⊙记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆

  2013年9月5日，将成为中国土地市场具有标志性意义的日子。这一天，上海、杭州、苏州三地地王集中出现，总成交价超过370亿元。加上此前一天北京出现的超过7万元/平方米的单价地王，土地市场几近沸腾。

  新鸿基217亿夺上海地王

  昨天上午10点左右，起拍价215亿元的上海徐家汇中心地块，竞拍结果出炉，香港新鸿基集团旗下企业以217.7亿元拿下该地块，溢价率24%，建筑面积超过58万平方米，楼板价37264元/平方米。这一价格成为继广州亚运城项目后，中国土地市场史上第二总价地王。

  这一结果令很多关注该地块的业内人士大吃一惊，因为从此前流传的信息来看，新鸿基唯一的竞争对手，另一家港资企业九龙仓被认为是热门。有消息称，九龙仓此前筹集百亿资金，对该地块志在必得。九龙仓集团相关人士也曾向记者表示，在进入“二选一”的竞拍阶段，资金实力是唯一博弈筹码，而九龙仓向来资金雄厚，被称为房地产界最低调的资本大鳄。

  “这个价格我们没办法再跟了。”在竞拍结束后，九龙仓内部人士对上证报记者称。据了解，九龙仓对地块价格可接受的极限是210亿，实际竞拍情况来看，在低于210亿元之时，双方出价确实毫不犹豫。“虽然和最终成交价只差7亿，但九龙仓已经看清了形势，新鸿基会一路跟价，这样下去，就没底了。”一位房地产界分析人士称。

  “如果单以3.7万元/平方米的楼板价看，这个价格其实不算离谱，因为徐家汇核心区域的公寓，应该可以卖到10万元/平方米以上。”中国房产信息集团上海区总经理李振宇表示。但该项目之所以被业内视为房价风向标，因为其物业全部为持有商业，且必须持有。这对开发商来说，要有强大的资金实力来支撑。

  今年7月，上海市规划和国土资源管理局以总价175.26亿元总价挂出徐家汇中心项目地块。知情人士透露，由于该地块处于上海市核心位置，上海市政府对竞拍开发企业要求很高，希望避免出现某些地王项目因企业实力较弱而经营不善的情况。在此背景下，有强大资金实力和商业运营经验的港资企业，成为上海市政府最中意的潜在合作者。其中，新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、九龙仓等港资企业均被传可能参与地块争夺。

  一位与徐家汇地块有着颇深渊源的业内人士曾对记者表示，新鸿基地产在与上海市政府部门沟通中，略占上风。不过随后，又有传闻称九龙仓对项目志在必得。

  实际上，新鸿基确实胜算更大。一方面，新鸿基在上海有优良的高端商业经营纪录；另一方面，在持有型物业和销售型物业比例上，新鸿基也似乎优于九龙仓。资料显示，新鸿基地产是香港最大开发商之一。目前在上海有滨江凯旋门、上海淮海路环贸广场、上海国金中心、莘庄地铁上盖项目等多个标志性项目储备，是上海新一代豪宅与顶级商业中心的领军开发者。更值得关注的是，就在徐家汇中心项目附近，新鸿基尚有一名为上海名仕苑的住宅持有项目。在业内人士看来，凭借新鸿基在上海的多年耕耘，其开发徐家汇中心项目的各种资源无人能敌。

  一线城市成地王诞生重地

  新鸿基与九龙仓激战上海地王的背后，折射出市场对一线城市优质土地资源的热烈追逐。“虽然市场近日也有不同声音，说李嘉诚抛售上海、北京物业，但实际上，这是一种误解。李嘉诚旗下企业在上海除梅龙镇广场外，都是销售型物业，一直处于销售状态，并未出现将物业由持有转出售的情况。总体来说，境内外资金对中国一线城市优质土地资源和房地产项目，仍十分看好。”克而瑞机构分析师薛建雄介绍。

  确实如此。今年以来，全国土地市场似乎一片火热，但细看地王诞生地，绝大多数集中于北京、上海、广州等一线城市。

  9月4日，北京单价地王诞生，7.31万元/平方米的楼板价成本，令业内一片哗然。这块位于朝阳区农展馆北路8号的地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元，并配建27.8万平方米医院面积夺得。根据出让文件，该地块为住宅混合公建用地，土地面积为2.81万平方米，其中建设用地2.52万平方米，建筑规模为5.9万平方米。如果算上配建医院的成本，开发商融创地产实际承担的楼面价成本高达7.31万元/平方米。

  同一天，恒大地产以40.4亿元的总价并配建51500平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块。这也是继今年7月，恒大以35.6亿元配建260000平方米保障房成功竞得昌平区沙河镇地块以来，在北京拿下的第二块地。

  从恒大身上，可以明显看出房企在今年回归一线城市的轨迹。“三、四线城市在过去几年的大规模开发透支了土地资源，也透支了市场消费能力，供大于求的状况制约了销售增长。但一线城市则表现出强大的刚性需求空间。因此，大型房企纷纷将投资重点再次转回一线城市。”某开发企业负责人向记者表示。

  恒大总裁夏海钧此前明确表示，恒大在今年土地市场的战略就是加大一线城市项目储备，以提高净利率。专家介绍，目前情况下，如果一家房企在某一线城市有5个在售项目，在10个重点二线城市平均每城有3个在售项目，其全年销售额就可能超过400亿元。但如果项目主要在三、四线城市，至少需要在50个城市布局才能完成同样的销售额。后者显然效率欠佳。

  一个值得关注的迹象是，除一线城市外，热门二线城市的土地市场近期也急速升温。昨天下午，万众瞩目的杭州“最后一块黄金地块”——华家池地块开拍，57、58、59三个地块分别被绿地集团、世茂房地产和滨江集团夺得。价格分别为56.2亿、36.7亿和43.83亿元。3宗土地整体出让价达136.7亿元，成为杭州的新总价地王。成交楼面价分别达19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米。

  同时，世茂房地产又在苏州以23.1亿元拿下位于苏州双湖板块的苏园土挂（2013） 07号地块，溢价76.8%，楼面价15151元/平方米，成为苏州单价地王。

  从拿地主体来看，以新鸿基、世茂房地产为代表的港资巨头，和以绿地集团为代表的内地龙头房企，成为这一轮地王的主要竞争者，一线城市核心地段地块因为强大的需求市场支撑和资源稀缺性，成为资本宠儿。而杭州、苏州等热门二线城市的土地市场升温，则体现了房企对楼市后续走势的乐观预期。