⊙农银沪深300指数基金经理 宋永安

  近期杭州房企个别楼盘降价15%-20%以期达到快速消化库存回笼资金的目的。这次杭州楼盘降价幅度如此之大，引起了市场极大的关注。从全国范围来看，一手房楼盘价格在很多二、三线城市已显疲态，但尚未下跌，杭州楼盘如此大幅的降价揭开了全国楼市调整的序幕。

  从销售来看，2014年地产销量的增速将放缓。在利率市场化的大背景下，资金价格不断高企，按揭贷款对于银行来说属于低收益资产，优惠的按揭利率甚至难以覆盖成本。因此银行对于按揭贷款的发放意愿必然下降，2014年来从银行贷款买房的优惠基本消失，这将从需求端制约整体地产市场的需求。因此预计未来地产库存将上升，资金回笼压力也将大增。

  另一方面随着银行风险业务调整，对开发商的贷款也在收紧，地产的开工势必会加速。虽然2013年地产销售情况较好，但与大量的地产开发投资相比，仍然是杯水车薪。从地产整个行业的销售/投资比来看，2013年约为109%，尽管高于2012年的水平，但离2009-2010年仍有较大差距。后续的问题在于，2013年地产商通过非标融资获得了大量的资金以支付土地款和后续开发款，由于短久期、高息负债占比上升，因此无论销售情况如何，地产商在2014年都将不得不加快开工以快速回款，这将进一步恶化开发商2014年的现金流情况。

  经过近十年发展，房地产的供给已经超越了基本住房需求。在房价易降难升之下，投资需求若完全消失，会让楼市进入冬季。从政策态度来看，政府的基本策略是让市场发挥主导性作用，不会为楼市托底，但完全放任会让地产投资失控，可以通过加速城镇化缓解供需不平衡的矛盾。

  我国现在的大环境是经济转型、结构调整。所谓经济转型转的就是以投资驱动的经济增长方式，所谓结构调整调的也就是以投资为载体的周期行业过剩产能。房地产投资是重点投资对象，主观意愿上也希望看到房地产进行适当调整。

  因此从房产商现金流、供需失衡、经济结构调整上来看，未来几年都意味着全国楼市将进入调整阶段。