证券代码：000667 证券简称：名流置业 公告编号：2013-11
2012年年度报告摘要
1、重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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2、主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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3、管理层讨论与分析
3.1 报告期行业发展回顾及管理层相应对策
（1）宏观调控方向未变
2012年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房的土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。
管理层认为，2012年是房地产调控严厉的一年，此后几年内房地产调控将会常态化。从实际效果来看，2012年差异化的信贷政策和限购政策达到了政府宏观调控的预期效果，从短期看，行业调整将进一步加大，但从长期发展看，人口总数的增加及城镇化发展、经济发展产生的刚性需求和改善性需求将进一步推动房地产产业的持续发展。
（2）全国投资、新开工增速高位回落
根据国家统计局网站最新数据显示，2012年，全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%，增速比2011年回落11.9个百分点。
管理层认为受宏观调控政策的影响，房地产市场以刚性需求为主。在2012年年初，将开工计划的重点放在武汉“名流人和天地”、沈阳“名流印象”、东莞“名流印象”、武汉“邓甲村项目”等刚性需求产品上，对博罗“名流幸福庄园”等改善型项目的开发节奏适当放缓。
（3）商品房市场相对稳定，销量增速有一定回落
根据国家统计局网站最新数据显示，2012年，商品房销售面积111,304万平方米，比上年增长1.8%，增速比2011年回落2.6个百分点。
管理层针对市场的实际情况，及时调整了公司销售策略，在充分研究政府宏观调控政策的情况下，结合公司自身情况，在一季度就确定“以价换量”的策略，积极借势消化部分城市项目存货，在一季度完成情况达到预期的情况下，二季度明确适当采取“保价走量”的策略。确保惠州“名流印象”、武汉“名流人和天地”及沈阳“名流印象”等重点项目在面对市场调控下取得一定的销售成绩。
（4）房地产企业融资压力仍较大
根据国家统计局网站最新数据显示：2012年，房地产开发企业本年到位资金96,538亿元，比上年增长12.7%，增速比2011年回落4.8个百分点。
管理层认为，房地产企业自筹资金压力仍然较大。2012年，管理层进一步加强了与银行等金融机构的合作，并与国内一批银行等金融机构建立了战略合作关系，同时积极寻找新的融资渠道；进一步加强自身资本的运作能力，节俭开支，加快销售回款等措施。
3.2 公司未来发展的展望
3.2.1 公司未来发展战略及2013年经营策略
展望未来，在2013年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动不大。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
公司管理层认为2013年房地产业将呈现以下特点：
第一，调控政策不可能有明显的松动。2013年以来，政府新出台的“国五条”政策，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等内容，可以看出，政府调控的目的主要是“去投资化”。
第二，整体成交量或将有一定的回升、房价走势平稳。2013年，在市场尚处于恢复的阶段过程中，在限购限贷政策之下的房价不会出现快速上涨的趋势，在房价相对平稳的阶段，“首套房”、“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
在充分研究当前宏观调控政策和房地产业未来发展趋势的前提下，结合公司开发项目和总体经营情况实际，公司在未来拟实施以下战略：
（1）深耕重点区域的可持续发展战略
2012年，公司坚持了项目开发短、中、长期相结合的可持续发展战略，着眼于集团的可持续发展，谨慎选择项目储备。2013年具体措施如下：
A、深耕重点区域。
2013年，公司将继续保持谨慎的土地获取方式，聚焦武汉城市圈等重点城市或区域，积极推进城中村项目前期工作进展，实施城市深耕和品牌强化策略；同时，关注现有城市（如：广东、沈阳、重庆等）周边短平快型、利润型、机会型项目获取，综合考虑项目开发的短、中、长期配比度，确保公司发展的稳定性及可持续性。
B、加快推进城中村项目进展
2013年将重点推进武汉“长丰村”、“建和村”、“新湖村”等城中村改造项目的改造方案审批、挂牌和拆迁还建等方面的工作，力争实现一个或多个项目在年内开工，集中优势资源加快城中村改造的推进速度。
C、加大重点区域的销售工作力度
2013年，公司将在深入市场研究的基础上，理性面对市场形势与国家调控政策，看准市场机遇，加大市场与客户研究，深化市场推广策略，项目开发的全周期以营销客服为导向，在确保实现项目既定利润的基础上，实现资金快速回笼。
因沈阳“名流印象”、惠州“名流印象”、东莞“名流印象”、武汉“名流人和天地”等项目的区域价值、自身特性及公司的品牌影响力优势明显，能够平抑宏观调控的阶段性影响。2013年公司将进一步加大推盘计划；芜湖“名流印象”等综合体项目，因住宅类产品在该区域受市场影响较大，公司拟重点加大商业的招商推售、同时带动住宅的销售，以弥补达成率。对于2013年计划新开盘的武汉“邓甲村”等项目，做好卖场建设、开盘推广与蓄客等方面的工作。
（2）重点发展刚需、兼顾多样化发展的产品战略
2013年，不同项目采取不同对策，保重点项目建设，确保完成今年能竣工、备案的项目建设，确保已销售产品的按期交房；在现金流型项目和利润型项目上，采取不同的开发与销售策略。开工、建设、销售重点仍然放在武汉“名流人和天地”、武汉“邓甲村”、武汉“新湖村”、东莞“名流印象”、惠州“名流印象”、沈阳“名流印象”、西安“曲江”、重庆“蔡家”等项目上。增加刚需型项目供货量、去化量；对合肥“名流高尔夫庄园”、博罗“名流幸福庄园”等庄园类的改善型项目，仍然适当控制开发节奏，进一步提升产品品质，完善项目配套，提升产品附加值。
