伴随信托行业的突飞猛进，身处中国房地产行业的黄金发展期，平安信托已不再囿于仅仅是平安金融帝国的“投资工具”。近年来，平安低调而积极地在信托融资、股权投资等领域谋求创新、风生水起，房地产投资已经成为平安信托乃至于平安金融帝国板块中一个靓眼的焦点
⊙记者 徐维强 ○编辑 于勇
在平安庞大的险资投资中，不动产无疑是最受青睐的类别之一。
遍布各大城市、升值稳定且回报丰厚的不动产业，使得平安成为机构中名副其实的“楼王”。最新数据显示，从2004年至今，平安信托在房地产领域自主投资及受托投资已经累计超过900亿，预计2013年底投资额将突破千亿。
而如此众多而繁杂的不动产项目，则是交由隐身其后的平安信托来加以“操盘”。这些优质项目不仅成为平安的一枚枚“金蛋”，平安信托也由此成为地产投资领域的翘楚。
伴随着信托行业的突飞猛进，身处中国房地产行业的黄金发展期，平安信托已不再囿于仅仅是平安金融帝国的“投资工具”。作为国内资本金最大的信托公司，近年来，平安低调而积极地在信托融资、股权投资等领域谋求创新、风生水起，房地产投资已经成为平安信托乃至于平安金融帝国板块中一个亮眼的焦点。
转变定位 三大板块支撑起900亿地产投资
不同于国内同业，平安信托在房地产投资领域的业务，源于最基础的物业投资，而这与母公司平安集团有着最直接的关联。
在平安信托发展初期，被定位为平安集团战略投资和战略持股的平台，所有的投资业务都发端于对集团资产的配置需求，因而平安信托的投资业务条线也由此组建。而随着信托牌照的更换，中国的资产管理业务也取得迅猛发展，平安信托的定位也有了转变，由最初的为集团进行投资配置的角色，转化为谋求做市场专业的资产管理机构、投资管理人。在这一大的转变之下，平安信托房地产投资的客户群体也有所变化，平安集团成为“客户之一”，并更多地为第三方个人和机构提供资产管理服务。
平安在房地产领域的投资历程，发轫于2003年开始做房地产业务的规划和设计。随着信托行业以及房地产行业的发展，到2008年，平安信托实现第一笔信托融资性业务，这类似于当前信托行业的整体业务。但平安信托与其他同行的不同之处，在于其建立了一个专业的房地产投资部门，在地产领域的人员组织配备以及专业性、对行业的了解，更具备一定的积累。到2009年，平安信托实现第一笔在房地产业务的股权投资。由此，这三大业务构成了当前平安信托在房地产领域的三大板块。
资金来源主要来自于三大部分。第一部分是保险资金为主的集团内部资金，这在平安信托的发展过程中曾起到重要作用，但伴随险资投资渠道的放开而有所下降；第二部分是信托子公司自有资金，目前平安信托是国内注册资本金和净资产最大的信托公司，但近年来自有资金投资额度已经逐渐淡出减少；第三部分是迅速发展的第三方受托管理资金，而且是近年来快速增长，已经成为最主要来源，占比高达80%，而在平安信托900亿投资中，除去已经退出项目仍有600亿的存量，其中持有性物业、信托融资、股权投资的比重分别为30%、60%和10%。而在未来，股权基金的占比还将会有大幅攀升。
板块细分 新成立股权基金部
如果说早期平安信托投资持有型物业是出于集团大量保险资金的配置需求，以实现资产的保值增值，融资类和股权类业务的发展则是平安信托适应行业发展的主动出击。
平安信托物业投资事业部高级投资执行总监兼股权基金部总经理艾兵介绍，信托的投资客户对此也有着强烈的需求，因而平安信托将对此规划有进一步的发展，而且有着清晰的脉络。根据判断，房地产信托在未来较长的一段时间内仍能够为客户提供风险收益匹配、相对表现较优的投资表现，因而要为客户开拓这一领域的业务，提供相应的投资管理。
