宋健坤

  北京市房地产近一个多月以来出现的新变化格外值得关注。先是180平方米以上的大户型出现罕有的抛售，有些从未有过交易的豪华小区内，整幢别墅在密集抛售，且有加速抛售的趋势；再是房地产价格上升过快，上半年房价同比上升26％，北京三环内房地产商品房平均价已达每平方米5.2万，远超市场公开信息披露值。

  经过调查，近期集中抛售大户型房产的业主，并非对北京市乃至对国家宏观经济失去信心，而是强烈担心中央将在近期强制推行房地产新政，其中包含房产税、个税、遗产税等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放开房产限购，这将强烈冲击已趋于饱和的房地产市场，必将使地产市场价格逆转。

  大户型的居住者大致分为富翁、为官者两类人。前者怕调控新政，后者则在极力规避反腐。他们抛售大户型房产，既有无奈，又表现出较大的坚定成份。所以，在房产出手的交易谈判中，为富者杀价较为缓慢，寸金寸移——挂单观望居多；为官者杀价较为凶狠，甚至想一步达成交易。

  大户型原本是稀缺资源，这一户型历来极少交易。按房地产交易商的说法：此类户型从前连看都未看过，近期的抛售让他们开了眼。因此，想让这一群体之外者接盘，难度非常大。

  笔者在走访中了解到，这类“特种群体”对房产信息公开化怀有“激烈抵触”情绪。多数人口坚称：今年底实现房产信息公开化办不到。

  上述现象至少说明，房地产市场已出现了分化的迹象。房价或将变得多元性，房价将出现历史性拐点，今后的定价条件和趋势值得关注。

  从全局看，目前房价显现出三种分化趋势：一是经济发达地区价格将相对居高，非发达地区价格将趋于弱化。例如，京、沪、穗等城市房价将阶段性维持高位；二是同一城市核心区与非核心区价格将分化。例如，北京三环以内价格相对居高；三是不同房型价格也在现分化。例如，传说中房产税免交的划线定在“人均80平方米以内”，根据目前我国人口家庭结构特点，未来在80平方米、160平方米等户型将会受到追捧。

  定价要满足两个基础条件：其一，要有两条“均值价格”曲线相互交叉：一条（境外线）从首尔——东京——台北“均值价格”曲线，一条（境内线）从北京——上海——广州“均值价格”曲线；其二，在这两条“均值价格”曲线相交的时点，由同期反映出的美元与人民币汇率博弈价，即为北京市未来房地产（高位区间）“均值价格”的“转化价位”。目前，定价呈现国际化区域均衡化趋势。“京沪穗”三地与境外“首东台”三地的地价正在日趋 “接轨”，而“两条‘均值价格’曲线相互交叉”，恰好是“定价呈现区域均衡化趋势”的具体体现。目前，从首尔——东京——台北的“均值价格”曲线，正在“由高点向下滑行”；而从北京——上海——广州“均值价格”曲线，正在“由低向高攀升”；这两条“均值价格”曲线“相交”的时点，或正是北京未来房地产（高位区间）“均值价格”的价位。

  市场预估的“房产新政”，要害在房产税和个税的规定，这将是调整我国房地产长期畸形发展的利器。北京大户型房产的集中抛售，预示我国房地产在经历长达十年的非理性发展后，将回归可控性的理性阶段。如果汇率逼近趋势分析的“交汇点”，如果北京房地产价格继续疯狂上涨且同步逼近“价格区间”，那么，北京房地产的历史性拐点将真的会出现！

  在北京市房地产价格走势已成引领全国房地产发展趋势的“坐标”的大背景下，笔者认为，当下相关政策应及时跟进，如果推出房产税应实行唯一标准。

  自7月以来，北京市房地产交易明显萎缩，除个税原因外，地区交易指导价的推出，大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中体现在“税负过重”。究竟是要实现“单笔高收入而失去总量效益”，还是保持“单笔收入适中而总量稳步增长”的“活跃市场”？这需要“算好账”，“算大账”，“算长远账”。制定政策千万要兼顾长远，不能“竭泽而渔”。

  北京市地税局推出房产地区交易指导价，不但大幅度压缩交易利益的所得空间，使得交易成本集中于“税负”，逼迫买房承接，这使得二手房因交易成本过高而产生“交投冷漠”。使得房产需求方将投资转向新房，并不断推高新房价格，由此推动土地需求不断上升，制造出新的“地王”。如此政策偏行下去，必然导致土地需求不断紧张，而整个房地产市场却“半边冷淡”。这于地方经济可持续发展极为不利。

  当前的市场据传闻有“每户拥有一套房产”免交房产税，“人均80平方米以下”免交房产税等内容。这或被误解为政策又为特定利益群体设定一个“灰色空间”，给未来在执行层面和政策的针对方，都带来极大不便。为此，将来出台的政策，最好将条件设定为“唯一性”，这样更便于推动房产新政。

  （作者系中国城乡一体化建设专家委员会副主任）