2012年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

1.报告期内总体经营情况

2012年，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，在限购、限贷、限价、加快保障性住房建设、以及房产税征收试点扩容预期等一系列的组合调控措施作用下，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放，全年销售量呈现"前低后升"的态势。具体来看，与历史数据相比，全年房地产开发投资增速、销售面积等重要指标同比回落较明显。但7月份以来，房地产市场出现了一些明显变化，主要是房屋销售情况逐月回升，带动8月份以来房地产许多指标的同比降幅持续缩小，一些指标转负为正。具体表现为：商品房销售面积呈现"前低后升"的总体态势；全国100个城市新建住宅价格水平总体稳中有降，个别重点城市环比有所上涨；房地产开发资金来源累计同比增幅逐月改善，但仍处在历史较低点；房屋开发投资完成额和施工面积累计同比增速下降较明显；房屋新开工面积和土地购置面积累计同比回落趋势明显；房屋待售面积和待开发土地面积均处在历史较高水平。

公司面对错综复杂的市场环境，以及持有项目均位于限购城市和区域的现状，将刚性需求较低并处于限购区域的苏州"华丽家族太上湖"大型项目新开工建设予以适当压缩和延后；从刚性需求更低且存在纳入限购扩容范围可能的项目，即与静思园（苏州）置业开发有限公司合作开发位于同里南星湖的"文化休闲博览园"中及时退出；计划并筹备全面收购刚性需求相对突出的上海中心城区"汇景天地"项目的全部股权；将已竣工未售出住宅物业，尤其是位于上海中心城区的汇景天地中心作为可售产品的主要部分。2012年度，公司累计销售52400.45平方米，取得销售收入人民币10.95亿元，实现净利0.64亿元（归属母公司的净利润0.35亿元）。

2．报告期内重点工作

（1）苏州"华丽家族太上湖"项目作为公司主要的房地产开发项目，年内启动新开工面积约23.6万平方米（含地上、地下的住宅、商业、车库等），包括场地平整、试桩、完成建设审批（取得"四证"）和开发贷款审批放款等。

（2）筹备对上海"汇景天地"项目股权的全面收购，以加强中心城区刚性需求房产项目的持有比例，并于2013年3月以资产置换方式完成该项收购。

（3）出于政府对房地产行业的持续调控、资金筹措等原因，南星湖项目的开发将面临较大的政策风险和市场风险，因此公司于2012年11月23日通过与静思园置业签署《股权转让协议》，由静思园置业收购公司持有的苏州南星湖文化旅游发展有限公司70%股权，交易金额为6277.20万元。本次资产转让后，将不再持有苏州南星湖文化旅游发展有限公司股权，从而退出南星湖项目的开发建设。由于系主动退出对南星湖项目的投资，公司将承担对该项目的前期投入及相关费用，累计发生722.80万元的投资损失。

（4）公司在开拓非房地产业务，力求通过培育第二主业来确保公司长期稳定的发展方面取得了新进展。主要工作持续筹备报审投资9900万美元收购南江集团及其实际控制人在巴布亚新几内亚、南美洲以及非洲等地的黄金矿项目。

（5）2011年6月，公司现金出资5000万元收购海泰投资有限公司（以下简称"海泰投资"）25%的股权，海泰投资持有上海海泰药业有限公司（以下简称"海泰药业"）61.598%的股权，海泰药业下属控股子公司分别为上海复旦海泰生物技术有限公司和上海海泰金芯生物分子检测技术有限公司。报告期内，其主要项目"乙型肝炎治疗性疫苗--乙克"进展如下：

由复旦大学上海医学院闻玉梅院士研究团队和北京生物制品研究所赵铠院士研究团队共同合作研发、具有中国自主知识产权的我国首个乙型肝炎治疗性疫苗（乙克），报告期内仍处于Ⅲ期临床第二阶段临床试验过程中，还未取得阶段性成果。

3. 核心竞争力分析

公司秉承"开发土地，经营艺术，创造价值"的思想内核，以"尊重建筑文化，在丰富产品内涵的同时，提升产品附加值"为宗旨，吸取十多年房地产开发的经验，公司形成以品牌为核心的竞争力：

(1)、 品牌优势：经过多年的发展、沉淀和提升，"华丽家族"精品住宅品牌在上海及周边地产具有一定的知名度和影响力。公司通过艺术及人性化的设计、高质量的产品品质、细致的物业管理、树立了良好的企业形象；同时，通过"华丽会"、"华丽讯"等形式加强品牌沟通和建设。依托品牌优势，公司屡获殊荣："上海市房地产销售50强企业"、"中国城建与房地产科学发展50大卓越成就企业"等。