长远来看，公司将以客户需求（如价格、户型、配套、景观、外观、服务等）为导向，分析客户心理，对区域、城市和客户消费层次及需求做深入研究，不断根据市场、区域、时代发展来适时调整产品定位；当下，重点做专、做精刚需产品标准化、提升开发效率；同时，适度发展商业及低密度住宅产品的研究及开发，可以应对市场变化、抗风险能力、增强生存能力。
（3）规范化、精细化、信息化的管理提升战略
2013年公司将进一步深化团队建设，通过管理提升、优化集团组织、做实内控，不断提高企业管理水平和项目开发效率、降低各项开发成本。2012年公司进一步提升了管理、优化流程与内部控制，实施更符合公司实际的授权管理。加强了企业文化建设，加强制度、规范、作业指引等的标准化建设与执行，优化了OA办公系统、售楼系统、人力资源系统、数字传真系统、采购成本系统等。在此基础上，2013年公司将继续加强团队建设，将人才的引进和培养结合起来，提升人力资源水平，提升整个公司的管理能力与专业技能，进一步加强信息化建设，完善OA系统、售楼系统、人力资源系统、计划运营系统等。加大对中高管人员的培训、考核、提升力度，全面提升中高管人员的执行力、领导能力和管理能力。
3.2.2 2013年经营计划
（1）2012年度经营计划完成情况回顾
公司在2012年半年报中披露的2012年经营计划：“总施工面积约194万平米，其中开工面积约92万平米，复工面积约102万平米；竣工面积约45万平米”。2012年公司实际完成“总施工面积149万平米，其中开工面积47万平米，复工面积102万平米；竣工面积38万平米”。施工面积完成计划的77%，竣工面积完成计划的84%，计划未完全实现的原因主要为政府规划审批及调整影响了开工计划的实现，如武汉“人和天地”、武汉“邓甲村”、西安“曲江项目”、合肥“名流高尔夫庄园”、重庆“蔡家项目”等。加上调控政策影响加大，公司放缓了部分项目的开发节奏，竣工计划推迟，如博罗“名流幸福庄园”、芜湖“名流印象”等项目。
（2）2013年度经营计划
坚持“以客户为导向”，以更高的标准要求各项工作，从提升组织效率和运营体系效率出发，进一步明确区域布局、产品定位、管控模式，完善成本管理，建立健全物业、商业配套体系，提升公司在市场上的竞争力。力争全年实现施工面积223万平米，其中复工114万平米，开工109万平米；竣工56万平米；可售面积121万平米，预计年度总投资额 74亿元。
4、涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无。
4.3 与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
（1）本期新纳入合并范围的子公司
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本期净利润是指自合并日至年末止的净利润。
说明：
(1) 2012年3月8日本公司与博罗县罗浮山水果场（以下简称“水果场”）、广东罗浮山旅游集团有限公司（以下简称“旅游集团”）签订《博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司国有产权及罗浮山水果场资产包转让合同书》，公司受让其在惠州市产权交易所挂牌资产，包括水果场持有博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司（简称“农业旅游”）55.7%股权及实物资产包、旅游集团持有农业旅游4.98%股权，合同总价为6,671.62万元，其中农业旅游55.7%股权价值4,567.03万元、资产价值1,696.26万元，农业旅游4.98%股权价值为408.33万元。上述交易完成后，公司已持有农业旅游100%股权，本期将其纳入合并范围。
(2) 2012年4月25日，公司出资2000万元独资设立了西安富明置业有限公司。
(3) 为满足武汉市长丰村“城中村”改造项目开发的需要，公司各投入人民币5,000万元，分别设立“武汉名流时代置业有限公司”、“武汉兴盛达置业有限公司”、“武汉园博园置业有限公司”三家全资子公司，以推进该项目的相关开发工作。
(4) 本公司全资子公司武汉名流幸福物业服务有限公司出资500万元独资设立了东莞名流幸福物业服务有限公司。
（2）本期不再纳入合并范围的子公司
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说明：
(1) 2012年10月29日，公司2012年度第二次临时股东大会审议通过了《关于转让子公司中工建设有限公司全部股权暨关联交易》的议案，将中工建设有限公司100%股权以评估值为计价基础作价1.29亿元转让给本公司控股股东名流投资集团有限公司。
(2) 2012年10月25日，公司第六届董事会第三十五次会议审议通过了《关于转让西安欣荣佳房地产开发有限公司100%股权》的议案，将全资子公司陕西名流置业有限公司持有的项目公司西安欣荣佳房地产开发有限公司100%股权转让给保利房地产（集团）股份有限公司。西安欣荣佳房地产开发有限公司的股权系子公司陕西名流置业有限公司2012年9月收购形成。
4.4 董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
名流置业集团股份有限公司董事会
董事长：刘 道 明
2013年4月16日
| 股票简称 | 名流置业 | 股票代码 | 000667 | |
| 股票上市交易所 | 深圳证券交易所 | |||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 | ||
| 姓名 | 冯娴 | 李瑞琦 | ||
| 电话 | 027-87838669 | 0871-63610134 | ||
| 传真 | 027-87836606 | 0871-63625615 | ||
