⊙天弘基金 刘佳章

  随着改革开放的发展，我国人口的平均寿命在不断地增加，人民的物质生活得到了很大的提高。与此同时，人们对于养老的重视程度也不断提高，很多老年人都在为自己的老年生活购置新的住房，挑选更适合自己老年生活居住的房产，而由养老置业而衍生出来的“银发刚需”也成了新的关注热点。

  据某研究机构相关调查显示，在65岁以上的老年人中，有45%左右的独立购房需求，其中，对总价在50万至100万元的房源需求量占比为80%以上。而购房款项来源的调查，大部分老年人选择自有积蓄与儿女共同分担这一项。养老置业对于老年人而言并不是购置一个简简单单的住所，要综合考虑许多因素，以下便分析一下在进行养老置业的时候涉及的内容。

  首先是置业地点以及相关配套设施的选择问题。老年人适合选择靠近医院、公园、生活购物的地区。市中心的商业区虽然交通方便，但是人口密集度大，周围比较嘈杂，不利于休息，并不适合老年人居住。人口相对较少、环境幽雅的地方是养老置业的首选位置；同时，由于现在老年人大多数情况下并不与儿女住在一起，因而选择交通相对方便的地点，方便儿女探望以及自己的出行，也是相当重要的。

  其次，在户型选择方面，较小的房子带来总体房价低，相对而言带来的经济压力比较小，不会成为老年人及其儿女的负担；而与此同时，老年置业还应该更多地考虑到面积、采光等的因素。一些购买了一室户型的老年人表示，虽然房子可以满足自己的日常生活需求，但是在儿女探望时住房却成了问题。在这些限制下，60平到80平的两室房子便是老年人一个比较好的选择。

  最后，养老置业要考虑到自己所买入的房子是否是物有所值。通常一个比较常用的指标是房子的租售比，租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。就中国目前各个城市的房价和租房价格来看，房子的租售比要远远高于1：300，房地产泡沫严重。以北京为例，根据链家地产最新的统计数据显示，在近年来北京房价大涨之后，北京房子的租售比要低于1:400，房子出租回报率甚至低于2.5%。而与此相比，同期银行一年期整存争取年利率为3%，这意味着如果将一百万存入银行，一年后获得的收益为3万，而用一百万买房出租出去一年后的收益大致为2.5万，很显然，买房养老并不是银发族的最优选择。

  如果养老置业不划算，除了银行定期存款，有哪些途径可以让银发族手中本打算买房的资金抵制住通货膨胀的侵蚀，实现保值增值呢？投资具有养老理财性质的基金可能是一个很好的选择。以天弘安康养老基金为例，其投资范围主要以债券为主，并根据股票市场变化，可适度将股票投资上限上调至30%，其投资管理目标更是要超越其业绩基准——5年期银行定期存款（当前为4.75%）。该基金自去年11月28日以来，累积净值上涨已超5%，年化收益在10%以上，对于广大银发族来说，既不失为开拓新的、更安全的养老理财方式及通道，也不失为有效的规避个人养老资金过度集中在房地产所容易形成的单一资产风险。