擦边球已抵消部分调控效应

  ⊙记者 于兵兵 朱方舟 ○编辑 孙放

  在温州首现限购松动迹象后，其他限购城市是否也会跟进，成为房地产业近期一大话题。

  昨日，上海证券报记者调查了十个限购城市，各地均未出现放松限购的迹象。不过，包括假离婚、假证明、阴阳合同等多种规避限购的擦边球做法，仍不同程度地存在于这些城市的房地产市场，在一定程度上抵消了限购效力。

  值得注意的是，在许多被调查的内地城市，开发商反映，限购效力降低是导致上半年商品房成交量上升的原因之一，加上刚性需求和改善性需求的大量释放，共同推动了成交量回暖。而由于部分地方政府对土地财政的高度依赖，和一些地方楼市下半年可能出现的销售回落，限购进一步松绑的可能性仍然存在。

  多地未见限购政策松动

  记者调研的十个城市分别是：济南、青岛、郑州、石家庄、佛山、珠海、南京、长春、哈尔滨、贵阳等地。在46个限购城市中，这些城市属于房价上涨较慢的三四线市场，以及因供给过大存在库存消化压力的城市。根据年初确定的本轮调控基调，这些城市很可能就是限购松绑的首批可选城市。

  根据2月底公布的“国五条”细则，本轮调控重点是“住房供不应求、房价上涨过快的热点城市”，而对于存在供过于求等情况的城市，则要采取有效措施保持市场稳定。直到近日，温州被曝松绑限购，原本无法购买第二套商品房的本地及外地户籍人士，均可购买二套房。市场似乎听到了房地产限购政策实质性松绑的前奏。此外，市场也有传言：限购政策的退出时间表或在10月份初露端倪，限购退出，配合房产税全面铺开，将成为房地产健康发展长效机制的重头戏。

  但截至目前，据记者调查，限购政策的普遍性松动尚未出现。多家南京地产中介表示，从政策层面来看，当地房地产限购政策未有松动迹象，反而趋严，连房地产贷款也受到影响。“由于上半年放款过多，银行资金紧张，南京首套房贷利率折扣已从8.5折提高到9折。甚至还出现贷款审批完成，银行却放不出款的情况。”世茂地产南京分公司一位销售负责人告诉记者。与此同时，郑州、石家庄等地也出现了类似的情况。

  限购在“灰色地带”效力渐微

  虽然政策未见普遍性松动，但实际上，限购效力在很多地方似有还无，因为“擦边球”仍比较普遍。长春克而瑞高层告诉记者，在长春市场，通过办理假纳税凭证等达到购房标准的情况一直存在。南京某中介也表示，虽然政府已经大力整治假完税证明的做法，但假离婚，假社保等依然可以通过中介机构操作。也就是说，只要真心想买房，很少有人因为限购而被拒之门外。

  更明目张胆的擦边球存在于珠海。根据珠海限购限价政策，商品房价格超过11285元/平方米则不能完成备案。而珠海市中心目前房价多在16000元/平方米左右。于是大量开发商将房价分为两个合同，一个是单价低于11285元的销售合同，另一个是真实单价高于11285元的部分，冠以装修合同的名目。一些商品房因此出现高达10000元/平方米的装修合同。这种双合同的操作方式至今被广泛使用。

  “据我们了解，除北上广深等一线城市外，很多地方限购的灰色地带普遍存在。地方政府迫于高层压力无法全面放松限购，但对灰色地带的默许，其实反映了其对房地产业的依赖。”珠海某房地产开发商表示。

  专家：调控应因地制宜分类决策

  其实，各区域经济发展情况不同，房地产供需形势，投资趋势不同，都决定了房地产调控政策应具备一定的灵活性。这种观点正在被中央及地方政府普遍认同。

  昨天，在海南举行的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一表示：房地产市场是地域差异性很大的市场，中央应允许地方在原则性政策的指导下，因地制宜、分类决策；中央应要求各地加强城市产业发展、城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划（计划）和住房保障发展规划（计划）。

  针对近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份出炉”的市场消息，朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，住建部、国土部及财政部等部门参与。”他指出，长效机制的内容应包括如何完善住房制度、调控的机制等问题。而房产税将是长效机制的重要组成部分之一。