2012年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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§2 主要财务数据和股东变化

3.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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§3管理层讨论与分析

一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2012年，是公司战略转型推向深入的重要一年，也是近几年公司发展过程中挑战最多、压力最大的一年。面对企业业务转型与行业调控形势，公司上下团结一致，奋力应对，坚定不移地贯彻落实“投资+服务”的发展战略，改革创新，力促转型，克服困难，谋求发展。全年共实现营业收入44,025.71万元；营业利润10,570.45万元；归属于母公司所有者的净利润10,496.06万元。

1、流通服务业务取得可喜成绩

报告期内，虽然面临宏观调控的不利影响，公司流通服务板块仍取得了可喜成绩，共实现收入19,908.30万元，其中中介代理业务收入13,919.44万元，物业买卖收入5,914.83万元。

报告期内，公司一手代理业务全年签约套数、成交面积和销售金额均比2011年有一定增长，多个代理项目销售业绩位列区域板块或城市同类产品榜首；公司二手中介业务收入比去年同期有较大幅度增长，中介业务格局从专注于置换租赁逐步向多业并举转型，门店中介服务、保障房后续服务有序推进，启动房屋经租代理业务的筹备工作基本就绪。

报告期内，公司加大了项目储备力度，重点围绕刚性需求住宅项目、长三角地区项目和商业运营类项目三个方面拓展一手代理业务；同时接洽大型保障房建设企业，积极寻找保障房配套服务业务机会。

报告期内，公司积极去化存量资产，共实现物业买卖收入5,914.83万元。

报告期内，公司合作设立了上海久五商业管理有限公司，进入小型高端商业地产的运营管理领域。

2、投资开发业务受到较大影响

报告期内，受限购、限贷等宏观调控政策影响，房地产市场特别是高端市场持续低迷，公司在售项目去化未达预期目标，使得投资开发业务板块业绩受到较大影响。全年共实现收入14,756.91万元，比去年同期减少73.03%，其中无锡“印象剑桥”北地块三期项目收入8,243.24万元，松江九亭“金丰蓝庭”项目商铺销售收入5,776.00万元。

报告期内，公司根据实际情况，合理调整施工进度，压缩开工面积，控制投资规模。主要在建项目进展情况如下：无锡“印象剑桥”北地块三期规划共计158栋独立别墅，预计总可销售面积为10.08万平方米；首批75栋别墅目前以现房销售，报告期内共销售结转7栋，累计销售结转17栋；其他83栋别墅，其中50栋已结构封顶。无锡 “渔港路”项目分A、B、C三块开发，其中B块以联排和叠加别墅为主，总建筑面积10.03万平方米，年内已取得预售许可证；A块以小高层为主，总建筑面积8.50万平方米，年末已开工。

3、代建管理业务扎实推进

报告期内，公司代建管理业务共实现收入3,240.78万元，其中 “上海馨佳园” 项目收入1,356.38万元，上海市宝山区罗店保障房项目收入1,258.05万元。

报告期内，“上海馨佳园” 项目继2011年整体交付后，剩余地块的建设任务有序推进；上海市宝山区罗店保障房项目C2、C4地块年内已结构封顶，C1地块正抓紧办理前期手续；其他项目也均在积极协调推进报批和开工事宜。

4、金融服务业务积极培育发展

报告期内，公司金融服务业务积极培育发展。“金丰一号”流通服务信托基金运营平稳，报告期内收取管理费611.66万元；“金丰二号”保障房投资信托基金投资的上海宝山罗店保障房项目进展顺利；年内公司继续与中航信托合作发行了投资于流通服务领域的“金丰三号”集合资金信托计划，募集资金2.14亿元；公司与财大科技园公司合作设立的财金公司在园区建设和招商运营方面进展顺利，在建的两个园区项目中已有一个项目完成了改造工程，招商进度过半并实现租金收入。同时，公司积极筹备发行新的信托基金和私募投资基金。

报告期内，公司拟以不超过人民币15,000万元的总投资参与上海杨浦科创小额贷款股份有限公司的定向增资扩股。由于商务条件未能达成一致，截止目前，仍未有实质性进展，该事项将终止。

