2013年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
2013年上半年，面对严峻的房地产调控政策、多变的市场环境，公司管理层按照年初制定的经营计划，勤勉尽责，稳步推进各项工作，力争实现年初制定的各项经营指标。报告期内，公司实现营业收入196,030,549.00元，归属于上市公司股东的净利润10,795,611.67元，每股收益0.01元，加权平均净资产收益率0.59%。上述指标较上年同期均有较大幅度的下滑，主要是由于期内公司可交付项目较少，收入主要由凤凰山庄、凤凰和美及凤凰和熙A区3个项目贡献。此外，公司存货中，酒店式公寓、商业类产品占有一定的比例，受宏观经济形势影响，该类产品去化较慢，亦对业绩下降造成影响。
公司理性地认识到，从房地行业的整体发展态势来看，国家抑制投机性需求的政策在短期内不会调整，传统的房地产开发模式将受到政策和市场等多方面束缚。与此同时，在党中央、国务院提出的“国民经济总体运行平稳、经济增长保持合理区间”的目标下，社会经济的持续发展仍将给房地产市场创造出巨大的需求。公司认为，以人为核心的新型城镇化将是最大的内需潜力，也是稳增长、调结构、促改革的重要抓手。公司关注到，人口老龄化为社会经济发展带来压力的同时也创造了巨大的需求。因此，国家新型城镇化的建设导向和社会发展的内生需求将深刻影响房地产行业未来的发展理念和经营模式，也为房地产行业带来新的发展机遇。
基于此，公司未来继续保持并进一步加强“文化地产”的发展战略，增强区域辐射能力，增加优质项目储备。同时，以建设新型城镇化和服务老龄化人口为指引，积极探索新的产业发展方向，逐步实现文化、医疗、养老与地产的良好结合。公司将充分整合地方优势资源，以“、文化地产、医疗养老”为核心，在国家新型城镇化建设中积极推进“凤凰文化养老家园”系列项目的建设。下半年，公司将争取在上述战略的指导下，积极实现房地产开发的创新突破。
报告期末公司资产负债率为72.63%，较去年同期上升了0.04个百分点；流动比率1.36，较去年同期下降0.12；速动比率0.31，较去年同期下降0.06。公司资产负债率与行业平均资产负债水平相近，长期、短期偿债能力正常。公司资产中主要项目为货币资金、存货和长期股权投资，分别占总资产的10.96%、67.6%和6.72%，上述合计占资产总额的85.28%，公司资产质量良好，资产结构稳健。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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营业收入变动原因说明：主要是本期可交付房屋较去年同期减少所致
营业成本变动原因说明：主要是本期可交付房屋较去年同期减少所致
销售费用变动原因说明：报告期内公司多个楼盘处于预售状态，公司加大产品推销力度
管理费用变动原因说明：公司外地项目逐步增多，租赁等支出也随之增加
财务费用变动原因说明：期间贷款利率下降所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：支付土地费用所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：收到南京证券分红
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期到期还款额大幅降低
营业税金及附加：主要是本期可交付房屋较去年同期减少所致
资产减值损失：主要是应收账款收回，坏账准备转回所致
投资收益：主要是本期收到南京证券股权投资分红款所致
营业外收入：主要是去年同期转回预提的诉讼赔款所致
营业外支出：主要是本期发生捐赠支出所致
所得税费用：原因如下：1、本期实现的税前利润较去年同期减少；2、年初确认的递延所得税资产在本期转回（部分子公司）
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、 主营业务分地区情况
以上收入均在江苏省取得。
(三) 核心竞争力分析
报告期内公司核心竞争力较上期无重大变化，亦无对公司产生严重影响的情况发生。公司坚持文化地产模式，大力推进"文化MALL+住宅、商业、办公"的商业模式，为客户提供有明显文化特色的商、住产品。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
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江苏凤凰置业有限公司（甲方）与重庆国际信托有限公司（乙方）于2012年8月1日签订了《股权收益转让及回购协议》，甲方将合法持有的南京证券1.98亿股股权中的10,000万股所对应的收益权有偿转让给乙方，转让价格为人民币30,000万元，乙方受让的标的股权收益权的投资期限为18个月。甲方按本协议变现、处置标的股权或股权收益实现收入，优先用于分配乙方应享有的股权收益权目标收入，目标收入包括投资本金30,000万元，以及以30,000万元投资本金为基数，按9.52%/年的投资收益率计算的投资收益（34,284万元）。自转让基准日起，甲方应自转让基准日起满6个月之日、12个月之日向乙方预付股权收益权投资收益，每次预付的金额分别为1428万元。自转让基准日起18个月内，甲方向乙方划付资金达到乙方目标收入的，标的股权的股权收益权实现收入超过乙方目标收入的部分归甲方所有。自转让基准日起期满18个月之日前5个工作日，若乙方收到的标的股权收益权实现收入未达到乙方的目标收入，甲方应无条件回购标的股权中未卖出的股权对应的收益权，并应于自转让基准日起期满18个月之日前2个工作日支付回购价款。此时甲方应支付的回购价款=342,840,000-乙方已收到的南京证券股权卖出收入-乙方收到的标的股权红利及其他收益等-甲方已预付的标的股权收益权投资收益。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
