2013年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
| 股票简称 | 宋都股份 | 股票代码 | 600077 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 |
| 姓名 | 龚睿 |
| 电话 | 0571-86759621 |
| 传真 | 0571-86056788 |
| 电子信箱 | 600077@songdu.com |
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 10,500,811,346.00 | 10,692,184,784.08 | -1.79 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 2,223,719,207.36 | 2,186,321,640.17 | 1.71 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -331,340,243.82 | 559,580,597.51 | -159.21 |
| 营业收入 | 254,684,915.90 | 1,807,950,923.30 | -85.91 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 30,414,070.76 | 275,646,828.85 | -88.97 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 27,061,007.73 | 273,067,404.60 | -90.09 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 1.37 | 14.20 | 减少12.83个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.028 | 0.257 | -89.11 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.028 | 0.257 | -89.11 |
2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
| 报告期末股东总数 | 27,284 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的 股份数量 | ||
| 浙江宋都控股有限公司 | 境内非国有法人 | 52.40 | 566,494,518 | 543,901,476 | 质押443,858,358 | ||
| 深圳市平安置业投资有限公司 | 境内非国有法人 | 13.97 | 151,083,744 | 无 | |||
| 郭轶娟 | 境内自然人 | 5.59 | 60,433.498 | 60,433.498 | 无 | ||
| 宏源证券股份有限公司约定购回式证券交易专用证券账户 | 国有法人 | 3.07 | 33,200,000 | 无 | |||
| 鲁宇飞 | 境内自然人 | 0.73 | 7,900,554 | 未知 | |||
| 铁岭市财政信用担保局 | 国有法人 | 0.38 | 4,160,000 | 未知 | |||
| 张璐 | 境内自然人 | 0.24 | 2,611,382 | 未知 | |||
| 祝金贵 | 境内自然人 | 0.21 | 2,255,790 | 未知 | |||
| 张扬 | 境内自然人 | 0.21 | 2,244,666 | 未知 | |||
| 朱希 | 境内自然人 | 0.19 | 2,070,000 | 未知 | |||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行动人关系 | ||||||
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年上半年，房地产市场延续去年的向暖走势，1-6月份，商品房销售面积51,433万平方米，同比增长28.7%，房地产开发企业到位资金57,225亿元，同比增长32.1%，数据显示行业投资环境有所回暖、城市住宅市场成交量持续回升，土地市场也出现了量价齐升的局面。然而在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，房地产行业在国民经济结构调整的大背景下将扮演什么样的角色，以及下半年市场将如何演绎，也是我们共同关注的焦点。
报告期内，公司董事会管理层依据新一轮五年战略（2013-2017），继续秉承“创新、跨界、高效”的工作理念，紧紧围绕2013年需要完成的“七件大事”，带领公司员工在日益复杂的市场环境中开发出具有宋都特色的企业发展之路。一方面，在行业周期性较强的特点下，上半年，公司实现销售收入25,468.49万元，基本实现了半年度的目标；另一方面，利用各个项目经营节点的时间差异，扎实地推进了以“创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）”为核心的IQE运营体系在公司各个层面的应用，为下半年顺应市场变化达到全年经营目标打下了坚实的基础。公司维持刚性需求在相当一段时间内是市场主流需求的判断，优先推进以69方、89方为主的小户型住宅建设，积极地提升公司产品在刚需市场的竞争力。