5、报告期内，上海浦东新区富豪金丰酒店经营正常，共实现收入4,100.15万元，比去年同期增长8.31%。

（一）主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

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2、收入

（1）驱动业务收入变化的因素分析

报告期内，受限购、限贷等宏观调控政策影响，房地产市场特别是高端市场持续低迷，公司项目销售未达预期目标，使得投资开发业务板块收入大幅下降73.03%，进而影响主营业务收入同比下降53.07 %，和年初预计有差距。

（2）主要销售客户情况

报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下：

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3、成本

（1）成本分析表 单位：元 币种：人民币

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（2）主要供应商情况

本公司所处行业较为特殊，无主要供应商。

4、现金流

报告期内，经营活动产生的现金流量净额为-11,826.99万元，主要因报告期内房地产市场持续低迷，公司项目销售情况未及预期，同时项目仍处于投入期。

报告期内，投资活动产生的现金流量净额为-7,741.70万元。对投资活动现金流量有较大影响的事项有：收到置业担保公司分红款7,200万元，收到马鞍山金申公司股权转让及红利款15,377.76万元，收回马鞍山金申公司借款本息5,715.08万元，收到交通银行股票出售款及红利款4,313.81万元；支付置业担保公司增资款4,000万元，支付“金丰3号”信托资金2,700万元，支付金丰易居置业公司注册资本金及股东借款32,766.95万元，支付久五公司资本金500万元，支付上海黑石投资款214.13万元。

报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为16,250.62万元。对筹资活动现金流量有较大影响的事项有：借款28.32亿元；还款24.18亿元，支付借款利息2.23亿元，支付股利2,518.19万元。

5、发展战略和经营计划进展说明

报告期内，公司按照既定发展战略和经营计划开展工作。但由于受限购、限贷等宏观调控政策影响，房地产市场特别是高端市场持续低迷，公司项目销售未达预期目标，项目建设进度适度放缓，和年初预计有差距。

（二）行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、产品情况表

单位：元 币种：人民币

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2、主营业务分地区情况

单位：元 币种：人民币

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（三）资产、负债情况分析

1、资产负债情况分析表

单位：元 币种：人民币

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（1) 预付款项减少主要系上海华漕西郊九韵城二期项目未售商铺完成过户，结转至存货所致。

（2）其他应收款增加主要系增加参股企业股东借款所致。

（3）投资性房地产减少主要系出售存量物业所致。

（4）应付帐款减少主要系支付应付项目工程款所致。

（5）其他应付款减少主要系支付金丰易居置业公司注册资本金，支付代收房款及减少预提的土地增值税所致。

（6）一年内到期的非流动负债减少主要系“09金丰债”到期兑付本息所致。

（7）长期借款增加主要系公司调整融资结构，增加长期负债所致。

（8）应付债券增加主要系金丰建设发行中小企业私募债所致。

2、公允价值计量资产相关情况说明

公司可供出售金融资产以公允价值计量。

截止报告期末，可供出售金融资产包括公司持有的交通银行股份有限公司无限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）和公司投资的信托计划份额。

公司投资的信托计划份额包括：出资人民币150,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰1号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划份额；出资人民币100,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰2号上海罗店保障房投资集合资金信托计划份额，本信托计划份额截止2012年12月31日的公允价值为人民币114,721,593.98元；及本公司的子公司上海金丰建设发展有限公司出资人民币27,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰3号集合资金信托计划份额。

（四）核心竞争力分析

1、产业链优势

经过多年的努力，公司初步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。各业务板块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。

2、品牌优势

品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。公司发展至今，旗下的“金丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。

3、股东优势

公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司，主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。

二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析

（一）行业竞争格局和发展趋势

新“国五条”及其细则的出台，在限购、限贷的基础上新增了严厉的税收调控政策，意味着2013年房地产行业仍将处于调整期。二手房市场将不可避免地受到巨大冲击，成交量萎缩；对于一手房市场来说，虽然部分刚性需求会进入，但改善需求将受到严格限制，总体来说也并不乐观。

