计工作的全面开展。
在住宅业务方面，强化了以下内容：
1）住宅产品系列标准建设；
2）客户价值提升（景观）；
3）客户价值提升（社区及销售中心）；
4）计划运营管理与效率提升。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司本年结转项目收入规模小于上年，因此导致营业收入减少。
(2) 主要销售客户的情况
本公司前五名客户营业收入的总额为74,352,990元，占本公司全部营业收入的比例为1.83%。
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3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
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4、 费用
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本年公司新开盘项目较少，已开盘项目营销费用投入减少导致销售费用减少。
5、 现金流
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
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应收账款：本年因收回销售房款而减少。
其他应收款：本年新增应收第三方股权转让款而增加。
长期股权投资：本年因处置对联营公司的投资而减少。
固定资产：本年因正常摊销而减少。
长期待摊费用：本年因正常摊销而减少。
递延所得税资产：本年因项目公司预提成本及税金无法税前扣除相应确认递延所得税资产而增加。
短期借款：本年偿还短期借款而减少。
预收账款：因交付相应结转收入，而减少了预收账款余额。
应付利息：本年借款余额减少，因此应付利息余额减少。
其他应付款：本年因收到代收代付款项及第三方保证金而增加。
一年内到期的非流动负债：因本年归还一年内到期借款而减少。
长期借款：因本年归还而减少。
其他非流动负债：本年因设立信托计划而产生新的金融负债。
(四) 投资状况分析
1、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
委托理财产品情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
2、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
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4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 公司发展战略
公司将继续坚定地执行“滨海新区、美国模式、万通企业文化及绿色公司”的战略，充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源，以京津地区为战略区域，形成该区域的竞争优势；坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创万通地产特色的商业地产投资模式；进一步完善守正出奇的企业文化，打造专业团队，大力推进绿色公益战略，履行企业公民的职责、回报社会，通过建设绿色公司、绿色产品，为公司的所有利益相关者带来更大的回报，加大创新研发工作力度，全面提升公司市场应变能力及核心竞争能力。
(二) 经营计划
2013年，公司计划完成以下五大方面工作：
1）完成新项目拓展2-3个；
2）完成商用运营模式的建立；
3）完成健康住宅的标准和实践；
4）落实成本优化计划和持续跟踪及优化；
5）深化组织效率。
(三) 可能面对的风险
宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，市场竞争日趋激烈等外部因素对公司有效推进战略，取得预期经营成果产生较大影响，与同行企业相比，我公司股本规模、资产规模及经营团队的专业化能力还有待进一步提升。
北京万通地产股份有限公司董事会
2013年3月15日
| 股票简称 | 万通地产 | 股票代码 | 600246 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 程晓晞 | 王渴 |
| 电话 | 010-59070788 | 010-59071169 |
| 传真 | 010-59071159 | 010-59071159 |
| 电子信箱 | chengxiaoxi@vantone.com | wangke@vantone.com |
| 2012年(末) | 2011年(末) | 本年(末)比上年(末)增减（%） | 2010年(末) | |
| 总资产 | 10,746,006,948.00 | 11,307,764,036.00 | -4.97 | 11,876,151,579.00 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 3,522,907,709.00 | 3,293,982,598.00 | 6.95 | 3,191,684,179.00 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 555,622,411.00 | 721,030,268.00 | -22.94 | 863,189,602.00 |
| 营业收入 | 4,070,526,092.00 | 4,818,451,239.00 | -15.52 | 3,568,396,779.00 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 374,845,287.00 | 311,458,769.00 | 20.35 | 413,608,344.00 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 204,814,631.00 | 293,760,612.00 | -30.28 | 186,243,583.00 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 10.96 | 9.76 | 增加1.2个百分点 | 13.39 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.3081 | 0.2560 | 20.35 | 0.3399 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.3081 | 0.2560 | 20.35 | 0.3399 |
| 2012 年度 | 结果 | 计算依据 |
| 资产负债率（%） | 63 | 普华永道中天会计师事务所出具的公司2012年度审计报告 |
| 有息负债率（%） | 32 | |
| 货币资金占总资产比例（%） | 16 |
| 报告期股东总数 | 95,847 | 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 | 90,984 | |||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 万通投资控股股份有限公司 | 境内非国有法人 | 51.16 | 622,463,220 | 0 | 质押448,000,000 | |
| 申银万国证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 未知 | 0.54 | 6,590,819 | 0 | 无 | |
| 中国建设银行股份有司－博时裕富沪深限公300指数证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.42 | 5,050,194 | 0 | 无 | |
| 谭宝林 | 境内自然人 | 0.35 | 4,227,000 | 0 | 无 | |
| 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪 | 境内非国有法人 | 0.32 | 3,842,088 | 0 | 无 | |
| 马少英 | 境内自然人 | 0.26 | 3,172,600 | 0 | 无 | |
