⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  南京朗诗地产因近日借壳香港上市公司深圳科技而备受关注，其主打的绿色科技住宅第一品牌的定位，曾为其在资本市场赢得一片叫好声。

  据上海证券报记者独家调查，实际上，朗诗地产经历了十余年科技住宅技术的应用后，正遭遇来自使用者的信用危机，加上土地成本高企等因素，朗诗一些新项目已经悄然取消了地源热泵等核心技术。这与朗诗借壳时高调宣称的对绿色科技住宅的坚持，形成反差。

  朗诗借壳主打“科技住宅”

  6月18日，朗诗与深圳科技控股联合发布公告，朗诗拟斥资8.63亿港元购买深圳科技63.4%股权。收购完成后，深圳科技将成为朗诗地产旗下绿色住宅地产开发业务的唯一上市平台。收购消息传出后，深圳科技股价当天大涨至0.9港元/股，涨幅接近120%，持有朗诗集团20.91%股权的南纺股份也直封涨停。

  其实，从体量上来说，朗诗地产在众多房企中并不出挑。根据南纺股份2012年财报，朗诗集团2012年营业收入49.58亿元，净利润为4.29亿元。实际上，资本市场如此看好朗诗地产，在于它主打的科技牌。根据朗诗官网介绍，截至2012年底，朗诗共拥有建筑技术领域的专利130项，是业内公认的绿色建筑及其开发领域的领头羊。

  不过，随着朗诗资产证券化进程的多年受阻影响资金链，朗诗一直坚持的科技含量正在减弱。

  据了解，早在2004年，公司当时名称还为“朗诗置业”，就已开始启动上市之旅。先是通过南纺股份公告传出朗诗境外上市计划，此后，房地产进入漫长的宏观调控期，朗诗地产上市计划从境外到增内，屡屡受阻。接近朗诗人士称，为了上市，朗诗在2008年前后大举拿地，扩充土地储备，但因为上市一再搁置，加上地价偏高，朗诗资金链一直颇为紧张。与此同时，原有的科技住宅开始出现质量投诉，并影响销售，朗诗开始尝试部分物业回归传统开发模式。

  核心技术从部分新项目“淡出”

  知情人士介绍，朗诗对高科技住宅的应用技术概括为恒温、恒湿、恒氧“三恒”，以及十大科技应用，即地源热泵、节能外墙保湿系统、新风系统、外遮阳系统、同层排水系统、抗干扰隔音系统、节能隔热外窗系统、屋顶地面严密热阻系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、24小时供应热水供应系统。其中，地源热泵是实现恒温的重要技术，也是朗诗最重要的高科技投入。

  在早期发展阶段，朗诗几乎在所有开发项目上应用了上述十大技术，且收益不菲。比如地源热泵技术，专家介绍，其成本最高为300元/平方米左右，而朗诗地产相关销售人员告诉记者，因为有了这项技术，朗诗项目整体售价较普通住宅高1000至2000元/平方米。这种高溢价令朗诗有胆量拿更高价格的地块。

  “作为暖通专业的专家，我自己不买有地源热泵技术的房子。”上海能源交易所一位不愿透露姓名的专家告诉上证报记者，“在我看来，所谓科技住宅，除了外墙保温材料和太阳能以外，其他很多技术都是概念多于实质，包括地源热泵。”

  该专家介绍，地源热泵首要问题是节能不节钱，尤其是对于住房者来说。根据上证报记者获得的一份上海生态住宅调查报告，朗诗地产的科技住宅项目，在物业管理费之外，需另外加收所谓能源费。根据记者随机采访的几个项目，能源费在1.5至3.5元/平方米不等。关键问题是，能源费只是地源热泵的能源使用费，电费仍需另外支付。因此，地源热泵的使用成本其实不低。

  另外，因为地源热泵管道需要打入地下数十米，且管路繁杂。一旦出现故障，维修难度相当大。“地源热泵设备的使用寿命只有十几二十年，而住宅产权为70年，当设备老化需要更新时，如何保证设备能实现良好的维护，这也是目前尚未检验的问题。”中国房产信息集团分析师薛建雄表示。而从2012年以来，网上不断曝光消费者对南京朗诗国际街区中园等产品的投诉，地板开裂、墙体渗水等问题开始出现，且无法按常规装修方式修补。

  受上述多种因素的影响，根据记者了解，在朗诗最新楼盘中，至少有上海朗诗未来树、武汉朗诗里程、南京朗诗未来街区等多个项目取消了地源热泵等技术。“三恒”科技，不再纳入宣传口径，取而代之的是“针对首次置业人群开发的产品”成为朗诗对回归传统住宅的营销解释。