2013年，预计整个行业的集中度将进一步提高，行业龙头将凭借广泛的区域布局、合理的产品定位、多元的融资渠道、优秀的管理能力、强大的品牌效应继续蚕食市场份额；而中小企业则将面临更加严峻的形势，唯有主动变革，培育差异化的经营模式，才能在激烈的市场竞争中占有一席之地。

（二）公司发展战略

“十二五”期间，公司将紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，加快和深化公司业务结构调整，全面构建房地产领域综合服务产业链，打造成为一流的房地产领域综合服务商。

（三）经营计划

由于受到宏观调控政策的影响，公司2013年度的经营计划面临着较大的不确定性。公司力争全年实现营业收入8.59亿元，成本费用预计为8.19亿元。

为实现上述目标，2013年将重点抓好以下工作：

1、更大力气抓好项目销售和存量去化

2013年，无论市场形势如何艰难，公司都必须紧紧围绕项目的销售目标和存量资产的去化目标，在确保全年经济效益方面唱好重头戏，打好攻坚战。一是无锡公司要继续探索新的方法和手段来改善两个高端项目的销售现状，同时要紧密结合市场动向，对尚未开发的地块做好产品定位调整；二是组建专门工作小组全力以赴完成大宗存量资产的去化目标。

2、积极探索构建大流通业务体系

流通服务作为公司的传统优势业务，做大做强公司流通服务，是推进公司新一轮转型发展的主要任务之一。经过前两年的股权调整、业务整合与新业务培育，大流通业务体系雏形已现。2013年具体要抓好五项工作：一是包销业务要向常态化发展；二是二手房业务要从专一经营向多业经营转型；三是一手房业务要尽快实现规模化经营；四是产业园区招商服务业务要稳步推进；五是高端商业运营要尽快迈入正轨。

3、不断创新扎实推进金融服务业务

经过近年来的探索和积累，公司目前已经开展的金融服务业务涵盖了信托产品、私募投资基金、产业金融投资和配套金融服务等。在此基础上，下一步将继续遵循“投资专业化、业务多元化”的经营策略，重点开展股权基金、夹层基金、并购基金等私募股权投资业务，逐渐形成涵盖私募发行、项目融资、基金管理、投资顾问、资产证券化以及金融创新的一站式投融资服务平台。

4、积极拓展市场化代建管理业务

金丰建设通过积极参与上海馨佳园、三林城市广场、罗店大型保障房社区、世茗国际大厦、浙江嵊泗星平住宅小区等多个项目的全过程管理工作，得到了业主方和市场的普遍认可，在推动业务市场化方面已经迈出了坚实的一步。2013年，金丰建设将在继续抓好现有代建管理项目的同时，力争在承接具有一定市场影响力的代建管理项目方面有突破。

5、坚持不懈推进内部改革

根据公司战略转型不断推向深入的实际情况，进一步调整和完善本部及子公司管理架构的设置和人力资源的配置，及时跟进流程再造和管理边际的重设工作，提高企业管理效能，焕发企业活力。

6、积极关注政策面变化，深入推进企业转型发展研究。

§4 财务报告

4.1 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法的变更。

4.2 本报告期无前期会计差错更正。

4.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

除本年新设立的子公司徐州金丰易居房地产顾问有限公司，合并财务报表范围与上年度一致。

4.4 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

董事长：王文杰

上海金丰投资股份有限公司

二O一三年四月十一日

股票简称	金丰投资	股票代码	600606
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	包永镭	李雪琳
电话	021-20770666	021-20770666
传真	021-20770668	021-20770668
电子信箱	shjftz@shjftz.com.cn	shjftz@shjftz.com.cn

	2012年（末）	2011年（末）	本年(末)比上年(末)增减(％)	2010年（末）
总资产	5,966,315,459.89	5,623,835,516.91	6.09	4,465,521,345.07
归属于上市公司股东的净资产	2,185,004,815.27	2,097,602,297.61	4.17	1,932,269,381.49
经营活动产生的现金流量净额	-118,269,865.29	-234,749,356.16	49.62	-1,292,896,586.84
营业收入	440,257,058.86	918,538,914.46	-52.07	1,359,781,552.22
归属于上市公司股东的净利润	104,960,649.38	202,386,990.35	-48.14	225,351,705.88
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	50,606,694.81	155,954,084.45	-67.55	208,408,426.16
加权平均净资产收益率（%）	4.90	10.05	减少5.15个 百分点	12.03
基本每股收益（元／股）	0.20	0.39	-48.72	0.43
稀释每股收益（元／股）	0.20	0.39	-48.72	0.43