| 中国建设银行股份有限公司－信诚中证500指数分级证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.25 | 3,066,459 | 0 | 无 | |
| 国元证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 未知 | 0.24 | 2,945,240 | 0 | 无 | |
| 赵勋亮 | 境内自然人 | 0.21 | 2,503,886 | 0 | 无 | |
| 谢德贻 | 境内自然人 | 0.20 | 2,458,100 | 0 | 无 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人关系。 | |||||
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 4,070,526,092.00 | 4,818,451,239.00 | -15.52 |
| 营业成本 | 2,749,206,199.00 | 2,673,960,652.00 | 2.81 |
| 销售费用 | 122,405,093.00 | 149,852,893.00 | -18.32 |
| 管理费用 | 173,716,421.00 | 186,540,277.00 | -6.87 |
| 财务费用 | 93,394,154.00 | 100,149,827.00 | -6.75 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 555,622,411.00 | 721,030,268.00 | -22.94 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 294,412,943.00 | -1,746,634,266.00 | 116.86 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -863,182,108.00 | -584,576,807.00 | -47.66 |
| 营业收入 (元) | 占本集团全部营业 | |||
| 收入的比例(%) | ||||
| 国寿远通 | 20,150,000 | 0.50 | ||
| 新新小镇某购房客户 | 14,500,000 | 0.36 | ||
| 新新小镇某购房客户 | 14,252,990 | 0.35 | ||
| 新新小镇某购房客户 | 12,800,000 | 0.31 | ||
| 新新小镇某购房客户 | 12,650,000 | 0.31 | ||
| 合计 | 74,352,990 | 1.83 |
| 分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 房地产销售 | 房地产 | 2,702,621,577 | 98.31 | 2,629,247,363 | 98.33 | 2.79 |
| 物业出租 | 物业出租 | 46,573,012 | 1.69 | 44,711,219 | 1.67 | 4.16 |
| 科目 | 2012年度 (元) | 2011年度 (元) | 同比增减 |
| 销售费用 | 122,405,093 | 149,852,893 | -18.32% |
| 管理费用 | 173,716,421 | 186,540,277 | -6.87% |
| 财务费用 | 93,394,154 | 100,149,827 | -6.75% |
| 科目 | 2012年度 (元) | 2011年度 (元) | 同比增减 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 555,622,411 | 721,030,268 | -22.94% |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 294,412,943 | -1,746,634,266 | 116.86% |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | -863,182,108 | -584,576,807 | -47.66% |
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产销售 | 3,915,729,385 | 2,702,621,577 | 30.98 | -16.30 | 2.79 | 减少12.82个百分点 |
| 物业出租 | 129,729,838 | 46,573,012 | 64.10 | 22.48 | 4.16 | 增加6.31个百分点 |
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 北京地区 | 1,568,490,838 | 9.30 |
| 天津地区 | 1,868,681,079 | -44.20 |
| 川渝地区 | 608,287,306 |
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期末数占总资产的比例（%） | 上期期末数 | 上期期末数占总资产的比例（%） | 本期期末金额较上期期末变动比例（%） |
| 应收账款 | 1,565,322 | 0.01 | 21,432,641 | 0.19 | -92.70 |
| 其他应收款 | 581,406,706 | 5.41 | 452,884,894 | 4.01 | 28.38 |
| 长期股权投资 | 434,623,725 | 4.04 | 577,484,748 | 5.11 | -24.74 |
| 固定资产 | 32,739,683 | 0.30 | 38,709,850 | 0.34 | -15.42 |
| 长期待摊费用 | 16,138,427 | 0.15 | 23,771,557 | 0.21 | -32.11 |
| 递延所得税资产 | 143,467,290 | 1.34 | 80,791,065 | 0.71 | 77.58 |
| 短期借款 | 278,819,221 | 2.59 | 383,864,514 | 3.39 | -27.37 |
| 预收账款 | 1,300,048,840 | 12.10 | 2,019,514,690 | 17.86 | -35.63 |
| 应付利息 | 23,201,941 | 0.22 | 35,190,891 | 0.31 | -34.07 |
| 其他应付款 | 163,432,845 | 1.52 | 120,445,692 | 1.07 | 35.69 |
| 一年内到期的非流动负债 | 530,495,368 | 4.94 | 847,872,000 | 7.50 | -37.43 |
| 长期借款 | 702,283,250 | 6.54 | 1,023,460,350 | 9.05 | -31.38 |
| 其他非流动负债 | 808,751,170 | 7.53 | 343,601,134 | 3.04 | 135.38 |
| 公司名称 | 业务性质 | 主要产品或服务 | 注册资本 (元) | 总资产 (元) | 净资产 (元) | 净利润 (元) |
| 天津万通时尚置业有限责任公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 250,000,000 | 899,620,892 | 569,041,231 | 159,859,939 |
| 北京万通龙山置业有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 150,000,000 | 441,161,165 | 301,303,953 | 47,047,081 |
| 北京万通龙山天地置业有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 200,000,000 | 626,925,286 | 253,371,874 | 55,954,884 |
| 北京广厦富城置业有限公司 | 房地产开发 | 房地产项目 | 90,000,000 | 1,870,696,293 | 378,745,314 | 183,858,554 |