江苏新城地产股份有限公司
2013年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
| 股票简称 | 新城B股 | 股票代码 | 900950 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 唐云龙 | 杭磊 |
| 电话 | 021-32522907 | 021-32522907 |
| 传真 | 021-32522909 | 021-32522909 |
| 电子信箱 | xcgf@900950.com | hangl@900950.com |
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 32,833,583,489.98 | 29,280,647,387.17 | 12.13 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 5,411,155,899.62 | 5,160,080,835.32 | 4.87 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -2,587,998,718.37 | 1,260,370,877.78 | 不适用 |
| 营业收入 | 3,503,886,242.61 | 3,619,126,504.27 | -3.18 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 402,454,196.30 | 446,232,998.88 | -9.81 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 395,345,199.90 | 438,416,765.99 | -9.82 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 7.58 | 10.91 | 减少3.33个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.2526 | 0.2801 | -9.81 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.2526 | 0.2801 | -9.81 |
2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
| 报告期末股东总数 | 30,851 | |||||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 新城控股集团有限公司 | 境内非国有法人 | 58.86 | 937,728,000 | 937,728,000 | ||
| GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED | 境外法人 | 3.65 | 58,141,951 | |||
| DBS VICKERS (HONG KONG) LTD A/C CLIENT | 境外法人 | 1.49 | 23,755,546 | |||
| 金濠(合肥)建设发展有限公司 | 境外法人 | 0.67 | 10,633,926 | |||
| 顾寅 | 境外自然人 | 0.33 | 5,233,531 | |||
| SAUDI ARABIAN MONETARY AGENCY | 境外法人 | 0.33 | 5,183,264 | |||
| 常州市华顺建筑工程有限公司 | 境内非国有法人 | 0.32 | 5,068,800 | 5,068,800 | ||
| 唐起麟 | 境外自然人 | 0.28 | 4,433,287 | |||
| JIASHAN SHEN | 境外自然人 | 0.24 | 3,883,072 | |||
| 简秀枝 | 境外自然人 | 0.23 | 3,686,735 | |||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知前十名股东之间或前十名流通股股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况。 | |||||
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
(一)报告期内整体经营情况的讨论与分析
2013年上半年，我国经济总体运行平稳，国家在坚持房地产调控政策不放松的同时，有倾向于通过建立市场化长效机制来逐步替代原有行政调控手段的趋势。市场有效供给的增加、房产税试点范围的扩大、个人住房信息系统的建立及不动产登记条例的出台等正在落实或未来可能落实的措施大大稳定了房地产市场的预期。在上述宏观政策环境下，2013 年上半年房地产行业总体呈现回暖态势，刚需和首改缓慢释放，成交量逐步复苏，重点城市房产和土地市场成交价格持续上行。在产品同质化严重的背景下，行业竞争更加激烈，集中度进一步提升，龙头企业在融资渠道、拓展布局、品牌与人才建设、抗风险能力上的优势进一步体现，中小房企的发展空间被进一步压缩，市场份额被进一步挤占。
2013年初，公司基于对市场、政策与行业趋势的综合判断，结合自身资源和管控水平，确立了“价值创新保利润增长，组织优化促绩效提升”的年度经营方针，报告期内，公司上下共同努力，积极应对市场变化，及时调整项目开发计划和销售策略，加强营销力度，达成了公司半年度销售目标。
报告期末，公司共38个子项目在建，总建筑面积达427.57万平方米。
报告期内，公司实现销售面积66.84万平方米，销售金额63.27亿元，分别比去年同期增长9.46%和4.59%。报告期内，公司共5个子项目实现竣工交付，竣工面积为30.82万平方米，同比减少42.51%。
截止报告期末，公司总资产328.34亿元，净资产56.34亿元。报告期内，公司实现结算面积28.78万平方米，实现结算金额33.93亿元。
公司总体实现营业收入35.04亿元，较上年同期减少3.18%；实现净利润4.09亿元，较上年同期减少11.57%。
(二)主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | 变动原因 |
| 营业收入 | 3,503,886,242.61 | 3,619,126,504.27 | -3.18 | 由于项目交付时间分布，交付量略有减少 |
| 营业成本 | 2,351,696,795.20 | 2,328,897,901.37 | 0.98 | 交付项目结构性因素影响 |
| 营业税金及附加 | 335,273,186.70 | 369,631,299.32 | -9.30 | 土地增值税、营业税减少 |
| 销售费用 | 109,665,835.85 | 150,628,115.14 | -27.19 | 公司上半年着力于营销费用控制，调整了多个项目的销售管理模式，减少了销售佣金支出，同时优化了费效评估体系，在过程中更加严谨的控制推广费用的发生。 |
