当土地遇上信托

  土地流转信托呼之欲出 运作模式之谜待解

  作为一款类长期融资功能的产品，“土地流转信托”或将为那些世世代代以土地为生的农民，打开一条通往资本市场的路——用土地资产到资本市场融资，借用资本在祖祖辈辈生活劳作的土地上，换一种方式种出“金子”来。

  显然，这意味着金融资本向农村的深度渗透。由此，资本的介入，或将成为“新一轮土改”的创新标志。

  ⊙记者 李小兵 ○编辑 邱江

  “土地爷”与“资本家”

  尽管“土地流转信托”尚未揭开其庐山真面目，但产品设计的基本框架已经形成：土地流转信托是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并计划实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭受益凭证定期领取收益。藉此，农民的土地权益得以市场化、资本化和证券化。

  目前，我国土地主要分两大部分：一部分是国有建设用地；另一种是农村集体用地。用于流转的土地，就来自农村集体用地。资本介入的一个契机是，农村劳动力大量向城市转移，同时农村有很多土地未能得到耕种，土地使用效率低，导致农业规模化、集约化、农村要素的市场化问题突出，这就为土地流转提供了市场。但是，目前土地流转过程中的价值体系很弱。有专业人士表示：“现在土地流转的收入主要是流转费用、管理费用，或者可能包括一部分土地上价值物的出售收入。”

  信托（或其他形式的资本）的介入，对土地流转带来的意义在于，将使农民的土地权益标准化、收益公开透明化、价格体系科学化，同时有长期收益。“使农民能够长期享有土地权益的收益，是新农村建设的一个关键点。”昨日，有专业人士表示，一次性补偿带来的问题是，农民赖以生存的土地失去了以后，短期对其生活不造成影响，但长期看是其今后以及后代生活来源的丧失，因此，信托的引入，对于农民获取长期土地收益，是积极的。

  据悉，目前在农村，土地流转流程是：先从农民手中流转到由农民组成的合作社，再由合作社一致对外。“这就为信托等正规金融机构的介入奠定了一个基础，即未来收益可以通过合作社的收益分配账户管理系统进行合理分配，既可以保证农民清晰、规范地拿到收益，也可以防止少数村干部从中间节流，违规挪用资金。”专业人士说。

  信托运作模式之谜

  不过，摆在信托公司面前的“难题”也不少。

  由于国家对土地的使用有限制，因此，“土地流转信托”产品的设计就必须遵循这样的原则：一是不能使土地的流转产生新的用途，即农村集体用地经过流转后不能改变其农地性质，也就是不能改做商业用途；二是不能在土地流转后使农民失去土地；三是要使流转后的土地能不断地取得规模化效应；四是土地流转后能使农民持续不断的分享土地收益。“形象的描述就是，通过赋予土地资本的特征，使农民离开土地时，土地成为其可携带的财富。”

  这就出现一个问题。鉴于流转后土地性质不变，换句话说，流转的土地不能用作房地产开发，必须保证其农业用性质，意味着“土地流转信托”将不具备高收益的特征。可是考察这个信托的过程，信托公司既要保证委托人（即农民）的收益，又要保证信托持有人的收益，还要保证能有一定比例的管理费，那么，什么样的信托项目才能满足这样的要求呢？如果信托项目不能达到相当的收益，保障农民收益不受损失这个前提条件又从何谈起？

  有一种说法是，“土地流转信托”中，信托公司只是将项目和土地直接对接，由项目收益支付管理费和委托人收益。

  业内关注的是，信托介入后，会不会对流转土地“突破使用”？“目前就有打擦边球的情况。”业内人士称，比如通过旅游休闲区建设、庄园式社区开发等。“由于现在还没有产品正式推出，此前虽然有消息说北京国际信托有限公司设计有一套创新方案，但市场还没有看到，不好猜测。”一位跟踪研究“土地流转信托”的人士表示。

  如此看来，“土地流转信托”颇有些考验信托公司的智慧。

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