(2)、 优秀的管理团队：在多年的经营和发展过程中，经过磨合，公司的董事会和谐、透明和高效，管理层团结、务实和创新；公司的管控模式得到完善，管理水平不断提高。整合资源，公司加强提升产品研发、规划设计、施工管理和营销策划推广能力，培养了一批相关专业领域的人才。秉承公司的核心价值观、企业文化和专业管理的职业精神，公司管理团队以实现企业发展战略为目标，努力为股东、合作伙伴和客户创造收益和价值。

(3)、 融资创新和资金管控能力：面临严峻的国家宏观政策的调控，公司把握国家政策，充分利用资本市场及其创新产品，拓宽融资渠道，不断加强融资平台的建设和资金管控能力从而降低融资成本；加强资金的统筹管理，保证资金链的安全畅通，确保公司和项目建设的正常运营。

4.行业竞争格局和发展趋势

总体判断，土地市场状况和住房金融政策是影响2013年房地产市场运行的重要因素。其中集体土地征收制度改革、房产税试点扩容这两项新的改革措施会对房地产市场产生深远影响。同时，要更加关注房地产市场的区域性变动特征，并利用好一线城市的回暖机遇和应对好许多二、三线城市的住房库存消化压力。

自2012年下半年开始，统计数据显示一线城市商品房及用地市场延续回暖的态势。由于持续土地供应与新开工面积增长缓慢甚至停滞，加之刚性需求的不断导入，一线城市（北京、上海、广州、深圳）的房地产市场有明显回升。参照国际经验，我国城镇化率还有较大提升空间。在各国的快速城镇化进程中，大城市尤其是特大城市的住房供需结构始终会处在非平衡状态中，房价水平都会经历一个较快上涨阶段。这一点，在人多地少的东亚经济体表现得更加明显。受土地资源限制，东亚经济体普遍采取大都市圈的城市化推进模式，若干个特大城市成为新增城市人口和经济活动的主要吸纳地。我国也不例外，现阶段北京、上海、广州、深圳等一线城市的住房供需矛盾突出，2013年随着刚性需求和改善性需求群体的大量进入，房地产市场回升趋势明显。

正好相反，二、三线城市的住房库存消化压力极大。将当前的房屋新开工面积和房地产开发企业土地购置面积（再乘以1.5平均容积率）相加，可大致得到一年以后的住房市场供应潜力。如果把2012年1至11月各地的房屋销售面积作为分子，住房市场供应潜力作为分母，两者相除就可近似得到未来一年各地的房地产市场供需状况。未来一年左右各地的住房供需状况差异较大。山西、吉林、内蒙古和云南这四个省份的数值均超过3（全国平均值是2.58，北京、上海分别是2.14和1.9）。如果再考虑到房屋待售面积和竣工面积，明年一些省份将面临较大的去库存压力。目前部分二、三线城市已出现住房库存大量积压的现象。过去支撑这些二、三线城市房地产市场发展的投机投资性需求，在这类需求得到有效抑制的时候，就会出现供过于求的状况。

5. 公司发展战略

（1）2013年房地产经营业务

与一些主流大型房地产上市公司相比，公司房地产经营业务带有较为明显的区域化、精品化、集中度高等产品特征；这对于应对未来一年仍然严峻的房地产调控和仍处于去库存、去杠杆重压下的经营无疑仍是劣势。公司在上海中心城区、苏州太湖国家旅游度假区的住宅项目，均属于严格"限购"范围；尽管2012年下半年以来，全国大部分地区销售形势趋稳回暖，但苏州项目仍面临限购、非刚性需求市场和二、三线城市去库存形势整体严峻的多重困难，在加强销售的同时，也应适当寻求多种途径套现盘活。公司已竣工未售出住宅物业，特别是上海项目的酒店式公寓和苏州项目联排叠拼别墅仍将占2013年可售产品的重要部分。公司仍应像上一年度一样，在节约管理费用和财务成本上下足功夫，尤其是持续减少各项融资、再融资导致的利息支出。

（2）2013年第二主业开拓

公司拟投资9900万美元用于收购南江集团及其实际控制人在巴新、南美洲以及非洲等地的黄金矿项目。该项业务规划投资属于海外资源类项目，符合国家政策导向和国家关于"走出去"发展战略。整个投资计划将分步实施，首先将进行对巴新的砂金矿项目的投资。

