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证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B 公告编号：〈万〉2013-040
万科企业股份有限公司
2013年半年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。
1.2除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
| 未亲自出席 董事姓名 | 未亲自出席 董事职务 | 未亲自出席会议 原因 | 被委托人 姓名 |
| 乔世波 | 董事 | 公务原因 | 魏斌 |
1.3 公司半年度财务报告未经会计师事务所审计。
1.4董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 上市公司基本情况
2.1 基本情况简介
| 股票简称 | 万 科Ａ、万 科Ｂ | |
| 股票代码 | 000002、200002 | |
| 上市证券交易所 | 深圳证券交易所 | |
| 董事会秘书 | 证券事务代表 | |
| 姓名 | 谭华杰 | 梁洁 |
| 联系地址 | 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 | 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 |
| 电话 | 0755-25606666 | 0755-25606666 |
| 传真 | 0755-25531696 | 0755-25531696 |
| 电子信箱 | IR@vanke.com | IR@vanke.com |
§3主要财务数据及股东变化
3.1 主要财务数据和指标
3.1.1 主要会计数据和财务指标
单位：元
| 项目 | 2013年6月30日 | 2012年12月31日 | 比年初数增减 |
| 总资产 | 432,241,960,220.85 | 378,801,615,075.37 | 14.11% |
| 流动资产 | 413,169,026,674.08 | 362,773,737,335.37 | 13.89% |
| 流动负债 | 314,101,301,063.91 | 259,833,566,711.09 | 20.89% |
| 归属于上市公司股东的所有者权益 | 66,644,627,234.02 | 63,825,553,925.30 | 4.42% |
| 股本 | 11,013,724,969.00 | 10,995,553,118.00 | 0.17% |
| 归属于上市公司股东的每股净资产 | 6.05 | 5.80 | 4.31% |
| 资产负债率 | 79.63% | 78.32% | 1.31个百分点 |
| 项目 | 2013年1-6月 | 2012年1-6月 | 比上年同期增减 |
| 营业收入 | 41,390,345,567.72 | 30,722,991,215.82 | 34.72% |
| 营业利润 | 7,105,211,007.75 | 6,012,329,738.20 | 18.18% |
| 利润总额 | 7,133,412,305.51 | 6,048,671,988.14 | 17.93% |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 4,556,304,906.89 | 3,725,085,079.33 | 22.31% |
| 扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润 | 4,536,753,831.66 | 3,680,771,877.92 | 23.25% |
| 基本每股收益 | 0.41 | 0.34 | 20.59% |
| 稀释每股收益 | 0.41 | 0.34 | 20.59% |
| 净资产收益率（全面摊薄） | 6.84% | 6.76% | 0.08个百分点 |
| 净资产收益率（加权平均） | 6.91% | 6.83% | 0.08个百分点 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 | 6.88% | 6.75% | 0.13个百分点 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | (9,792,399,309.57) | 2,819,195,756.85 | -447.35% |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | -0.89 | 0.26 | -442.31% |
3.1.2 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
| 项 目 | 2013年1-6月 | 2012年1-6月 |
| 非流动资产处置损益 | (5,015,970.53) | 32,501.54 |
| 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | (29,389.35) | (16,527,282.76) |
| 出售、处理部门或投资单位收益 | (10,614.57) | 36,970,125.37 |
| 除上述各项之外的其他收入/支出 | 33,217,268.29 | 36,309,748.40 |
| 所得税影响 | (5,728,439.73) | (8,873,143.78) |
| 少数股东损益影响 | (3,326,793.39) | (3,598,747.36) |
| 合计 | 19,551,075.23 | 44,313,201.41 |
3.1.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
3.2 股东变动情况
3.2.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
| 股东总数 | 683,703户（其中A股666,684户，B股17,019户） | |||||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东 性质 | 持股 比例 | 持股总数 | 报告期内增减变动情况 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 |