报告期股东总数		66,604	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		61,775
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海地产（集团）有限公司	国家	38.96	201,958,120	0	无
何乔	其他	0.45	2,306,600	0	未知
金元证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户	其他	0.20	1,050,000	0	未知
王萍	其他	0.20	1,040,021	0	未知
熊静	其他	0.19	1,000,000	0	未知
毛英姿	其他	0.19	983,200	0	未知
中国建设银行－上证180交易型开放式指数证券投资基金	其他	0.17	890,600	0	未知
曹玉华	其他	0.16	824,589	0	未知
陈秀梅	其他	0.15	798,100	0	未知
王珊伟	其他	0.15	798,000	0	未知
上述股东关联关系或一致行动的说明		上海地产（集团）有限公司与其他股东间不存在关联关系或一致行动人关系。其他股东间未知是否存在关联关系或一致行动人关系。

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	440,257,058.86	918,538,914.46	-52.07
营业成本	111,152,414.30	435,302,621.21	-74.47
销售费用	139,615,168.43	140,045,146.89	-0.31
管理费用	90,550,780.74	101,005,398.57	-10.35
财务费用	92,282,200.55	92,553,098.24	-0.29
经营活动产生的现金流量净额	-118,269,865.29	-234,749,356.16	49.62
投资活动产生的现金流量净额	-77,417,046.79	-392,416,752.34	80.27
筹资活动产生的现金流量净额	162,506,209.19	690,038,930.68	-76.45

客户名称	营业收入（元）	占全部营业收入的比例（％）
盛康企业发展(上海)有限公司	57,760,000.00	13.12
上海明馨置业有限公司	26,085,173.92	5.92
上海希华实业投资有限公司	22,078,000.00	5.01
上海古北(集团)有限公司	13,689,601.00	3.11
上海金丰易居置业有限公司	12,580,500.00	2.86

分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
流通服务	房屋收购成本	24,093,515.81	21.68	50,294,044.04	11.55	-52.09
投资开发	开发成本	80,032,219.73	72.00	378,550,803.06	86.96	-78.86
酒店服务	酒店用品采购成本	5,696,569.82	5.13	5,278,154.12	1.21	7.93

分行业	主营业务收入	主营业务成本	主营业务利润率(%)	主营业务收入比上年同期增减(%)	主营业务成本比上年同期增减(%)	主营业务利润率比上年同期增减(%)
流通服务	199,082,957.61	24,093,515.81	80.16	-26.12	-52.09	增加6.03个 百分点
投资开发	147,569,056.94	80,032,219.73	41.94	-73.03	-78.86	增加21.46个 百分点
代建管理	32,407,844.03	--	94.40	-32.59	--	增加0.05个 百分点
酒店服务	41,001,532.25	5,696,569.82	80.43	8.31	7.93	增加0.02个 百分点

地区	主营业务收入	主营业务收入比上年同期增减（％）
上海	341,415,024.83	-18.66
江苏	82,432,400.00	-69.77
四川	2,330,566.00	-98.92

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（％）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（％）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
预付款项	154,903,603.10	2.60	267,688,511.14	4.76	-42.13
其他应收款	365,568,123.50	6.13	133,454,813.20	2.37	173.93
投资性房地产	20,900,484.49	0.35	63,369,783.44	1.13	-67.02
应付帐款	129,902,298.06	2.18	207,402,739.87	3.69	-37.37
其他应付款	74,135,187.37	1.24	146,474,426.97	2.60	-49.39
一年内到期的非流动负债	207,400,000.00	3.48	612,444,208.64	10.89	-66.14
长期借款	1,692,400,000.00	28.37	765,000,000.00	13.60	121.23
应付债券	195,788,176.23	3.28	0	0	--