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5、 非募集资金项目情况
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| 股票简称 | 凤凰股份 | 股票代码 | 600716 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 毕胜 | 高磊 |
| 电话 | 025-83566267 | 025-83566255 |
| 传真 | 025-83566299 | 025-83566299 |
| 电子信箱 | fhzy@ppm.cn | fhzy@ppm.cn |
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 7,108,637,839.65 | 6,817,248,677.42 | 4.27 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 1,824,495,337.08 | 1,813,699,725.41 | 0.60 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -568,203,316.54 | -360,775,385.93 | 不适用 |
| 营业收入 | 196,030,549.00 | 368,371,916.02 | -46.78 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 10,795,611.67 | 56,038,133.68 | -80.74 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 9,856,780.97 | 46,445,213.68 | -78.78 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 0.59 | 3.36 | 减少2.77个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.01 | 0.08 | -87.50 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.01 | 0.08 | -87.50 |
| 报告期末股东总数 | 31,700 |
| 前10名股东持股情况 | |
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 | 国有法人 | 61.51 | 455,543,650 | 0 | 无 | |
| 重庆国际信托有限公司 | 国有法人 | 2.43 | 17,976,016 | 0 | 未知 | |
| 长江证券股份有限公司 | 其他 | 0.85 | 6,299,733 | 0 | 未知 | |
| 中融国际信托有限公司－08融新83号 | 其他 | 0.55 | 4,075,799 | 0 | 未知 | |
| 顾润 | 境内自然人 | 0.38 | 2,798,700 | 0 | 未知 | |
| 郑训宁 | 境内自然人 | 0.31 | 2,288,100 | 0 | 未知 | |
| 曲志桐 | 境内自然人 | 0.26 | 1,912,158 | 0 | 未知 | |
| 朱厚和 | 境内自然人 | 0.25 | 1,846,481 | 0 | 未知 | |
| 张工 | 境内自然人 | 0.25 | 1,837,740 | 0 | 未知 | |
| 韩树东 | 境内自然人 | 0.22 | 1,652,100 | 0 | 未知 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司为本公司控股股东，与其余股东不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动关系。 | |||||
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 196,030,549.00 | 368,371,916.02 | -46.78 |
| 营业成本 | 133,870,985.27 | 211,754,376.26 | -36.78 |
| 销售费用 | 15,534,103.26 | 12,563,746.24 | 23.64 |
| 管理费用 | 15,009,958.55 | 12,142,479.30 | 23.62 |
| 财务费用 | 19,790,506.68 | 27,470,507.85 | -27.96 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -568,203,316.54 | -360,775,385.93 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 9,725,849.20 | -2,106,607.00 | |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 118,721,962.66 | 10,380,448.23 | 1,043.71 |
| 营业税金及附加 | 17,790,639.67 | 41,578,248.39 | -57.21 |
| 资产减值损失 | -108,175.20 | 58,414.89 | -285.18 |
