近年来房地产行业增长势头不减，在政府调控、房企融资渠道收窄的情况下，房地产基金迎来迅猛发展。业内人士表示，在大资管时代多元竞争格局和资本市场再融资将放开的背景下，作为房企补充融资渠道之一的房地产基金，将向专业基金管理人转型，成为房地产金融业务大版图上的有力竞争角色。

  在此机遇下，厚积十年的上海中城联盟投资管理股份有限公司（简称 中城投资），一手抓资本，一手抓产品，有望继续领跑国内房地产基金。

  中城投资上月末通过私募市场定向增发募集13亿元人民币，注册资本金逾16亿元，在金融市场流动性最为吃紧的6月“钱荒”季，以行动证明了企业的实力与价值。

  年增千亿元，房地产基金大跃进

  最近两三年来，房地产基金取得了突飞猛进的发展，从2010年的百亿元左右，一跃而至2012年的两千亿元，整个行业的发展速度令人眼热。

  究其原因，节节走高的房价令政府行政调控频出，房企通过银行贷款融资困难，资本市场再融资的闸门也被关闭，给房地产基金带来发展机会，也留下了初期发展的明显痕迹，不少基金也因此被贴上“开发商融资通道”、“明股实债”、“单项目基金”等标签。

  为融资而兴起的房地产基金，大多数都和开发商存在着各种直接或间接附庸关系，其投资群体以散户为主，以投资收益为驱动因素，通过高收益债权投资获取利润，这与西方发达国家以机构投资为主、独立房地产基金品牌为主的多样化市场格局明显不同。

  从发达国家房地产基金运作情况看，房地产基金具有期限长、现金流稳定、资产增值、资金需求体量大等特点，不仅可以通过基金良好的现金流优化经营财务状况，还可以享受到经济发展所带来的资产增值，成为投资保值增值的重要工具。

  随着经济的快速发展，国内私人财富急剧增多，高净值人群可投资资产总额高达30-40万亿元。房地产基金正是高净值个人及机构投资人资产配置中的重要组成部分，而在过去几年，房地产基金也给这些投资人以良好的回报。最好业绩回报水平甚至高于30%，最低业绩水平也超过8%，大多数股权类投资项目的回报率高于15%，这也使得众多资金流向房地产基金领域。

  面对国内巨大的私人财富和投资市场，中城投资总裁路林表示，尽管经历了十多年的跨越式发展，但是房地产领域投资在国内依然是朝阳行业，至少还可以发展几十年乃至百年。

  “首先是中国的城市化进程远远没有完成，房地产需求还将持续多年；其次是上世纪五六十年代盖的房子基本不行了。随着大家生活水平的提高，以及建筑质量等问题，再过几年，八九十年代的房子估计也要重新来一遍了，再城市化或二次城市化蕴含着多么巨大的市场”，路林表示。

  房地产行业依然有巨大发展空间，路林认为，房地产基金当然也有巨大的发展空间。

  核心资本和核心团队，

  助推中城投资持续领跑

  尽管房地产基金行业近年取得迅猛发展，但是在路林看来，我国房地产基金发展基本还处在初级阶段。

  国外房地产基金基本上是独立运营的专业管理机构，其募资能力、投资标的优选组合、运营管理、退出回报等方面都具有专业优势。募集规模相对较大，资金来源基本上是保险公司和其他机构投资人，投资期限比较长，投资方式包括债权、夹层、股权等多样化手段，投资领域主要以经营型物业为主的品类资产包，经营生命周期相对完整。

  相比之下，国内房地产基金大多数作为补充型融资工具。

  路林表示，国内房地产基金管理人也将逐步向独立市场主体的基金管理人转变，中城投资将继续专注于房地产领域，成为最优秀的基金管理人，成为房地产基金业的创新者和领先者。

  刚刚增资扩股的中城投资，注册资本金突破16亿元，基金管理规模突破120亿元，继续领跑国内房地产基金。

  按照路林的设想，中城投资要成为明星基金经理制造商，成为差异化、多样化、专业化房地产金融产品的制造商和提供商，向投资者提供更多可供选择的投资产品或投资组合，并带来合理的回报。在这个产品设计过程中，“人才是最主要的资源，只有优秀的人才方能设计出合适的产品”。

  面对大资管时代多元竞争格局，房地产基金难免有冲击。对此，路林表现出相当的自信，“竞争多了是好事，只有充分竞争，才有更大、更有活力的市场，才有一个开放、透明的市场，更加注重核心能力，更加遵守游戏规则。”

  给路林竞争底气的，不仅源于中城联盟的行业背景，更源于中城投资目前的核心团队。据了解，中城投资现有40名员工，全部是资深专业人才。而从最近三年的财务数据看，中城投资保持了收入、利润总额、净利润的同步增长，最近5年净资本回报均在15%以上，盈利能力稳定在投资基金行业平均水平之上。

  中城投资转身为专业私募投资管理机构，在良好的基金管理人制度的激励机制下，优秀的核心团队将成为中城投资继续领跑房地产基金的坚实基础。

  (CIS)