REITs（房地产信托投资基金）推出的最大障碍是中国内地基础制度的缺乏，REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则尚未明确，其中将涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律

  ⊙记者 郭素 ○编辑 张亦文

  昨日，一则国投瑞银REITs即将获批的新闻流传甚广，但经记者证实，由于法规政策方面的空白，REITs“梦想照进现实”仍需要时日。

  但是，中国内地首只投资于公租房且持有其所有权的私募股权基金确实于近期设立，而国投瑞银基金担任“顾问”角色为市场留下想象空间。瑞银相关人士表示，在监管允许及条件成熟时，该基金将会转换为REITs在中国内地公开上市。

  未来将转换为REITs

  来自瑞银方面的消息，8月15日，瑞银环球资产管理与上海市虹口区拟设立面向虹口区公租房的私募股权基金，这则消息也将国投瑞银基金卷入其中。

  资料显示，该基金是中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金。其中，太平资产管理有限公司是该公租房基金的基石社会投资者，而瑞银环球资产管理（中国）有限公司和国投瑞银基金管理有限公司则分别是基金的投资管理人和顾问。

  “简单来说，该基金由太平资产管理有限公司提供主要的资金来源，瑞银环球资产作为投资管理人负责资金与项目的对接即资金管理，而国投瑞银公司的顾问角色则有些暧昧。”一位分析人士如是表示。 不过，结合该基金对“REITs”的许诺，则可能对国投瑞银的角色有更好的理解。该基金资料显示，在未来监管允许及条件成熟时，该基金计划转换为房地产信托投资基金（REITs），在中国内地公开上市。

  事实上，国投瑞银基金曾被多次爆出正在筹划REITs项目，包括早在2010年就与北京住建委合作开发REITs产品，也主要涉及公租房项目。此前媒体消息称，该REITs涉及约2000到3000套公租房，需要保证国投瑞银6%的资本收益率。

  相关制度成拦路虎

  值得注意的是，虽然REITs呼声渐高，但中国内地仍没有先例。目前，只有为数不多的投资海外房地产REITs的QDII基金。

  “我们正在积极尝试，但是目前法律仍有模糊地带，最终成行必须等待监管层的态度，我们也无法把握。”瑞银相关人士如是表示。

  所谓REITs，简单地说就是投资房地产的信托凭证，是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的凭证。

  对于目前国内REITs的空白，上海某信托人士称与两个因素有关。第一是税收。由于投资房地产项目要交税，同时个人投资者投RIETs产品又要再缴纳个税，而目前国内关于RIETs税收的法律还不够明确与完善。

  第二，基于REITs公开上市，必须考虑其流动性。在海外，RIETs收益来自于房产变现和租金回报，后者占据60%-70%，如果中国内地RIETs产品流动性不佳，投资者采用持有到期策略，则需要根据RIETs产品的回报率计算持有年限。

  “REITs推出的最大障碍是中国内地基础制度的缺乏，REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则尚未明确，而其中将要涉及信托法、投资基金法、公司法等相关法律。”另一位专业人士也如是表示。

  值得注意的是，在中国内地REITs产品“难产”的同时，不少基金公司瞄向外围市场。早在2011年8月份，鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金相继获批，公募基金正式借道QDII试水海外REITs。