和过去几年房地产宏观调控屡出新政不同，今年以来，房地产调控在政策层面显露出明显的“少说多做”的迹象。从房地产上市公司再融资审核松动，到杭州试水经适房规范性上市交易，再到北京全面推动“竞地价、限房价”，再到上海公租房引入准REITs产品，一系列金融与土地政策的调整步伐在低调进行。

  时至2013年中，在表面松散独立的诸多细节背后，一条较为清晰的调控脉络渐渐清晰，即用再融资、REITs、共有产权等多种金融工具，充分支持保障性住房建设，将民生工程做实。与此同时，继续运用购房信贷等工具抑制投资类购房行为，为房产税全面铺开赢取时间。

  在近日举行的博鳌房地产论坛上，中国房地产协会副会长朱中一称，促进房地产市场平稳健康发展的长效机制正由相关部委加紧制订。而所谓房地产长效机制，是指完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等；加强保障性安居工程在资金筹措、分配退出和运营管理等方面的工作。而细观近期京沪杭等地的房地产政策动向，其实所谓房地产发展长效机制的一些举措，已经在地方层面低调铺开。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 吴正懿

  ◎准REITs产品新辟融资通道

  8月15日，瑞银集团宣布，中国首只投资于公租房的准REITs产品在上海诞生。这家由瑞银环球资产管理(中国)有限公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司和国投瑞银基金管理有限公司共同设立的私募股权基金，以封闭式形式投资于上海市虹口区已经开发的部分公共租赁住房。

  REITs又称房地产信托凭证。一般来说，由相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，并将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

  “在上海和全国大多数城市，公租房建成后如何管理和取得收益，是这轮保障房工程接下来一个大难题。政府没有资金和人力来持有和管理这些公租房，开发商也没有。同时，公租房产品也因为性价比不高，出现出租率不足等问题。”上海一家大型国资上市房企高层向上证报记者表示。

  显然，上海作为金融中心城市，在这方面的探索又领先一步。根据刚刚披露的瑞银REITs产品信息，该产品将上海市虹口区部分公共租赁住房作为REITs标的，解决长期运营资金问题。其中，太平资产管理有限公司是该公租房基金的基石社会投资者，瑞银环球资产管理(中国)有限公司是基金的投资管理人，国投瑞银基金管理有限公司则为投资顾问。未来不排除该REITs在政策条件允许的情况下，公开上市。

  “目前这款产品还不能说是标准的REITs，因为不能在公开市场募集资金。”高和投资执行合伙人苏鑫表示。

  据权威人士透露，目前中国公开市场发行的房地产REITs产品至今未能放行，主要原因仍是相关税收和监管法规不完善，且监管主体不明。但上述政策正在加紧研究，中国境内第一个真正意义的REITs产品原计划年底前诞生，目前因为一些技术性问题，可能有所延后。

  资料显示，国投瑞银基金一直高度关注保障房领域的REITs产品，早在2010年就有媒体披露国投瑞银与北京住建委合作开发REITs产品，主要涉及北京公租房项目，其产品包可能涵盖北京2000到3000套公租房。由于公租房收入稳定，一直被视为最有可能设计为REITs产品的保障房类型。但此后未见下文。

  实际上，多家房地产企业也已经开始关注REITs产品的市场机遇。万科集团副总裁毛大庆今年担纲万科商用地产管理部负责人，在他眼中，围绕住宅业主展开的商业服务，将是万科未来重要的产业发展领域，且不排除通过REITs方式实现持有型物业的长效收益与退出。但显然，从瑞信首款公租房REITs产品来看，政府部门有意率先支持保障性住房建设。

  ◎杭沪尝试“共有产权”输血保障房

  除了REITs外，地方政府也在尝试更多长效机制的做法，为保障房建设提供资金援助。杭州的做法是将保障房上市交易后的部分收益，回补地方政府。

  同样是8月15日，杭州市政府网站公布经济适用房交易规定。该政策明确，签订购房合同（含预售合同）满5年的经适房可上市交易，不过经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。也就是说，购房人可以在买到经适房5年后按商品房价格售出，但55%的收益交回给政府，购房人获得收益的大约45%。这种收益回补的方式，也一定程度上缓解了政府保障房建设面临的部分资金压力。

  实际上，杭州的做法与上海共有产权房大同小异。从2011年开始，上海率先将经济适用房全面设定为共有产权性质。也就是说，购房人在购买经适房之初，就按产权比例付款，降低入市门槛。在售出经适房时，同样按产权比例与政府分享收益。

  杭州的做法与上海做法本质相同，但形式上有两点不同。一是，杭州经适房购房人需要按经适房价格全款付清，但上海其实是按几乎等同于商品房的价格，乘上产权比例后支付房款。二是杭州经适房售出后，出售价与购房价差额的55%上交政府，但上海是购房人与政府按产权持有比例分享全部销售款。上海经适房又因为项目地段、品质等因素，设定了不同的分成比例。地段越好，品质越高，政府分成比例越高。目前，上海经适房项目有4：6，3：7等多个产权比例的设定。

  “总体来说，杭州与上海的做法都是保障性住房建设长效机制之一。他解决的是经适房的资金筹措、分配退出等重大金融问题。这种做法无疑将会被更多城市效仿。”中原地产华北区总经理李文杰表示。

  不过，专家也提醒，这种做法部分解决了资金问题，但仍然没有有效解决寻租空间的问题。“这意味着购房人在买房之初就已经获得了一定比例的收益权，那么谁有资格买这些房子，就是个重要的问题，且非常挑战管理层的智慧。”上海一家大型国资房企老总表示。

  ◎北京新政抑制房价上行

  和上海、杭州相比，北京接下来的调控动作将直指抑制房价。知情人士介绍，北京在今年3月开始酝酿有关支持自住型商品住房的政策，其中重要策略之一是推进“限房价、竞地价”的自住型商品住房土地供给。但实际上，年初至今，北京土地出让仍多数为常规商品房开发用地供给，这些地块共为北京贡献了943.8亿元土地出让金收益。

  据悉，在土地财政基本保证的情况下，北京将在9月集中出让一批“限房价、竞地价”地块。这些土地将设定最高商品房限价，在此限价的基础上，开发商土地款“价高者得”。这种做法在最大限度地保障土地收益的情况下，压缩了开发商的收益空间，达到限制房价的目的。

  8月1日，北京市土地整理储备中心挂出朝阳区豆各庄乡一宗宅地。该宗地建筑规模超过29万平方米，除配建5.15万平方米公租房外，其余商品房销售限价为2.2万元/平方米，且套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品房总价控制在200万元以内。而根据上半年传出的消息，今年北京类似“限房价、竞地价”的土地出让，将达到300多公顷。

  “北京此举虽然对开发企业不利，但不失为一种抑制住宅成交价格的有效方式。”一位北京房地产界知名人士表示。而北京新政的背景是，该城市久抑不下的房价涨幅和房地产投资热情。

  国家统计局近日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，除温州一市外，70个大中城市中有69个房价同比上涨，而北京新建商品住宅同比涨幅高达18.3%，震惊市场。

  “到目前为止，北京房价仍在温和上涨。需求，是北京这种特大型一线城市无法抑制的内在推动力。这种购房需求背后是一个有关城市发展的繁杂的系统工程。仅靠限制售价，并非长久之计，但目前为止，政府部门似乎已经想不到更有效的短期内抑制房价上涨的办法了。”上述北京地产界人士称。