巴新项目基本情况介绍巴新于1976年10月与我国建交，两国双边关系良好、经贸往来密切。巴新经济的支柱产业包括矿产、石油、渔业和农业等。目前，南江巴新公司已经着手对巴新一处金矿进行勘探和开采的前期准备（“科沃河砂金矿项目”）并已申请到另一处金矿的勘探权（“马当省砂金矿项目”）。矿区总占地面积约1282.5平方公里。区域矿产资源以金为主要矿产。科沃河砂金矿项目已于2012年8月开工。经过五个月的工作，迄今已经完成前期的详勘、修路、营地建设以及金床架设等工作，近期将正式投产。科沃河砂金矿项目的预计黄金远景储量约20吨，黄金品位约3-12克/立方米左右。关于科沃河砂金矿处于巴新高原地区，每年的雨季时长具有较大的不确定性，正式生产后，预计年生产能力为0.5-1.5吨左右。在开展科沃河砂金矿项目的同时，项目组将申请该矿区周边地区及其它具有良好成矿条件的地区的勘采许可证，从而确保在该工程完成时可以持续地进行对当地矿产资源的开发。关于马当省砂金矿项目，目前已获得其勘探权。该矿具备良好的砂金矿成矿条件，勘探工作将根据实际情况在合适的时期开展。另外，项目公司还在巴新积极申请其它几处金矿的探矿证，其中部分申请已进入实质性阶段。

经营和销售

巴新砂金矿项目产出的产品为砂金矿粉，可以在境外直接销售。此外，也可根据中国市场需求，销售到中国。

市场分析和预估

2012年中国国内黄金市场保持供需两旺势头，但黄金需求增长速度在放缓而产量增速在加快。总的供需平衡方面，2012年国内黄金市场供应继续短缺，缺口主要是靠进口和黄金回收来弥补。2012年国内黄金进出口均创下历史新高，全年累计进口贵金属矿砂及精矿（指金精矿和铂族金属精矿）26.19万吨，同比增长35.91%。

预计2013年国际金价总体仍将呈上涨趋势。但是，鉴于国际经济大环境的回暖以及美国2013财年经济复苏的可能，这将带动美元指数上涨并抑制黄金的上涨行情。

后续项目的情况

为了进一步扩大本司在金矿业务的开展，南江集团已经在南美洲的秘鲁收购了一处砂金矿项目，并正在积极组织人、财、物进行项目开发准备，预计将于2013年三季度投产试运营。一旦试运营成功后，南江集团将加大在秘鲁的投资力度获取更多的金矿项目。南江集团将根据本公司的需要，在合适的时机转让在南美洲的全部金矿项目。

南江集团已经在非洲的南非成立了相应的机构，广泛寻求在金矿领域的投资机会，为本司转型寻找合适的投资对象，并委托专业地质勘探单位进行尽职调查，以期开辟新的投资渠道、提升本公司的价值并增加股东权益。

项目申报及审批

公司本次境外投资项目需通过上海市商务委员会、中国矿业联合会及外汇管理局等相关部门的审批。目前，已经开始正式向上述部门提报申请，计划在2013年上半年内完成注册审批。

6. 经营计划

量入为出、销售现房为主，仍是今年工作必须围绕的核心。由于竣工未售物业相对充足，对外造价支付仅剩应付质量保证金和少量决算款余额，现金流出将主要用于偿还贷款、股东借款和应缴税款。

面对依然紧绷的土地市场和期限不明、并处在扩容中的限购限贷政策，购买土地、并购新的住宅地产项目势必极其慎重，并在优先偿还竣工物业各类应付款的前提下。公司在 2013 年将严格控制与主业相关不大的对外投资，优先保证建立和发展第二主业所急需的现金供给。

7. 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

2013年，根据发展计划，各个项目及投资需要，公司预计资本性开支约21亿，三项费用约2亿。公司将强化销售，降低库存，加快资金回笼。同时，计划采用产品销售、银行借款、债券融资、委托贷款等多种渠道募集资金；通过统筹资金、优化资金使用、成本控制等手段，公司将加强对资金使用的管理和监控，提高资金的使用效率，确保公司健康、可持续的发展。

8.可能面对的风险

（1） 房地产政策与市场风险

2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控"国五条"。会议不仅再次重申坚持执行以限购限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的"国十一条"、4月的"国十条"、9月的"9.29新政"，2011年1月的"新国八条"，2013年2月20日出台的"国五条"是第五次调控升级。市场对"国五条"的反应相当明显，短期内二手房市场抢搭末班车，交易量成倍上升；而一手市场交投清淡，具备购房资格的客户储备明显减少。限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。

应对措施：公司将密切关注宏观政策，严格控制乃至缩小在二、三线城市的房地产开发规模，相对扩大在一线城市特别是上海的持有比重。针对项目所处的不同开发阶段，及时合理的调整产品结构和开发节奏。

（2）房地产原材料价格波动风险

房地产开发所采购的原材料主要包括钢材、水泥、沙石等建筑材料及装饰材料，其供应渠道的顺畅与否、价格的波动，会通过施工单位招投标、总包合同及独立合同的签订和履行传导到发展商，从而对公司的生产经营产生较大影响。