| 华润股份有限公司 | 国有法人 | 14.70% | 1,619,094,766 | 0 | 0 | 0 |
| 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深 | 其他 | 1.37% | 151,360,847 | 11,977,364 | 0 | 0 |
| 刘元生 | 其他 | 1.21% | 133,791,208 | 0 | 0 | 0 |
| 中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金 | 其他 | 1.06% | 116,416,601 | 25,427,209 | 0 | 0 |
| 博时价值增长证券投资基金 | 其他 | 1.01% | 111,237,491 | 19,499,439 | 0 | 0 |
| 中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金 | 其他 | 0.97% | 106,852,627 | -27,157,666 | 0 | 0 |
| HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD | 外资股东 | 0.93% | 102,472,924 | 6251536 | 0 | 0 |
| 中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金 | 其他 | 0.80% | 88,364,818 | -14,734,245 | 0 | 0 |
| 万科企业股份有限公司工会委员会 | 其他 | 0.61% | 67,168,517 | 0 | 0 | 0 |
| 高华－汇丰－GOLDMAN,SACHS & CO | 其他 | 0.59% | 64,779,520 | 11,971,047 | 0 | 0 |
| 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况 | 无 | |||||
| 前10名无限售条件股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | ||||
| 华润股份有限公司 | 1,619,094,766 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深 | 151,360,847 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 刘元生 | 133,791,208 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 中国民生银行－银华深证100指数分级证券投资基金 | 116,416,601 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 博时价值增长证券投资基金 | 111,237,491 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金 | 106,852,627 | 人民币普通股（A股） | ||||
| HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD | 102,472,924 | 境内上市外资股（B股） | ||||
| 中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金 | 88,364,818 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 万科企业股份有限公司工会委员会 | 67,168,517 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 高华－汇丰－GOLDMAN,SACHS & CO | 64,779,520 | 人民币普通股（A股） | ||||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 上述股东之间未知是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 | |||||
| 参与融资融券业务股东情况说明 | 无 | |||||
3.2.2 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
§4管理层讨论与分析
经营环境变化及公司判断
因去年一季度市场处于低谷期，报告期内，全国商品住宅成交同比明显回升，但单月增速在4月份后有所回落。1、2季度，全国商品住宅成交面积的增速分别为41.2%和23.8%。
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市，1季度商品住宅成交面积同比大幅增长65.5%，2季度同比下降0.01%。1、2季度同比表现差异较大，一方面因为去年3月份开始主要城市成交面积率先大幅回升，使得2季度的比较基数较高；另一方面也因为今年二季度市场销售逐渐趋于温和，成交火爆的局面逐渐结束。
上半年，14城市商品住宅批准预售面积同比增长16.2%，环比看，2季度批准预售面积相比1季度增长约69%。2季度新房入市的加快结束了年初供不应求的状况。14城市第1季度商品住宅销售面积是批准预售面积的1.43倍，而第2季度商品住宅销售面积只是批准预售面积的0.90倍。整体来看，上半年14城市商品住宅面积对批准预售面积的比例约1.10，供需关系较为平衡。截至6月底，上述城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由12年底的1.16亿平方米略微下降至1.12亿平方米，库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）约10.4个月，与年初基本持平，继续保持在比较合理的水平。
由于销售好于去年同期，商品住宅新开工负增长的局面结束。全国商品住宅新开工面积2012年同比下降11.2%，今年上半年同比增长2.9%。但新开工增幅仍较为有限，下半年能否回到2011年的水平，仍有待观察。
