无论从银行经营环境和模式的变化，还是从厘清商业性住房金融和政策性住房金融的边界来看，或从建立保障性住房长期稳定、成本低廉的建设资金等角度来看，建立政策性住房金融系统都是非常急迫的改革事项，也是解决“房贷荒”的根本之道。

  ⊙李宇嘉

  “房贷荒”正在全国各地蔓延。不仅大中小银行房贷额度极度紧张，而且对房贷业务极度冷淡。目前，新房按揭贷款利率优惠者少之又少，等待时间一般要超过3个月，而二手住房按揭有停贷之势。矛盾的是，银行信贷额度在收缩，社会融资总量却没有下降，今年以来广义货币逐月同比增幅均超过了13%的目标值，这是因为影子银行在很大程度上取代了银行信贷，支撑起了当下货币创造的半壁江山。

  今年以来，影子银行成为货币创造主体，银行融资成本快速上升，典型的就是理财产品对存款的替代。于是，银行也借道影子银行（如银信合作）将资金投向房地产和地方融资平台，以获得更高回报。此时，即便是成本相对低廉的存款，银行也不愿意将其投向效益相对较低的贷款业务。由于管理成本高、占用资金期限长、衍生存款及其他增值业务的能力低，个人住房按揭贷款业务成为被牺牲的对象。因此，尽管有今年上半年房贷额度透支、信贷紧缩的影响，但“房贷荒”的出现，根本上还是因为银行业务经营的模式发生了变化，个人住房按揭贷款相对收益下降。

  在影子银行和银行间竞争的冲击下，名义上的存款利率上限管制已被突破得七七八八了。未来，民营银行破冰指日可待，银行准入门槛将降低，利率市场化继续深入，资金来源成本将会继续上升，以往个人住房按揭贷款的“利差”优势江河日下，而其固有的弊端却尽显无遗。特别在周期性和体制性因素的双重冲击下，商业银行不良贷款率将会在较长时期内呈现上升趋势，由于银行存量贷款业务流动性下降（如贷款不断“展期”、信贷资金“空转”），新增业务对资本的需求却在不断增加，在盘活存量资金的约束下，利用传统的新增外源资本渠道（如股票增发）无法成为主流。此时，除了通过利润留存来打通内源资本渠道外，另外一个不得不选择的方法就是缩减占用资本较多的贷款业务。短期内，后者将更有效，占用资金最长的个人住房按揭贷款业务被“拿掉”也就不奇怪了。

  再说，以往银行热衷于个人住房按揭贷款业务，看中的是房地产上行周期中房地产整个业务链条对于银行利润的贡献，特别是开发商的贷款和存款贡献。但是，自从2011年银行信贷和股市融资基本对开发商关上大门以后，相对于表外的房地产信贷，个人住房按揭贷款的利润率和综合贡献率显著下降，再加上央行屡次对于房地产系统性风险的警示，商业银行不得不防范未来房价风险。因此，从趋势上看，个人住房按揭贷款将是银行未来规避的贷款业务种类。

  “房贷荒”折射出商业银行个人住房按揭贷款业务发展的困境，背后的原因则是商业性金融追求盈利与政策性金融的冲突，根本上还在于我国商业银行市场化运营后，没有在其政策性功能卸掉的同时，及时地用政策住房金融体系来填补空缺，而唯一的政策性金融——公积金制度由于覆盖面窄、额度小、运营效率低，在高房价面前显得杯水车薪。过去，在货币政策宽松、“存贷利差”空间大和房地产行业处于上升周期的背景下，个人住房按揭贷款本质上是优质的盈利性业务，政策性金融缺失的问题没有显露出来。未来，商业银行经营的内外环境、模式发生了巨大的变化，无法支持银行继续将个人住房按揭贷款作为优质业务。但是，在新型城镇化和消费升级的背景下，无论新增城镇人口的住房需求，还是改善性住房需求，或者是保障房项目的融资，都需要按揭或开发贷款的支持。

  事实上，在美国上世纪30年代“大萧条”和日本在“二战”以后，均出现过严重的住房短缺、居民购买力不足的问题。美、日的解决方法，均在于成立政策性住房金融机构，或对商业性房贷机构提供政府财政支持。美国在1932年成立了专门发放住房按揭贷款的储蓄贷款协会，在其资金来源紧张时由新成立的地区住房贷款银行援助资金，同时还成立了有房户借贷公司、联邦住房管理局等对上述房贷提供贷款违约保险、低利率按揭保险。在这一住房金融支持体系下，美国居民购买住房的首付款降到了不超过房价的10%，贷款利率下降了2至3个百分点，贷款范围拓展到了房屋修缮、廉价住房项目。

  日本在战后成立了住宅金融公库，由财政拨款提供启动资金，吸引期限长、成本低的邮政储蓄、养老金等社会资金，向难以获得商业性贷款的中低收入者提供长期低息房贷，向开发针对低收入者的住房项目提供低成本、期限长的贷款，向民间企业开发租赁性住房提供长期低息贷款。这些贷款的平均利率比商业性贷款要低30%，损失则由政府承担。

  现在看来，无论从银行经营环境和模式变化，还是从厘清商业性住房金融（市场）和政策性住房金融（政府）的边界来看，或从建立保障性住房长期稳定、成本低廉的建设资金等角度来看，建立我国政策性住房金融系统都已是非常急迫的改革事项，也是化解“房贷荒”的根本之道。我国个人房贷杠杆率不高、没有证券化的衍生风险，居民主观违约倾向很低，即使违约，银行拍卖房屋后的损失也非常有限，对于正亟待寻求增值机会的养老金、公积金等长期社会资金来说，投资住房按揭贷款，不管从期限搭配还是从收益要求看，都是不错的选择。

  （作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）