小康家庭不动产投资意愿显著下降
——交银中国财富景气指数（第十六期）概述
□交通银行金融研究中心
交银中国财富景气指数（第十六期—2013年3月）继前两期持续回暖之后，本期有所下调，从上期的129下滑到125，跌幅为4个百分点。各一级指标中，除收入增长指数与上一期持平外，其他各一级指标均呈现不同程度地下滑，其中投资意愿指数跌幅最明显，达到8个百分点。
从区域看，各地区财富景气指数均出现不同程度地回落。相对而言，本期北部地区跌幅最显著，达到7个百分点。
从二级指标看，“国五条”的颁布不仅使小康家庭不动产投资意愿指数本期下降最显著，跌至临界点(100)，其对股市的影响也使得小康家庭流动资产投资意愿指数大幅下跌，达6个百分点。从风险等级来看，追求“高回报，高风险”的人群在投资意愿方面，其乐观态度下降非常显著。而追求“保本不亏损”的人群对不动产投资的意愿指数下跌至92。
中国财富景气指数指标解读
财富景气指数由三个一级指标组成，即经济景气指数、收入增长指数和投资意愿指数。
交银中国财富景气指数继前两期持续回暖之后，本期有所下调，从上期的129下滑到125，跌幅为4个百分点。各一级指标中，除收入增长指数与上一期持平外，其他各一级指标均呈现不同程度地下滑，其中投资意愿指数跌幅最明显，达到8个百分点。
图1.财富景气指数
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从区域看，各地区财富景气指数均出现不同程度地回落。相对而言，本期北部地区跌幅最显著，达到7个百分点。
图2.分区域财富景气指数
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从二级指标看，“国五条”的颁布不仅使小康家庭不动产投资意愿指数本期下降最显著，跌至临界点(100)，其对股市的影响也使小康家庭流动资产投资意愿指数下跌6个百分点。本期仅投资收益指数略微上升3个百分点。
图3.财富景气指数：二级指标
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从风险等级来看，追求“高回报，高风险”的人群其乐观程度较上期有不同程度下滑，尤其在投资意愿方面，乐观态度下降程度非常显著。此外，追求“保本不亏损”的人群的投资意愿指数已跌破基准值(100)，主要由于不动产投资意愿指数下跌至92。
图4.财富景气指数：风险等级
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A. 经济景气指数
A1. 总体经济环境指数
近期宏观经济数据表明，今年一季度经济增速回升可能不及市场先前预期，使得小康家庭对宏观经济景气乐观程度受到负面影响。
图5.经济景气指数
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从区域看，各区域经济景气指数均不同程度下跌，特别是北部地区跌幅显著。
图6.各区域经济景气指数
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“国五条”的出台促使小康家庭赶在各地政府落实具体细则之前交易房产，从而导致各地房产市场量价齐升，因此认为现在房价上涨的小康家庭比例显著上升。同时，“国五条”也使得小康家庭预期未来房价将维持当前水平，因而预期未来房价继续上涨的小康家庭比例与上期基本持平。宏观经济增速回升可能不及市场先前预期也反映在就业市场上，预期就业形势趋好的小康家庭比例本期略微下滑。
图7. 各具体经济指标变化趋势
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B. 收入增长指数
收入增长指数由两个二级指标组成，即家庭财务状况指数和投资收益指数。收入增长指数本期保持平稳。从各二级指标来看，家庭财务状况指数本期略有下降，投资收益指数增幅明显放缓。
图8.收入增长指数
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从区域看，除东部地区收入增长指数有所上升之外，其他各地区均有小幅下跌。
图9.分区域收入增长指数
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B1. 家庭财务状况指数
家庭财务状况指数本期略微下降，且各三级指标，预期家庭财务状况指数和现在家庭财务状况指数均下降2个百分点，分别为147和132。
图10.家庭财务状况指数
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从区域看，东部地区仍保持上升态势，而其他各地区则呈现不同程度的下跌，其中，西部地区下跌尤为明显。
对比上期，认为现在家庭支出下降的原因可能与春节后进入消费淡季有关。根据近几年春节前后几个月社会消费品零售总额变化趋势，春节期间消费量普遍激增，导致节后小康家庭消费明显减少，因此本期增加现在家庭支出的小康家庭比例略微下降。
图11. 现在家庭收入和支出变化及其原因
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小康家庭预期未来收入和未来支出与上一期基本保持一致，值得注意的是，越来越多的小康家庭认为劳动所得并非积累家庭财富的主要因素，增加预期家庭收入的主要途径是财产性收入。
B2.投资收益指数
投资收益指数在经历了过去两期大幅上涨后，本期增幅明显回落，且各三级指标，预期投资收益指数和现在投资收益指数均小幅提升。
图12.投资收益指数
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从区域看，东部、西部和北部地区呈现不同程度的上升，其中东部地区上升最为显著。南部地区投资收益指数与上一期保持一致，而京沪深地区则稍有下降。
C. 投资意愿指数
投资意愿指数本期大幅回落，跌幅达8个百分点，其中，不动产投资意愿指数下降幅度最大，达到11个百分点，流动资产投资意愿指数则下降6个百分点。
图13.投资意愿指数
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从区域看，本期各地区小康家庭的投资意愿同样呈现不同程度地下跌。其中，北部地区的小康家庭的投资意愿跌幅最显著。
C1. 流动资产投资意愿指数
本期流动资产投资意愿指数下跌6个百分点，三级指标，现在和预期流动资产投资意愿指数均大幅下滑，其中预期流动资产投资意愿的跌幅更加明显，达到8个百分点。
图14.流动资产投资意愿指数
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资本市场经历1-2月份的快速上涨之后，近期受到“国五条”出台、IPO重启预期、银行理财产品监管升级等诸多利空消息打压，回落明显，也使得小康家庭投资股票、基金等投资产品的意愿进一步降低。
图15.未来各类投资产品的投资意愿
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本期，追求“高回报，高风险”和“中等回报，中等风险”的人群对现在流动资产投资意愿均有所回落，而追求“保本不亏损”的人群则与上一期保持一致。
愿意在未来增加流动资产投资的各类小康家庭比例也明显下跌，其中，追求“高回报，高风险”的小康家庭对未来流动资产投资意愿的乐观程度下跌最显著。
C2. 不动产投资意愿指数
“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市可能提高二套房的首付比例和利率等政策一定程度抑制房地产市场的投资需求，导致现在不动产投资意愿和预期不动产投资意愿均开始下跌，其中，预期不动产投资意愿跌幅达16个百分点，是导致不动产投资意愿指数下跌至临界点的主要原因。
图16. 现在/未来增加不动产投资意愿的小康家庭：按风险投资倾向
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