2012年下半年，主要城市土地供应增加，加上企业存在补充土地资源的需求，土地成交渐趋恢复。进入2013年后，由于住宅市场成交较为旺盛，企业的投资信心进一步增强。1-6月，深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等16个城市的土地供应和成交面积同比分别增加30.4%和29.5%。由于企业普遍加大了在住宅成交表现相对较好的一二线城市的投资力度，导致这些城市的土地竞争相对激烈，平均溢价率不断上升，部分城市土地市场一度出现过热的迹象。考虑到目前住宅市场的供需关系、库存去化周期都处在比较合理的水平，市场具备平稳运行的基础，并不支持过于乐观的地价预期；且从以往经验来看，下半年的土地供应一般会高于上半年，随着下半年尤其第四季度供地的增加，预计市场情绪将更趋理性。
由于新开工恢复、土地成交增长，1-6月，全国住宅开发投资完成额同比增长20.8%，增速较去年同期提高8.8个百分点。
公司经营和管理情况
报告期内，公司继续坚持面向自住购房者、以中小户型普通商品住宅为主的产品定位，积极促进销售。上半年公司累计实现销售面积716.4万平方米，实现销售金额836.7亿元，同比分别增长18.9%和33.8%。所销售的住宅中，90%为144平方米以下户型。
分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积212.1万平方米，销售金额265.4亿元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积162.9万平方米，销售金额225.7亿元；在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积205.2万平方米，销售金额227.7亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积136.3万平方米，销售金额118.0亿元。
1-6月，公司实现结算面积388.4万平方米，实现结算收入406.3亿元，同比分别增长47.2%和34.4%；实现营业收入413.9亿元，同比增长34.7%；实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%。
上半年公司房地产业务的结算均价为10,461元/平方米，较2012年同期下降8.7%；房地产业务毛利率为23.8%，较2012年同期下降2.7个百分点。结算净利率14.1%，较2012年同期下降0.1个百分点。上半年公司全面摊薄的净资产收益率为6.84%，比去年同期上升0.08个百分点。
近年来，公司追求“有质量的增长”，不断提升经营效率，克服了利润率下降的影响，实现了净资产收益率的逐年上升。2012年公司全面摊薄的净资产收益率为1993年以来的最高点。尽管2013年结算利润率可能较2012年有所下降，但公司预计净资产收益率将维持在高位。
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1603万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1766亿元，较上年末分别增长18.3%和22.9%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
公司积极推进库存去化，存货结构保持在合理水平。截至报告期末，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）176.3亿元，占比5.7%，较2012年底下降0.6个百分点。
上半年公司实现开工面积919万平方米，相比去年同期增长96.3%，完成年初计划的55.6%。实现竣工面积432万平方米，相比去年同期增长76.9%，完成年初计划的33.5%，预计全年实际竣工面积基本符合年初计划。
期内，公司立足现有城市，坚持以自住需求住宅用地为主，灵活把握市场机会，合理补充了一批项目资源。上半年公司新增加开发项目42个，按万科权益计算的占地面积约342万平方米，对应的规划建筑面积约925万平方米。公司坚持谨慎的投资策略，上半年新增项目成本仍然保持在合理水平，平均楼面地价约2735元/平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计4123万平方米，可满足未来两到三年的开发需求。公司还有一批参与旧城改造的项目，按当前规划条件，万科权益建筑面积在报告期末合计约303万平方米。
由于预收账款增加，截止报告期末，公司的资产负债率达到79.63%，较2012年底提高1.31个百分点，但预收账款并不构成实际的偿债压力，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.7%，较2012年底的43.7%有所下降。报告期内公司适度补充了一批项目资源，同时新开工面积有较大幅度增长，因此报告期末公司持有的货币资金较年初有所下降，为376.0亿元。
报告期内，公司获得国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+，Baa2和BBB+的长期企业信用评级。公司稳健经营的风格以及长期积累的企业信用获得了广大国际投资者的认可，这为公司在资本市场获得更多的机会和更好的融资条件创造了有利的条件。2013年3月，公司境外子公司顺利发行了8亿美元5年期债券，并在香港联交所上市。报告期后，公司境外子公司还设立了中期票据计划。公司的融资国际化程度进一步提高。
报告期内，公司通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式，进入香港、美国、新加坡市场。试水国际化业务有助于公司进一步拓宽国际化视野，提高对海外成熟市场的认识，学习国外优秀同行的先进经验，进而提升自身的专业能力和管理精细化水平，强化在国内的领先优势。
报告期内，公司2013年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案。该方案已获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的进展。
§5涉及财务报告的相关事项
5.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
5.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
5.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
| 本年新设62家子公司，收购19家子公司，注销6家公司，因出售股权不再纳入合并范围7家公司。 |
5.4董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用