不同区域不动产投资意愿出现分化
——交银中国财富景气指数（第二十一期）概述
□交通银行金融研究中心
第1074期
SRI
向上的精神 实证的态度
交银中国财富景气指数（第二十一期—2014年1月）小幅反弹至130，略高于2013全年平均水平(127)，具体来说，收入增长指数涨幅明显(+5)，经济景气指数小幅回升(+2)，投资意愿指数则保持不变。
经济景气指数中的预期经济环境指数上升4个百分点，小康家庭对宏观经济良好的预期也与2013年全年宏观经济运行数据，特别是发电量的增长趋势相一致，虽然2013年中国经济增长率持平于2012年的7.7%，但发电量增长7.6%，增速高于2012年的4.7%，这一数据所展示的前景说明了更加乐观的经济增长。
收入增长指数中的家庭财务状况指数上升7个百分点，其中，现在家庭财务状况指数上升相对更加显著(+9)，劳动所得是引起本期现在家庭收入变化的主要原因。各企事业单位年底逐渐发放年终奖可能是促使劳动所得对家庭收入变化影响增强的主要原因，但值得注意的是，全年来看，劳动所得的影响仍然在逐渐减弱。
投资收益指数并无明显变化，金价持续下跌使得小康家庭的贵金属收益不断萎缩，大众投资中的股票收益也在不断下滑，这两个产品的投资意愿本期也有所减弱，相反，2013年蓬勃发展的货币基金则使得基金的投资收益上升，投资意愿走强。
随着楼市调控长效机制逐步推进以及政策整体稳定，小康家庭不动产投资行为开始趋于理性。不同区域房价上涨格局将由普涨时代进入分化时代，重点城市和高库存城市间房价分化将更加明显，预计未来区域不动产投资意愿指数也将随之出现分化。
交银中国财富景气指数指标解读
本期中国财富景气指数小幅反弹至130，略高于2013全年平均水平(127)，各一级指标中，除投资意愿指数与过去两期保持一致外，其他各一级指标均呈现不同程度的上升，其中收入增长指数涨幅明显，达到5个百分点。
图1.财富景气指数
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从区域看，除西部地区财富景气指数小幅回落至全年平均水平(129)，其他区域均呈现不同程度的上升，其中，京沪深涨幅最明显，达6个百分点。
图2.分区域财富景气指数■
从二级指标看，小康家庭的家庭财务状况指数本期涨幅最显著，达7个百分点。受去年四季度房贷政策收紧影响，不动产投资意愿出现8个月来首次下滑。其他指标则均小幅上升1-2个百分点。
图3.财富景气指数：二级指标
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A. 经济景气指数
A1. 总体经济环境指数
对于总体经济景气指数，其三级指标 – 现在总体经济环境指数同上期基本保持一致，而另一个三级指标，预期总体经济环境指数则上升3个百分点，这表明对未来六个月经济环境持乐观态度的小康家庭比例进一步增加。
图4.经济景气指数
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从区域看，除了西部地区外，其他各区域经济景气指数均不同程度回升。
图5.各区域经济景气指数
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从总体看，预期就业形势从去年9月开始连续三期均处于同一水平，但与去年同期相比有所下降。
图6.总体预期就业形势
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无论是对现在总体经济环境的态度还是对预期总体经济环境的态度，西部地区认为经济环境趋好的小康家庭数量均呈下降趋势，与小康家庭对未来就业形势的判断保持一致——认为比现在好的小康家庭比例小幅下降。
B. 收入增长指数
收入增长指数由两个二级指标组成，即家庭财务状况指数和投资收益指数。收入增长指数本期涨幅明显，从各二级指标来，家庭财务状况指数的上涨带动收入增长指数的提升。
图7.收入增长指数
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从区域看，除西部地区近两期持续下滑，其他地区均呈现不同程度的上升，其中，北部地区和京沪深上涨幅度相对较大，分别达到8个百分点和6个百分点。
图8.分区域收入增长指数
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B1. 家庭财务状况指数
家庭财务状况指数本期上升达7个百分点，各三级指标，预期家庭财务状况指数和现在家庭财务状况指数分别上升6个点和9个点。
图9.家庭财务状况指数
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从区域看，西部地区小幅回升2个百分点，其他地区均呈现较为明显的上升，其中，北部地区上升最明显，达到13个百分点。
可能得益于年底各企事业单位发放奖金，本期，近50%的小康家庭认为现在家庭收入比过去高(较上期提升5个百分点，与2013年初持平)，近60%的小康家庭认为现在家庭收入变化是由于劳动所得引起的。
值得注意的是，总的来说，认为财产性收入对家庭收入变化影响增强的小康家庭比例从2013年初的36%上升到2014年初的41%。
图10.家庭收入变化及其原因
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可能由于元旦和春节的双节因素，本期小康家庭的现在家庭支出有所上升。
图11.现在家庭支出变化■
B2.投资收益指数
本期，投资收益指数基本与上期持平，其各三级指标，预期投资收益指数和现在投资收益指数也基本与上期保持一致。
图12.投资收益指数■
从区域看，西部地区小康家庭的投资收益指数本期明显下滑，南部地区较上期无显著变化，其他地区则有不同程度的上升。
金价持续下跌使得小康家庭的贵金属收益不断萎缩，大众投资中的股票收益也在不断下滑。2013年蓬勃发展的货币基金(截至12月18日，已经有10只左右货基收益率超过6%，是活期存款的17倍)使得基金的投资收益呈现上升趋势。
C. 投资意愿指数
本期投资意愿指数保持平稳，从各二级指标来，流动资产投资意愿指数本期小幅上升(+2)，而不动产投资意愿指数本期则小幅下滑(-2)。
图13.投资意愿指数
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从区域看，南部地区与上期持平，西部则继续小幅提升(+2)，京沪深上涨相对明显(+7) ，北部地区则下滑3个百分点。
C1. 流动资产投资意愿指数
本期，流动资产投资意愿指数及其三级指标，预期流动资产投资意愿指数和现在流动资产投资行为指数均有所上升。
图14.流动资产投资意愿指数
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从区域看，北部地区较上期无明显变化，其他地区均呈现不同程度的上升，其中，京沪深上升显著，达11个百分点，其次是西部地区，达7个百分点。
从投资意愿看，股票和贵金属投资收益的减少使得小康家庭的投资意愿继续下滑，长期来看，人民币的升值也使得其外汇投资意愿继续下跌；
全年来看，投资收益率相对较好的货币基金使得本期基金的投资意愿上升了6个百分点，此外，银行理财产品相对稳定的收益则使得愿意持有该类产品的小康家庭比例继续提升。
图15.未来各类投资产品的投资意愿
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追求“保本不亏损”的小康家庭对现在和未来流动资产投资意愿的乐观程度均有所减弱，而“高回报，高风险”和“中等回报，中等风险”的小康家庭愿意在未来增加流动资产投资的比例则明显上升。
C2. 不动产投资意愿指数
去年四季度以来，部分城市收紧二套房贷政策使得房价涨幅趋缓，小康家庭现在不动产投资意愿本期继续下滑1个百分点，仍处于不景气区间，预期不动产投资意愿也有所回落，幅度达3个百分点。
从区域看，京沪深地区较上期上升明显，其次是东部地区，其他地区呈现不同程度的下滑。
由于限购及部分城市收紧二套房贷等调控政策因素的影响，拥有一套以上房产的家庭，目前投资不动产的意愿呈现逐步下滑的态势，同时这部分人群对于未来在不动产方面的投资意愿，也没有表现出明显的上升态势。