应对措施：公司将继续大力落实工程总包招投标与总包管理机制，严格采用工料清单综合单价包干合同，同时贯彻好甲供材料集团采购，切实加强工程招投标管理，降低生产、开发成本，同时不断优化产品结构、改进工艺流程，实施科学灵活的产品定价策略，加快资金回笼速度，化解原材料价格波动风险。

（3）开拓第二主业的市场风险

虽然巴新的矿产资源丰富、立法也相对完善，但是该国的经济发展落后、基础设施较差、矿产业的工业化程度低，投资存在一定的风险。

资源的储量及品味：目前对黄金储量和品味的预估是基于前期的勘探结果而得出的，实际开采后的产量及黄金品味可能存在浮动。

国际金价及开采成本：国际金价的走势受多重因素影响，未来有震荡的可能性。另外，受巴新当地高物价的影响，黄金矿的开采成本较高。

自然环境：巴新大部分地区属于热带雨林气候，雨水多，增加了采矿作业的难度。

社会治安及部落关系：当地的治安情况差，盗采严重。此外，当地部落势力强大。这将极大地影响项目公司在巴新的人员和设备投入。目前，项目公司已经聘请了当地保安并与当地部落建立良好的关系，但是未来风险仍然存在。

基础设施：当地的道路、桥梁、通讯等基础设施极为匮乏。在每个项目的始建期，项目公司都需要对当地的基础设施进行一定的建设。

（4）财务风险

公司目前进行房地产开发的资金来源主要依靠自有资金、银行开发贷款及大股东借款。而现阶段产业政策、信贷政策和资本市场政策的不确定性，将对公司的外部资金筹措产生一定影响。

应对措施：一方面公司将通过加大销售力度，及时回笼资金；另一方面，在政策及市场允许的情况下，公司将进一步扩展资本融资渠道，提高直接和间接的融资能力，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，在及时足额筹集发展所需的资金同时，争取支付较低的资金成本，为公司的稳定发展提供资金支持。

四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

本年减少合并单位2家，其中转让子公司苏州南星湖文化旅游发展有限公司股权而丧失控制；子公司上海西郊帝庭苑房地产有限公司已清算。

董事长：王伟林

华丽家族股份有限公司

2013年4月19日

股票简称	华丽家族	股票代码	600503
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	娄欣	夏文超
电话	021-62376199	021-62376199
传真	021-62376089	021-62376089
电子信箱	dmb@deluxe-family.com	dmb@deluxe-family.com

	2012年(末)	2011年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2010年(末)
总资产	4,304,042,200.91	5,646,355,152.65	-23.77	7,373,781,344.64
归属于上市公司股东的净资产	1,967,791,934.80	1,916,778,648.20	2.66	1,631,099,993.65
经营活动产生的现金流量净额	185,337,668.33	242,403,409.03	-23.54	-422,421,342.60
营业收入	1,095,363,117.55	1,137,036,782.51	-3.67	457,517,949.00
归属于上市公司股东的净利润	35,436,678.88	598,364,821.06	-94.08	518,972,067.86
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	32,173,964.49	13,244,139.06	142.93	93,903,785.62
加权平均净资产收益率（%）	1.83	34.86	减少33.03个百分点	37.83
基本每股收益（元／股）	0.0311	0.5253	-94.08	0.98
稀释每股收益（元／股）	0.0311	0.5253	-94.08	0.98

报告期股东总数	63,509	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	89,046
前10名股东持股情况

股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海南江（集团）有限公司	境内非国有法人		19.38	220,732,014	0	质押197,090,000
曾志锋	境内自然人		5.91	67,286,844	0	无
皙哲投资有限公司	境内非国有法人		5.04	57,453,608	0	无
中国银河证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户	境内非国有法人		3.51	40,000,000	0	无
福建大乾数字信息有限公司	境内非国有法人		2.74	31,237,920	0	冻结31,237,920
王栋	境内自然人		1.53	17,388,000	0	冻结17,388,000
陈志坚	境内自然人		1.15	13,068,620	0	无
华润深国投信托有限公司-龙信基金通1号集合资金信托	境内非国有法人		1.13	12,830,000	0	无
泉州市闽发物业发展有限公司	境内非国有法人		1.09	12,383,280	12,383,280	冻结12,383,280
陈大勇	境内自然人		0.93	10,584,000	10,584,000	冻结10,584,000
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司控股股东上海南江（集团）有限公司、皙哲投资有限公司与曾志锋、陈志坚为一致行动人，公司未知以上其他前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系或一致行动人关系。