⊙记者 朱楠 ○编辑 阮奇

  由于二手房过户潮的影响，北京、上海、深圳等地3月以来的二手房成交均已创下新高，其中因担心新政落地后税费政策的变化而闪电签约的恐慌性交易占到大半。尤其是那些未满五年或非唯一的二手房业主，更担心未来可能要征收的20%个税而紧急挂牌甚至愿意降价成交。

  为了能赶在新政落地前成交，近期不少购房者通过“包装”进行避税或取得购房资格，各种名目的“包装”层出不穷，在二手房市场上大行其道。

  业内人士预计，随着政策落地最后期限的临近，3月底二手房市场有望降温，而随之而来的很可能将是从爆棚直接到交易急冻的“冰火两重天”。

  各地3月二手房成交创新高

  根据北京住建委网站公布的网签数据统计显示，截至16日，3月份北京全市二手住宅网签总量已达23779套。虽然3月才刚刚过半，但是网签量已经创下近34个月来的月度成交量新高。

  在上海，由于相关机构仅公布二手房整月成交数据，因此单周成交情况无法获得准确的全市数据。但记者从中原地产、汉宇地产、21世纪不动产、德佑地产、我爱我家等几家沪上大型中介机构获悉，这些中介公司3月至今二手房成交均大涨，几乎都达到了去年同期的3-5倍。“2012年12月和今年1月份上海二手房成交套数都是2.4万套左右，而3月比前几个月好了不止一点点。”德佑地产研究中心总监陆骑麟预计，上海3月二手房成交总套数或将达到5万套。

  而据深圳中原地产的监测，3月上半月二手房成交套数已超过6000套。3月首周，深圳二手住宅成交2662套，第二周又成交3259套，环比上升22.43%，二手房成交均价亦环比上涨了15.88%，达到25927.48元/平方米。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，国五条细则虽然已经出台，但各地执行细则出台并无明确时间表，“月底前必将出台”的市场预期进一步加剧了市场各方“抢搭政策末班车”的恐慌。受此影响，二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户需求量的增加，引发了近期网签量的大幅上涨。此外，新政出台后咨询量、新增需求和房源登记量、成交量的明显上涨，也将使得未来一段时间（各城市执行细则落地前）的网签量持续保持高位。

  能否免个税致房东心态分化

  据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自3月1日国五条政策发布后，上海市二手房市场立刻引起一波高峰，其中不乏1-2天便签约的闪签客户。“新国五条”中对二手房市场影响最大的非20%个税新政莫属，这也成为促使买卖双方加快入市的导火索。

  同时，二手房市场挂牌量也出现了结构性变化。在上海，近几周二手房市场新增房源以未满5年或非唯一的二手房源为主，由于此类房源的未来征收差额20%个税的风险较大，故买卖双往往急卖急卖，协调至相互满意的价格就立刻成交。而据21世纪不动产对浦东、徐汇、虹口、普陀、闸北等区域门店所做的抽样统计显示，随着一些急于避税而挂牌的新增房源出现，此类房源在二手房挂牌总量中占比超过6成以上，有个别门店甚至接近9成。

  与部分持有未满5年或不是唯一的房东较为焦急的心态不同，满5年且唯一住宅的二手房东则心态大好，大有持房待涨之势。据21世纪不动产上海锐丰中环百联店分行经理周翔透露，虽然细则尚未出台，但市场通过多日的解读已对其有了个初步概念，即持有5年、且是家庭唯一住宅的或免征差额20%的个人所得税。而在市场普遍存在转嫁情况的当下，一些持有5年、且唯一住宅的房东心态明显转强。

  周翔介绍，分行近期就有一套挂牌已久的真源小区57平方米的一房房源，其房东因属5年且唯一住宅，未来有较大可能免征个税。该房东认为细则落实后，其自身房源将成为届时市场内的“香饽饽”，故流露“封盘”意向，面对当前多位意向客户皆采取借故推脱的方式惜售。

  而后续可能要承担税费也成为买卖双方博弈的一道跨不过去的槛。21世纪不动产上海锐丰徐汇永新店经理王轶表示，近期分行遇到了一宗因购房者不愿冒未来承担个税的风险，而选择违约的案例。该买家此前已与房东就一套永新花苑400多万元的房源达成意向，房东要求“到手价”，税费由买家全包，并已支付1万多元定金。然而由于房东不属唯一住宅，随着个税新政的出台及市场传言越演越烈，买家思前想后最终决定放弃定金违约，以避免新政出台后房东转嫁20%个税。

  为赶成交各种“包装”大行其道

  新政出台后不仅买房人着急，一些着急“先卖后买”的改善人群，以及着急“卖房套现”的人群则更加着急。或为在限购政策下获取买房资格，或为规避税费尽快成交，各地二手房市场“包装”之风盛行，各种包装伎俩层出不穷。

  “现在上海的外地户籍的单身人士不能购房，哪怕已经在上海工作多年也不行，这个政策让我们这种还没结婚的新上海人无法买房落户。”在上海工作多年的刘小姐向记者抱怨，“新政落地后如果交易税更重，很有可能会转嫁到我们买家头上，不如赶紧买。”刘小姐表示，在国五条出台后，她加紧看房，已看中一套满五唯一的房子，而为了获得购房资格，她不得已通过房产中介联系“包装公司”，可以把她做成具有买房资格的买家。“联系的两家包装公司收费不等，一家收费1.5万元，而另一家收费要4万元。”刘小姐告诉记者，明知道这种所谓“包装”存在风险且不受法律保护，但为了不得不买的房子，她也只能铤而走险。

  另一位购房者陈小姐则为了满足首套房资格，不得不在新政落地前将其与父母名下共有房产上的名字去掉。“去名字等于是交易一次，税费成本相当高，如果今后要收20%个税，那成本更高。”因此陈小姐这两天火速找房产中介代办去名事宜。

  有中介人员告诉记者，如果要购买的一套总价400多万的房产，通过中介神通广大的“包装”，不仅可以做低房价一百多万，更可以将名下多套房产“包装”成唯一一套住房。据透露，此类“包装”的费用是10万元，但可节省税费高达20多万，总体来说还是省了10万元的交易成本。

  “近期，为了成交，买卖双方确实有不理性的情况频频出现。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，不过随着时间推移及近日有关部门释放保护刚需的政策信号后，二手房买卖双方有望重拾理性，入市脚步有所减缓。从上海多区域门店反应的情况来看，虽然急售情况仍然存在，但与此前闪签的极端现象大有不同的是，目前客户上门量较政策出台后已有20%-50%收缩。

  胡景晖表示，由于北京执行细则出台临近，上周一些感觉难以赶上网签的交易双方已经开始考虑延缓或取消交易计划，北京二手房市场开始出现降温势头。据统计，与新政刚出台后的一周相比，近一周来北京新增需求登记量、新增房源登记量，以及新增合同签订量的涨幅明显放缓，新增客户登记量甚至出现了8%左右的回落。他预计，最快下周，最迟月底执行细则落地后，北京二手市场将陷入低谷。