| 管理费用 | 170,745,491.19 | 150,653,084.60 | 13.34 | 公司规模进一步扩大，人员成本及行政支出增加。 |
| 财务费用 | 4,580,794.10 | 12,209,359.63 | -62.48 | 当期利息支出的资本化率高于上年同期。 |
| 归属于本公司股东的净利润 | 402,454,196.30 | 446,232,998.88 | -9.81% | 本年项目交付时间分布及结构差异的影响 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -2,587,998,718.37 | 1,260,370,877.78 | 不适用 | 本期用于土地投资的支出较上年同期增加。 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -14,691,755.24 | -20,809,183.52 | 不适用 | 本期投资活动较上年同期减少。 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 1,797,716,007.38 | -1,855,367,279.82 | 不适用 | 新增项目借款增加 |
2、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
公司利润构成和利润来源主要来自于房地产开发业务，未发生重大变动。
(2)报告期内公司主要变动财务数据的对比分析
| 项目 | 本期末 | 上期末 | 增减额 | 增减幅度 | 原因分析 |
| 资产总计 | 32,833,583,489.98 | 29,280,647,387.17 | 3,552,936,102.81 | 12.13% | 公司规模扩大 |
| 存货 | 23,270,998,772.45 | 19,632,148,216.68 | 3,638,850,555.77 | 18.54% | 在建项目增加 |
| 应付票据 | 451,672,485.93 | 555,906,654.89 | -104,234,168.96 | -18.75% | 减少银行承兑汇票支付 |
| 预收款项 | 12,483,574,618.89 | 9,974,534,809.04 | 2,509,039,809.85 | 25.15% | 项目销售增加，预售额增加 |
| 应交稅费 | 278,075,082.18 | 583,224,463.18 | -305,149,381.00 | -52.32% | 上年末计提的税费在本年支付 |
| 递延所得税负债 | 119,148,830.71 | 119,673,834.56 | -525,003.85 | -0.44% | 成本核算的税务与会计差异变动 |
| 归属本公司股东权益合计 | 5,411,155,899.62 | 5,160,080,835.32 | 251,075,064.30 | 4.87% | 本年实现净利润及本年利润分配的影响 |
(三) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产开发销售 | 3,393,258,179.36 | 2,275,391,379.08 | 32.94 | -4.25 | 1.45 | 减少3.77个百分点 |
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 常州市 | 456,386,343.00 | -82.56 |
| 南京市 | 71,526,371.00 | 17,560.83 |
| 上海市 | 2,419,979,291.36 | 494.09 |
| 苏州市 | 291,881,558.00 | -37.23 |
| 无锡市 | 153,484,616.00 | 181.28 |
| 合计 | 3,393,258,179.36 | -4.25 |
(四) 核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生明显变化，具体参见公司2012年度报告。
(五) 投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
| 所持对象名称 | 最初投资金额（元） | 期初持股比例（%） | 期末持股比例（%） | 期末账面价值（元） | 报告期损益（元） | 报告期所有者权益变动（元） | 会计核算科目 | 股份来源 |
| 苏州银行股份有限公司 | 156,000,000 | 1 | 1 | 156,000,000 | 6,000,012 | 0 | 可供出售金融资产 | 收购 |
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、非募集资金项目情况
报告期内，公司获得土地储备2块。
| 区域 | 地块名称 | 权益比例 | 占地面积 | 可建面积 | 项目进度 |
| （平方米） | （平方米） | ||||
| 南京 | 南京九龙湖（双龙大道G86） | 96.22% | 95,819 | 287,457 | 前期 |
| 苏州 | 苏州吴江经济开发区清树湾 | 100.00% | 122,463 | 325,946 | 前期 |
(六)公司下半年的经营计划
下半年，政府将继续推动经济结构转型，并优化市场资金流向配置，支持实体经济发展和居民消费，房地产行业大环境将维持基本平稳，但行业洗牌仍将持续，对于拿地稳健、布局合理、销售积极、具备多融资渠道与合作优势的企业而言将更具优势。
2013 年中期，公司提出“坚定目标提速保发展，凝聚能量增效共成长”的经营主题，坚持以高周转促增长，坚持以产品力提利润，通过加强存货去化、加强新区域土地拓展、尝试多元化融资渠道等措施改善资产结构，走有利润的可持续规模化之路。
根据公司2013年总体经营方针，公司2013下半年计划新开工项目11个，新开工建筑面积142.71万平方米；计划竣工交付21个项目，实现竣工面积190.25万平方米。
四、 利润分配或资本公积金转增预案
(一)报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司2012年度合并报表实现的归属于上市公司股东的净利润为1,315,768,260.43元。经2013年4月25日召开的公司2012年度股东大会审议通过，以2012年12月31日总股本1,593,187,200股为基数，按每10股派送现金红利人民币1.00元（含税）。此利润分配方案已于2013年6月19日实施完毕。
五、 其他披露事项
(一)董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
董事长：王振华
江苏新城地产股份有限公司
2013年8月13日