⊙唐 杰

  《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》特别提到了积极满足居民家庭首套自住购房等合理信贷需求，这体现了有保有压两手抓的政策新思路，即在打压投机性和投资性购房需求的同时扶持首套自住房需求。这有利于实现政策的精细化，提高调控的精准度。6月中下旬，货币市场一度出现流动性紧张，有的银行收紧房贷政策，很多首套自住房购买者担心，可能所有银行都不再提供优惠利率的购房贷款。在此情况下，国务院强调金融体系要积极满足居民家庭合理信贷需求，不仅出于长远的考虑，也契合当前的形势。

  不过，扶持政策需要进一步完善，在笔者看来，还需严格审定标准，从信贷优惠扩大到房产交易税优惠，并与房价挂钩。

  过去几年，随着房价攀升，房地产调控也越来越严，并且集中于对于房地产需求的限制，通过限购、限贷、税收等手段打压投机性和投资性购房需求。在此过程中，首套自住房需求难免被误伤。实际上，无论什么时候，首套自住房都应被鼓励。孟子曾说，有恒产者有恒心。拥有住房不仅能更好地满足居民家庭的居住需求，享受租房所不能给予的稳定感和舒适度，还给购房者增加了一道约束，使其更加重视法律约束和道德规范。

  当房价较高时，首套自住房需求尤其应该支持。这是因为，买房在促进社会稳定方面的正外部性不因高房价而改变，反而高房价加大了首套自住房购买者的负担，使得拥有一套住房的中国梦对很多人来说变得越来越遥远，导致社会不稳定因素增加，所以更需要通过相应政策来舒缓。有人可能会说，不少人可以推迟首套自住房的购买来避开高房价吗？但实际情况是，人的寿命是有限的，结婚生子等人生大事不可能长期推迟，而且人的智力也是有限的，有多少人能准确预测未来房价走势呢？

  在个人所得税方面，我国目前对首套自住房购买者的支持力度有限。很多国家为了支持居民买房，将购房贷款的利息支出从个人收入中扣除。我国也有类似规定，比如在住房转让环节，购房贷款的利息支出可以从转让所得中扣除，同样免交个人所得税。但在住房持有环节，购房贷款的利息支出就享受不到免税待遇了。如果住房一直被持有而没有转让，或转让价格低于买入价格，购房贷款利息支出就不能免税。

  在购房贷款利率方面，我国对于首套自住房提供了最低相当于房贷基准利率8.5折的优惠。这种信贷优惠在个人所得税政策支持力度有限的情况下是非常必要的，但在某些银行、某些时候可能会被取消，而且不是每个首套自住房购买者都能够享受到的。

  目前对于首套自住房的扶持政策集中于信贷方面，即贷款利率打折。契税方面也实现了差别对待，首套房的契税更低。但是在金额较大的营业税、住房转让个人所得税方面还没有给予首套自住房以优惠。笔者设想，可以考虑做如下规定：不管所售房屋是否属于原房主唯一住房，不管原房主持有时间是否超过五年，只要该房屋售予首套自住房购买者，就可减免营业税及个人所得税。由于市场上存在首套自住房购买者以及其他购买者之间的竞争，同样的房价（卖家净得价），若对前者税收优惠将大幅减轻他们的购房负担，而不会惠及卖家。考虑到交易税费属于购房支出中的“首付”部分，税收优惠将比贷款利率优惠更加受到首套自住房购买者的欢迎。如果没有对于首套自住房购买者的税收优惠，政府以加税为主要手段的房地产调控就会面临“与民争利”的指责，影响调控的公信力。

  在北京等房价上涨较快、房价涨幅与收入涨幅差距较大的地区，首套自住房的扶持力度也应较大。当然，这些地区也应同时加大对于投机性和投资性购房需求的限制，增加住房供给。这种软硬结合、两手抓的做法才是最符合百姓需要的。

  “首套自住”比以前的“首套”提法多了“自住”两个字。而政策支持的只是用于自住的首套房。按此定义，在常住地之外其他地方购买的首套房就不能算是“自住”。在户籍所在地与常住地分离的情况下，当以常住地为准判断是否属于自住房。

  关于是否“首套房”，相关部门已公布了判定标准，但还需要严格执行与细化。一方面，眼下婚姻登记系统和房产登记系统还不能无缝对接，同一家庭所有成员名下的所有住房不一定能迅速而准确查到。没有足够的技术支持，就不能保证购房需求是否是真正的“首套房”，就为资料造假和骗贷行为留下了空间。另一方面，“首套房”还需要增加年龄和面积限制。由于房价持续上涨，近年来提前买房、“一步到位”的做法很流行。这使得购房需求集中爆发，进一步恶化了供需矛盾，加大了房地产市场的周期性波动，理该有所限制。因此，在特定年龄以下的购房需求，以及所在一定标准以上的购房屋面积的购房需求，即便属于“首套自住房”，也应减少或取消政策优惠。

  （作者单位：中国人民大学财政金融学院）