| 电子信箱 | IR@000667.com | IR@000667.com | ||
| 项 目 | 2012年 | 2011年 | 本年比上年增减 | 2010年 |
| 营业总收入（元） | 1,772,371,705.46 | 1,813,276,938.59 | -2.26% | 1,955,113,701.93 |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 164,956,504.44 | 166,472,064.36 | -0.91% | 200,521,910.84 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | 70,393,016.57 | 169,013,146.97 | -58.35% | 160,081,961.08 |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | -1,884,601,175.61 | -451,839,230.90 | -317.10% | -237,150,339.84 |
| 基本每股收益（元/股） | 0.06 | 0.07 | -14.29% | 0.08 |
| 稀释每股收益（元/股） | 0.06 | 0.07 | -14.29% | 0.08 |
| 净资产收益率（%） | 3.11% | 3.24% | 下降0.13个百分点 | 4.02% |
| 项 目 | 2012年末 | 2011年末 | 本年末比上年末增减 | 2010年末 |
| 资产总额（元） | 13,043,269,723.22 | 10,889,571,352.78 | 19.78% | 9,623,022,154.57 |
| 归属于上市公司股东的所有者权益（元） | 5,403,153,599.71 | 5,220,282,817.90 | 3.50% | 5,053,810,753.54 |
| 报告期股东总数 | 172,645 | 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 | 166,347 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例（%） | 报告期末持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | ||||
| 股份状态 | 数量 | ||||||||
| 名流投资集团有限公司 | 境内非国有法人 | 15.46 | 398,828,402 | 0 | 质押 | 398,800,000 | |||
| 北京国财创业投资有限公司 | 境内非国有法人 | 11.64 | 300,298,572 | 0 | 质押 | 300,000,000 | |||
| 海南洋浦众森科技投资有限公司 | 境内非国有法人 | 8.15 | 210,236,653 | 0 | 质押 | 209,300,000 | |||
| 中国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红 | 基金、理财产品等其他 | 2.90 | 74,854,387 | 0 | |||||
| 中国人民人寿保险股份有限公司－自有资金 | 基金、理财产品等其他 | 1.33 | 34,380,603 | 0 | |||||
| 长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 境内非国有法人 | 0.62 | 15,965,442 | 0 | |||||
| 王浩 | 境内自然人 | 0.60 | 15,373,800 | 0 | |||||
| 武汉摄氏壹佰广告有限公司 | 境内非国有法人 | 0.54 | 13,882,989 | 0 | |||||
| 鄂州市鼎好建材商贸经营部（普通合伙） | 境内非国有法人 | 0.46 | 11,922,200 | 0 | |||||
| 鄂州市君都建材贸易经营部(普通合伙) | 境内非国有法人 | 0.37 | 9,461,457 | 0 | |||||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司第三大股东海南洋浦众森科技投资有限公司与第七名股东王浩、第八名股东武汉摄氏壹佰广告有限公司、第九名股东鄂州市鼎好建材商贸经营部（普通合伙）及第十名股东鄂州市君都建材贸易经营部(普通合伙)属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 | ||||||||
| 名称 | 期末净资产（万元） | 本期净利润（万元） | 新增方式 |
| 博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 | 820.68 | -3.23 | 收购 |
| 西安富明置业有限公司 | 1,997.57 | -2.43 | 新设 |
| 武汉名流时代置业有限公司 | 4,997.18 | -2.82 | 新设 |
| 武汉兴盛达置业有限公司 | 4,997.08 | -2.92 | 新设 |
| 武汉园博园置业有限公司 | 4,997.18 | -2.82 | 新设 |
| 东莞市名流幸福物业服务有限公司 | 492.77 | -7.23 | 新设 |
| 名称 | 处置日净资产（万元） | 期初至处置日净利润（万元） | 减少方式 |
| 中工建设有限公司 | 24,937.71 | -152.43 | 出售 |
| 芜湖中工建设有限公司 | 248.06 | 38.74 | 出售 |
| 沈阳中工建设有限公司 | 3,008.04 | 465.38 | 出售 |
| 西安欣荣佳房地产开发有限公司 | 1,975.55 | -0.02 | 出售 |
| 北京名流未来置业有限公司 | 27,722.31 | 813.20 | 注销 |
| 北京名流幸福置业有限公司 | 4,914.02 | -0.52 | 注销 |