⊙阿琪 ○编辑 杨晓坤

  我们之前分析“大市冷暖要看房地产”。其中逻辑，一是，1-2月份实体经济的复苏力度弱于预期，在现有刚刚开始转型的经济结构下，房地产产业链的兴衰对系统经济仍有着顶梁柱的作用；二是，目前的房地产又进入一个热销期和房价上涨周期，但同时又进入了新一轮调控的高压期，两者之间的博弈关系到市场信心和政策方向；三是，从去年末以来，房地产板块刚被机构投资者提高配置评级，去年四季度开始即有大量规模性资金深度介入，整体虽有38%的累积涨幅，但远不具备从容退出的空间。在“房价逆势上行、调控政策收紧”的敏感局面下，机构投资者对地产板块的后期投资行为是“抛弃”，还是“迎难而上”，关系到行情整体趋势。A股无论是3月4日的深跌，还是3月20日的报复性反弹，行情的动因都是地产股。因此，我们继续认为，后阶段大市的稳定性仍取决于“牵一发而动全身”的地产股。

  尽管各地方性的房价调控细则尚未落地，但我们认为本次调控仍难抑房价的坚挺。供需关系、流动性充裕、通胀因素等，决定了只要土地价格不跌，未来五年的房价整体仍是易涨难跌。如果考虑区域性的结构差异，一线城市的土地供给已日益稀缺，土地的稀缺性、人流和资金流吸纳效应的综合作用，导致一线城市的房价上涨压力仍会非常明显，只要不发生系统性经济和金融风险，即使实施房产税等严厉的调控措施，未来五年内一线城市房价下跌概率很小。

  3月上旬至中旬，受“国五条”冲击的影响，以“招保万金”为代表的主流地产股动态PE再次回落至7-10倍左右的估值底部区，近日开始显著反弹，说明“国五条”对市场情绪的冲击已经得到消化，也显示地产股一季度盈利可能超预期的催化作用已经开始显现。我们预期，地产股“逆风反弹”有望持续到四月中下旬的一季报兑现期。地产股中优选标的有两类：一是既能享受一线城市住宅高溢价、又能享受全国城镇化建设红利的全国性龙头公司；二是在一线城市和热点二线城市有充裕土地储备的公司。

  由于银行股的估值修复空间已经收敛，小市值股存在结构性估值压力，仍有估值风险释放的需求，其他中游周期性行业又受制于经济复苏力度偏弱，且行业景气度与房地产仍紧密相连。因此，估值低廉的地产股在后阶段仍是关系大市稳定性的主要基石。在此基础上，正处于景气小周期的电力股、行业拐点已经形成且年报风险释放后的光伏和风电等绿色能源股、春耕季节来临的农资股、一批估值具有估值优势的文化传媒股，以及其他事件性品种等有望阶段性跑赢市场。同时，以地产股止跌反弹为标志，影响股票涨跌的因素正在从年报向一季报切换。