我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这一直是块沉睡的资产。此次三中全会在土地政策方面给农民带来了大礼包。未来的重点应该是谨慎周到地布局，让这些政策红利尽可能多地释放出来。

  □郑风田

  十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称“决定”）日前正式颁布，出台了诸多重大改革措施，其中尤以农村土地方面的改革为甚，新政策超乎想象，可真正冠以“新土改”。如果相关配套制度得当的话，未来将释放出巨大的政策红利，其潜力带给中国经济继续高速增长30年并不为过。

  我国广袤农村拥有18亿亩耕地、2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地，过去这一直是块沉睡的资产。我国所有城镇建设用地总计2.5亿亩，给城镇居民带来巨大的财产收益，而农村拥有的非农建设用地其实也是2.5亿亩，但给农民带来的财产收益与城市相比几乎可以忽略不计。在农民每年的整体收入中，来自财产权利的各种收入加在一起不足3%。为何同是财产却差异巨大？原因是农民这个财产权利受到了各种限制。此次三中全会在土地政策方面给出了难以想象的大礼包。未来的重点应该是谨慎周到地布局，让这些政策红利尽可能多地释放出来。

  政策红利一：5000万亩农村经营性建设用地直接入市

  《决定》规定，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。”

  《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，让集体经营性建设土地入市，其直接的好处就是：拓宽了用地来源，增加了农民收入，也化解了征地矛盾。农地的直接入市对城市房价，对小产权房都将产生深远的影响，其对目前的土地财政、征地垄断带来颠覆性的影响。

  政策红利二：18亿亩承包地的抵押、入股、转让权

  《决定》规定：赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

  这次把耕地的抵押权授予农民，是个了不起的进展。近年来通过确权颁证，我国目前已为进一步放开三权（处置权、抵押权和转让权）奠定了基础。

  18亿亩耕地的抵押权异常重要。1993年中国城市的房改政策让城市居民获得了房屋产权证，紧接而来的效果就是城市创业的异常兴起，因为城镇居民可以用房产抵押得到的资金来创业。遗憾的是，我国过去的相关法律却不允许农民用承包地来进行抵押贷款。农民由于没有可抵押的物品，也使现代金融无法流向农村。

  近年来我国一些地方已经开始试点，效果不错。例如吉林等地探索设立物权公司，通过制度创新规避法律限制，让农民用土地承包证获得贷款。如果每亩地每年获得3万元的贷款，全国18亿亩耕地，每年就有54万亿的资金进入农村。虽然目前中央财政每年投入到农村近万亿元，与54万岁亿相比，也只是杯水车薪。

  承包地的入股权、转让权也很重要。以转让权为例，目前有2.6亿农民外出打工，农民如果把自己承包的耕地出租转让，既可以获得收益，避免抛荒，让宝贵的土地得到有效的利用，也为留守在农村的农民扩大土地规模经营提供了条件。

  政策红利三：2亿亩宅基地试点抵押、退出、转让权

  2亿多农户，近2亿亩宅基，但这个宅基地既不能抵押，又不能退出，造成资源的极大浪费。城市房价远超大部分农民工的购买力，而老家的宅基地却无法退出变现成资本。我国台湾当年的城镇化得益于农民把家乡的土地与房屋卖掉后可以在城里买到房子。十八届三中全会决定要试点建立农民宅基地的抵押、退出、转让机制，允许农民在其他农村获得宅基地，这应该是一个大的制度创新。

  以此为支点，可以撬动我国农村的内需市场，从而换回国家整体经济再快速增长30年。农民一生中最大一笔投资应该是住房，占一生投资的60%。如果农民可以用自己所建房子进行抵押贷款，靠月供来偿还贷款，农村的内需就撬动了，他可以每年拿出一部分钱来干除了攒钱建房以外的事，农村消费会快速增长，拉动增长急需的内需。

  如何解决实际占地2亿多亩，价值100万亿元以上的农村建设用地使用权的流转，构建全国统一的土地使用权体系，形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局，是一个令人无限想象的大问题。希望这些赋予农民更多的财产权利，能够缩小城乡差距，实现真正的城乡一体化。

  （作者系中国人民大学农业与农村发展学院副院长、教授）