对于如何执行，艾兵表示在平安的投资业务线上都是用专业的投资管理模式来加以操作，而目前平安所采取的投资管理模式无论其着眼点还是组织管理模式，都与当前信托行业的主流模式存在很大的差异。这主要体现在采取完全的专业化以及不断细分的方式来实现，其整个房地产业务在2004年的首笔物业投资之后就从平安信托的投资板块中独立出来，成为房地产投资的专业板块，而专业板块的人员只做房地产业务而不涉足其他信托业务；随着融资业务及股权业务的发展，房地产事业部进一步分化，并在今年成立新的组织架构——物业股权基金部，股权投资业务也在今年取得了飞速发展。
据统计，平安信托的股权投资业务从2009年到去年累计投资已经超过60亿，前期股权投资已经开始退出，部分项目的业绩表现良好，而今年是房地产信托板块中股权投资业务快速发展的一年，预计全年的投资规模将达到80亿左右。至此，平安在房地产权益类、股权类投资基金领域，已经逐步在市场上形成了一定的话语权和影响力。
在艾兵看来，目前平安信托在房地产投资领域“更像是房地产投资基金”。这是因为通过不断的专业化细分，某一条业务条线通过前期的积累、探索，并最终确立战略方向，推动到快速发展的轨道上，相应配套专业化的组织管理以及风险控制体系。
直面信托兑付 加大风险把控
伴随信托行业的突飞猛进，刚性兑付的话题也成为焦点，今年以来多家信托公司出现兑付风险。
据介绍，平安信托对风险把控亦极为重视，房地产投资板块至今没有一单出现兑付风险。平安信托的房地产投资三大板块中，提供了不同收益和风险取向的产品。其中，持有性物业的经营收益稳定，有资产升值空间，具有低风险、收益稳定的特征，因而适合保险等机构投资者。第二类是融资性业务，具有中等收益、中等风险的特征，若通过提供因有股权性劣后资金和其他增信保障措施，则可提供较大的风险缓冲区。而平安信托的策略是在这一领域选取高信用对手、风险低的项目开展，其与大中型房地产企业合作的融资业务占比高达70%，同时其专业队伍在项目筛选及投后过程控制显示出更好的风险控制能力。第三类是股权投资类业务，这也是房地产开发领域风险最大的部分，收益也相对丰厚。平安信托自2009年开始尝试，不仅需要考虑项目本身的风险，还要控制股权合作伙伴、操盘方的管理风险。在项目选择上，平安信托会展开全面的尽职调查、投资审核、后续管控，这与自有投资过程和程序都是一样的。
艾兵介绍，平安已投的业务中，在风险控制中灵活运用了业绩对赌、优先劣后结构化设计等控制手段，为投资人提供额外的保护。但风险与收益是可以转化的，好项目好对手的业务会考虑做同股同权；而一些项目收益空间很大，但具有较高的市场波动性，就会采取一些保护性措施，例如，在分配方式上作出约定，考虑投资成本本金先回收益按股权比例再分、或者投资成本加基础收益先回然后再分超额收益等，从而利用专业能力来为客户提供风险收益最优的方案。通过信托结构设计，能够提供比风险对赌更多的产品结构和管控方式。
尝试REITS创新
近期，多家信托公司均对REITS表现了浓厚的兴趣，但对于推出却没有时间表。艾兵介绍说，平安信托在经营性物业方面开展较早，至今已积累了较大的资产包，因而各方普遍关注平安是否利用资产包推进REITS。对此艾兵表示，平安有创新精神，愿意利用各种创新模式来增加资产流动性，包括各类金融产品，也不排除REITS这一模式。
艾兵透露，对于未来的物业持有，平安信托将尝试用信托计划来购买，而对于保险资金投资于信托产品，将根据政策的开放度来逐步推进。信托投资要满足客户的投资需求，而保险的投资需求是长期、稳定、低风险，但另一方面也需要更好的流动性，因而只要有此类相关工具，平安信托都会有尝试的意愿。目前中国对于REITS的政策还有一段路要走，现在所能做的是踏踏实实做投资，找到好的项目，管理好，进一步积累资产。