⊙记者 于兵兵 朱楠 ○编辑 阮奇

  “国五条”细则对楼市的降温作用正在逐步显现。北京、上海等一线城市二手房成交量大降，其中北京4月至今跌幅近9成，日均百余套成交量，几乎回到2011年冰点。

  更为重要的是，由于刚性需求在3月份集中入市的“末班车”效应，导致4月后需求跟进不足，业内预测一线城市二季度楼市成交量可能持续下滑。另外，在新房方面，为防止成交量低迷带来的观望情绪延续至10月份，一些房地产企业紧急修改推盘计划。而近期集中推盘促销的背后，是其担忧成交量下滑带来的资金链风险。

  北京二手房成交量接近冰点

  在北京房地产网签系统重启后的十个工作日后，首批缴纳20%个税的售房者出现在市场上。市场人士介绍，多数售房者将个税成本转移给了购房者，这意味着二手房市场购房成本进一步增加。政策的明确落地及此前需求的集中入市，导致北京4月二手房成交量大跌超过8成。

  3月30日，“国五条”北京细则发布，其中规定，如不是家庭已购5年、唯一住房的，出售二手房时须按照售价差额的20%缴纳个人所得税。该规定从3月31日起实施，以网签时间为界。此后，2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统于3月31日零时4月7日24时暂停网签，进行升级调整。4月8日重启后，新的购房资格申请、审核及网上签约将以新政为标准，收取个税等相关税费。而根据市场人士介绍，购房资格审核周期约为十个工作日，也就是说，4月20日左右，首批符合缴纳20%个税的售房者会出现在市场上。

  果不其然，20日，北京某房屋中介机构传出消息，第一批二手房交易缴纳获利部分20%个税的案例出现，其中某丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，交易房款为280万元，房主购买时价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。

  中原地产高层透露，目前北京出现的20%个税案例，大多数个税成本都转嫁买方承担。也就是说，购买二手房的购房者成本普遍提高。“当然，也不是所有个税成本都能够顺利转移，这也是造成目前二手房成交量大跌的原因之一。只能等到房价上涨足以抵消个税成本，二手房成交量才会稳步回升。”上述市场人士称。按此逻辑，北京二手房市场短期内或现价涨量跌局面。

  个税因素加上3月份政策“末班车”效应带来的集中成交，致使北京二手房成交量出现断崖式下跌。

  北京市住建委网站的统计显示，4月21日，即上周日，北京二手房网签量64套。一个可以对比的数据是，3月北京二手房全月网签47028套，日均超过1500套。北京中原地产高层介绍，4月至今北京二手房网签量3000套左右，日均140多套。而北京正常市场状况下，日均网签量应该在500套左右。以4月目前的日成交量预测，4月北京二手房成交量在4000至5000套，相比上月4.7万套，跌幅近9成。

  这种局面和3月份火的爆棚的市场相比，可谓天地之差。有业内人士透露，仅北京链家房地产经纪公司这一个公司，在3月就签约了1.36万套房源，公司中介服务在3月创造的营收约7.7亿元。“这种因政策导致的极热和极寒，其实很不利于市场的有序和规范发展。因为需求在3月过于集中释放，二季度的市场情况就变得很难把握。”一位房地产界人士称。

  上海二手房降六成 交易大厅人气急降

  在上海方面，4月中旬，上海二手房市场继续上旬的下滑走势。4月上半个月，全市成交量较3月同期下降六成。中介机构介绍，本月成交类型几乎都为小户型物业，中户型和大户型鲜有成交。

  据上海中原地产多家门店经理反映，相比3月，目前门店带看量减少了5成以上，成交速度也明显趋缓。3月份，一套新挂房源一般1-3天即可成交，而目前至少需要一周的时间。从需求方来看，4月以来供求基本趋于平衡，购买需求较3月明显减少，再加上调控细则还未明确，购房者出手更趋谨慎，以致目前成交速度放缓许多。从房东方面来看，目前多数房东诚意度并不高，大多抱着试试看的心态高价挂牌，如买家接受高价则能成交，如买家要求议价则收回房源。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，和北京不同，上海20%个税在内的“国五条”细则迟迟没有执行，但买卖能量已经透支，日显枯竭。成交量的严重透支也传导到了价格上，目前上海二手房价格上涨力量不足，未来几个月二手房市场可能量价双双走平。

  新房市场受累 房企初现回款“紧迫感”

  二手房成交量的降温和其他政策效应，也同样影响着新房市场。北京方面，8日恢复网签后一周，北京新房合计网签套数仅1709套，甚至低于3月份一天的签约量。

  除了成交量下降外，北京市场的另一大特点是价格停涨。而这种停涨，基本上源于行政性限价。有消息称，北京市即将实施商品房行政限价管理政策，其中包括两类管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。

  也就是说，和以前只有保障性住房才限价不同，未来北京自住性刚需房源均被限价，高端房源仅做预售引导性管理。有北京业内人士称，其实目前北京新建住宅预售证监管已经非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格。

  “只有这样限制，才能‘找回’一季度北京房价上涨的幅度，将全年房价稳定在平稳甚至下降的水平。”一位北京房地产界人士称。而北京的20%个税征收办法和限价做法，均有望成为未来一些房价过快上涨的城市效仿的对象。

  上海的一手房市场也在4月受到一些影响。4月前14天，上海新房成交0.29万套、面积36.6万平方米，较3月同期回落约4成。

  上海楼市另一个显著的特征是开发商紧急推盘。4月第二周，上海新房新增供应面积为24.10万平方米，相比前周2.07万平方米的供应低点上涨了1064.25%。“开发商在清明假期后有明显的推盘动力。这一方面是五一黄金周临近，一方面，也是开发商预感到了二季度可能出现的政策和市场风险。”一位上海房地产界人士称。

  某上海大型房企负责人告诉记者，目前公司对各在售楼盘的指令是，千方百计加速销售、回笼资金。“我们担心的是3月过度释放了需求，二季度会出现了一个成交上的低谷期，一旦出现冰冻局面，就有可能延续至十一，所以目前是企业出货最好的时间窗口。”这位负责人表示。