(1)经营计划进展说明
公司在设定2013年经营计划时，设定了战略成型、运营体系实践等七个方面的目标。今年上半年，公司围绕这七件大事开展工作，基本完成了与时间节点相应的目标。
1、新一轮战略（2013-2017）成型
宋都的新一轮战略已经基本构建完成，现正在不断完善之中。我们将最终实现战略蓝图的文本化、数据化、细节化，全面指引今后五年宋都的工作。
2、"棉花TOWN"运营体系的实践
排列于浙江杭州钱塘江畔的东郡国际项目、晨光国际项目、阳光国际项目构成了宋都“江湾系”产品。杭州市“城市东进”的发展方向以及轨道交通建成带来的提升作用已在去年下半年和今年上半年体现出巨大的价值。我们维持江湾系产品将是公司在2013年利润取得的重要支撑点的判断，不断完善营销模式以取得"江湾系"的销售佳绩。同时，南京南郡项目也依据“宋都·棉花TOWN”运营体系进入实质开发阶段。
3、重资产项目轻资产运营体系的构建
“重资产项目的轻资产运营体系”，作为宋都IQE运营体系的第二个系列，通过对旅游度假综合体项目商业模式的改造，把重资产转化为轻资产，降低对现金流资源的占用，做到短期现金流平衡，长期最大化提升盈利水平。今年以来，公司以现金流峰值可控为前提，对各个综合体项目设定了新的运营节点，确保了现金流资源的合理利用。
4、确立公司新的专业标杆
各专业线的工作标杆，体现在产品和结果上，直接决定了宋都营造产品的质量与宋都品牌的价值。今年以来，公司结合各项目的运营实践，通过职能清晰、制度设计、流程优化和高效协同的执行，发掘公司每个专业线的潜能，推动每个专业线乃至每个具体工种、岗位形成新的工作标杆，提升了整个组织的效能。
5、多渠道获取新项目
今年以来，宋都密切关注土地市场的动态，并在保证公司现金流健康的同时，积极地尝试多渠道、多种方式获取新项目。今年4月份，公司成功的以当时市场最低的溢价率获取杭州下沙“东郡三期”地块，为公司后续发展成功蓄势。
6、建立符合宋都价值观的人才培养体系
以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、集中宣导和工作中的理念传递，努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。
7、建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系
坚持以结果为导向的绩效考评机制，完善考评手段，明确考评体系的导向性，提升激励机制的准确性、有效性。
（2）行业、产品或地区经营情况分析
宋都股份2013年上半年主要项目情况（截至2013年6月30日）
单位：平方米
| 项目名称 | 项目位置 | 状态 | 占地面积 | 总建筑面积 | 剩余可售面积 | 2013年在建总建筑面积 | 2013年新开工面积 |
| 印象西湖 | 合肥蜀山区 | 在建 | 137,343.76 | 587,222.60 | 169,654.66 | 437,425.25 | - |
| 晨光国际 | 杭州下沙区 | 在建 | 122,570.00 | 449,896.27 | 225,317.49 | 449,896.27 | |
| 东郡国际 | 杭州下沙区 | 在建 | 98,153.00 | 302，361.00 | 72,614.17 | 302，361.00 | - |
| 东郡三期 | 杭州下沙区 | 储备 | 47,507.00 | 109,266.10 | - | - | - |
| 阳光国际 | 杭州九堡 | 在建 | 111,362.00 | 353,034.32 | 130,779.15 | 134,945.92 | |
| 南郡国际 | 南京板桥新城 | 新建 | 102,263.00 | 245,431.00 | - | - | - |
| 美域二期 | 南京建邺区 | 竣工 | 66,565.60 | 112,835.71 | 1,765.04 | - | - |
| 大奇山郡 | 桐庐 | 在建 | 1,081,509.00 | 591,307.81 | 477,919.4 | 82,319.44 | 16,267.57 |
（3） 核心竞争力分析
公司以近30年的房地产开发运营经验，构建了一套成熟、高效的IQE项目运营体系。整个项目运营体系以“创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）”的理念为核心，不断实现公司规模与利润的双重增长，增加对股东与员工的回报，从而实现公司价值最大化。
我们始终认为，专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体运营，而IQE项目运营体系是公司的核心竞争力。公司以财务为导向，计划管理为引擎、全预算管理为基础、ISO制度流程为标准、绩效管理为推动力、信息化管理为平台，形成高效的、可复制的运营系统。在这个运营体系的基础上，公司项目开发涉及的所有流程，从拿地、规划、设计、到营造、销售、直至客服物业等各个环节，均围绕“创新、品质、效益”的的核心理念，实现产品的客户价值最大化 、项目收益的最大化。