| 投资收益 | 10,010,367.20 | -15,889.04 | |
| 营业外收入 | 1,278,446.60 | 12,800,000.00 | -90.01 |
| 营业外支出 | 20,004.25 | 7,080.00 | 182.55 |
| 所得税费用 | -4,734,044.38 | 20,193,450.71 | -123.44 |
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产开发 | 193,394,089.00 | 133,648,871.93 | 30.89 | -46.74 | -36.81 | 减少10.86个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 凤凰和鸣 | 597,350.00 | 91,840.41 | 84.63 | -41.44 | -40.00 | 减少0.37个百分点 |
| 凤凰和熙A区 | 1,623,000.00 | 828,450.02 | 48.96 | -58.41 | -60.64 | 增加2.89个百分点 |
| 凤凰山庄 | 119,865,622.00 | 92,597,797.92 | 22.75 | |||
| 凤凰和美 | 71,308,117.00 | 40,130,783.58 | 43.72 | -74.75 | -76.02 | 增加2.99个百分点 |
| 所持对象名称 | 最初投资金额（元） | 期初持股比例（%） | 期末持股比例（%） | 期末账面价值（元） | 报告期损益（元） | 报告期所有者权益变动（元） | 会计核算科目 | 股份来源 |
| 南京证券股份有限公司 | 476,492,600 | 10.537 | 10.537 | 476,492,600 | 0 | 0 | 长期股权投资 | |
| 合计 | 476,492,600 | / | / | 476,492,600 | 0 | 0 | / | / |
| 子公司全称 | 注册资本（万元） | 持股比例(%) | 总资产（万元） | 净资产（万元） | 营业收入（万元） | 营业利润（万元） | 净利润（万元） |
| 江苏凤凰置业有限公司 | 80,600.00 | 100.00 | 471,056.36 | 175,983.33 | 257.68 | -1,400.68 | -540.26 |
| 苏州凤凰置业有限公司 | 24,000.00 | 100.00 | 119,697.75 | 21,914.13 | 0.00 | -486.52 | -310.16 |
| 南京凤凰置业有限公司 | 5,000.00 | 100.00 | 39,959.06 | 17,000.91 | 7,130.81 | 2,064.18 | 1,684.69 |
| 江苏凤凰地产有限公司 | 20,000.00 | 100.00 | 62,458.48 | 20,405.95 | 11,986.56 | 1,294.19 | 1,004.55 |
| 南通凤凰置业有限公司 | 27,000.00 | 100.00 | 68,790.49 | 26,427.40 | 0.00 | -331.81 | -252.20 |
| 南京凤凰地产有限公司 | 20,000.00 | 100.00 | 54,083.95 | 17,054.85 | 0.00 | -175.74 | -41.81 |
| 南京龙凤投资置业有限公司 | 40,100.00 | 77.31 | 54,376.54 | 22,309.84 | 228.00 | -286.53 | -286.53 |
| 合肥凤凰文化地产有限公司 | 10,000.00 | 100.00 | 15,967.73 | 9,964.15 | 0.00 | -39.52 | -30.30 |
| 盐城凤凰地产有限公司 | 2,000.00 | 100.00 | 26,341.97 | 598.34 | 0.00 | -43.37 | -34.53 |
| 项目名称 | 开工时间 | 预计竣工时间 | 预计总投资（万元） | 本报告期投入金额 | 累计投入金额 | 项目进度 |
| 苏州凤凰国际书城项目 | 2009.05 | 2013. 12 | 111,112 | 96,904,841.77 | 1,048,217,921.84 | 预销售阶段 |
| 南通书城项目 | 2010.05 | 2013.12 | 99,282 | 62,869,871.07 | 525,375,703.73 | 建设阶段 |
| 凤凰山庄项目 | 2010.06 | 2013.12 | 76,312 | 73,951,322.46 | 670,400,732.66 | 部分预销售,部分已交付 |
| 凤凰和睿项目 | 2011.07 | 2013.1 | 59,700 | 36,525,468.46 | 471,734,307.88 | 预销售阶段 |
| 凤凰和熙苑B区住宅 | 2011.11 | 2013.12 | 70,200 | 97,466,802.75 | 586,466,477.54 | 预销售阶段 |
| 凤凰和美项目 | 2009.07 | 2012.12 | 164,300 | 0.00 | 1,642,941,169.76 | 基本销售完毕 |
| 盐城凤凰 | 2012.1 | 2015.12 | 100,500 | 3,612,400.61 | 248,941,516.53 | 建设阶段 |
| 合肥凤凰 | 2013.05 | 2016.12 | 110,600 | 709,428.20 | 126,573,925.80 | 前期相关手续 |