力度不一 北京最严

  ⊙记者 于祥明 ○编辑 毛明江

  北京、上海、重庆、合肥、大连、厦门、济南、天津、深圳等城市国五条实施细则3月末先后落地，但各地调控力度不一。其中，北京最严厉，对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确严厉政策。

  相比之下，上海的政策力度低很多，基本为重复之前的“国五条”内容。而其他的二线城市的落地细则，也无新意。对于北京楼市，一些业内人士预计认为，上半年将是“量跌价稳”，如果政策力度不减，严格持续执行超过6个月，房价必降且下调幅度有可能超过20%。

  记者注意到，与“国五条”相比，北京地方调控细则至少有7条更为严厉的措施。

  其一，明确要求进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理；其二，对已拥有1套及以上住房的户籍成年单身人士实施限购；其三，继续暂停第三套及以上住房贷款发放，并进一步提高第二套住房贷款的首付款比例；其四，对个人转让住房的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；其五，加快普通商品住房供应并给予政策支持；其六，严格商品房预售管理，制定进一步细则；其七，加强商品房销售价格引导，对报价过高商品房项目，不核发预售许可证书。

  “北京细则的力度，明显超过了之前公布的广东省细则。京版调控细则明显执行了国务院的政策力度，这肯定会影响其他各地城市的落地细则力度。”中原地产研究部总监张大伟说。他在他看来，这次细则落地，是继2011年2月国八条政策后的再一次升级调控，如果政策严格执行，肯定会抑制房价上涨。

  “2011年2月份的国八条房地产调控，调控效果明显，各地都出现了量价齐跌，北京也因为出台并执行了最严厉的5年限购，房价跌幅在一线城市最大，特别是北京通州等地，房价最高跌幅甚至超过50%。但之后从2012年2月开始，松动的信贷政策，以及全国其他城市逐渐松动的调控政策，影响了全国市场的购房者预期，这才导致出现了2012年年底至2013年的市场爆发。”张大伟说。

  他认为，目前来看，国五条叠加了2011年的国八条，调控政策再次升级，楼市必然会从量变到质变。“本轮调控如果各地能够严格执行，可以预计市场将出现至少半年以上萧条，特别是一二线城市，预计受到政策的影响最大。在3个月左右的市场降温期后，下半年如果政策继续严格执行，房价将会出现明显的稳中有降，最大下调幅度或达20%。”张大伟说。

  ——延伸阅读——

  北京暂停购房网签8天

  为更好地落实北京“国五条”调控细则的规定，北京市住建委发出通知：２０１３年３月３１日零时至４月７日２４时，北京市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

  据了解，北京市在“国五条”调控细则中规定，对北京市户籍成年单身人士限购的规定，自２０１３年３月３１日起执行。由于北京市户籍成年单身人士购房，需要进行购房资格审核等相关程序，北京市住建委将对本市房地产交易系统进行系统升级调整。

  据介绍，系统升级调整后，购房资格审核机构将在１０个工作日内反馈审核结果。

  ——1分钟了解京沪细则亮点——

  上海

  ●第三套房禁贷

  ●卖二手房严征20%个税 “满五年唯一住房”或免个税

  北京

  ●京籍单身人士禁购二套房

  ●售房严格按20%征个税 “满五唯一”免个税

  ●进一步提高二套房贷首付比例

  ●办假材料骗购房屋不能办产权

  ——京沪粤细则对比——

  房价控制目标

  北京：2013年全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

  上海：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

  广东：广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定房价控制目标。

  点评：与往年相比，今年的房价控制目标剔除了保障房，实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市，但上海涨幅在四个一线城市中最小，“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”，值得关注。

  限购

  北京：继续严格执行商品住房限购措施。自3月31日起，京籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

  上海：进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。

  广东：广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文件要求不符的，应立即作出调整。

  点评：北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求，“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，那么珠海原来是在主城区限购，现在扩大到全市全部行政区域。

  二套房贷

  北京：根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

  上海：根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

  广东：细则没有提到二套房贷政策。

  点评：北京明确要提高二套房贷首付比例，业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”，一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

  20%个税

  北京：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

  上海：对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

  广东：严格执行国办发〔2013〕17号文件关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

  点评：三地口径一致，只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。差别化的税收政策，体现了对合理购房需求的保护。