（4）主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
| 序号 | 公司名称 | 业务性质 | 主要产品或服务 | 注册资本 | 总资产 | 净利润 |
| 1 | 杭州宋都房地产集团有限公司 | 房地产开发 | 杭州采荷嘉业项目 | 7,500 | 363,564.19 | 2,389.94 |
| 2 | 杭州永都房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 杭州东郡国际项目 | 20,200 | 262,255.03 | -680.25 |
| 3 | 杭州恒都房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 杭州晨光国际项目 | 74,900 | 389,539.91 | -176.43 |
| 4 | 南京宋都房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 南京美域二期项目 | 5,000 | 55,705.68 | 1,496.55 |
| 5 | 绍兴县宋都房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 绍兴金柯商汇项目 | 5,000 | 31,732.20 | 219.23 |
| 6 | 浙江东霖房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 杭州阳光国际花园项目 | 30,000 | 304,561.11 | 1,826.05 |
| 7 | 合肥宋都房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 西湖花苑西组团项目 | 5,000 | 28,589.94 | 212.46 |
| 8 | 合肥印象西湖房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 印象西湖花园一期、二期项目 | 20,000 | 113,996.05 | 270.22 |
| 9 | 南京南郡房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 南京南郡国际项目 | 20,000 | 102,357.65 | -153.43 |
3.2 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司2012年度利润分配方案已经2013年3月19日召开的公司2012年度股东大会审议通过，本次分配向全体股东每10股派发现金红利 0.37 元（含税），派发现金红利总额为39,725,255.42元。
公司于2013年3月12日召开了“宋都股份2012年度现金分红专项说明会”，与投资者就其关注的公司2012年度现金分红、公司经营发展等问题进行了充分的沟通与交流。详见公司于2013年3月13日披露于上交所网站的临2013-013号《宋都基业投资股份有限公司2012年度现金分红专项说明会召开情况的公告》及其附件。
本次分配方案于2013年5月实施，详见公司于2013年5月8日披露于上交所网站的临2013-030号《宋都基业投资股份有限公司2012年度利润分配实施公告》。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期宋都集团出资设立杭州博晓酒店管理有限公司（以下简称杭州博晓），于2013年5月7日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000194539的《企业法人营业执照》。该公司注册资本100万元，宋都集团出资100万元，占其注册资本的100%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2) 本期宋都集团与子公司杭州博晓共同出资设立杭州江都房地产开发有限公司，于2013年5月29日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330198000060923的《企业法人营业执照》。该公司注册资本5,000万元，宋都集团出资2550.00万元，占其注册资本的51%，杭州博晓出资2450.00万元，占其注册资本的49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(2) 因非同一控制下企业合并而增加子公司的情况说明
依据宋都集团与平安信托、杭州永都、杭州博闲、佳瑞投资签订的信托框架协议，平安信托以优先级信托资金80,000万元受让公司子公司博闲公司100%股权并向其增资；博闲公司与宋都集团按照约定比例共同向永都房产增资；佳瑞投资向永都房产发放的80,000万元委托贷款，并将其持有的债权转让给平安信托。平安信托取得80,000万元的委托贷款债权后，佳瑞投资于信托计划成立之日取得信托计划项下80,000万份面值1元的劣后信托单位作为转让委托贷款债权的对价。
截止目前，该信托计划已到期，公司及控股子公司已按照信托计划相关约定将本信托计划需兑付资金到位。公司子公司佳瑞投资已获得杭州博闲100%的股权及其持有的杭州永都48%股权。杭州博闲已于2013年6月28日办妥工商变更登记手续，故将其纳入合并财务报表范围。