□宋健坤

  房地产市场如若下行，地方政府债务危机将在瞬间爆发。这已成了当前中国经济最大的风险。在此局面下，房地产有三种代表不同态度的选择：动能选择，去风险选择，照顾弱势群体选择。权衡再三，只能以动能选择为主，兼顾风险。沿着这个逻辑，当对房地产实施可控性的风险释放措施。这大致有管控“行为人”能力，实施严控规划；采取“隔离性”措施，推行特殊商品政策；改变“投融资”功能，推行产业单通道制；落地“差异化”手段，激活房屋市场交易等方面。

  中国经济正在经历艰难的转型，而现阶段投资驱动模式还在延续，主要驱动力还是房地产业。据初步统计，约有10个城市每年房地产投资达到千亿规模。在高额债务负担迫使各级地方政府将“卖地”作为还债主要选择之后，地方政府的债务偿还，已与房地产市场结为正相关的紧密关系，不少地方聚焦土地的地方债风险已超出了警戒线。房地产市场如若下行，地方政府债务危机将在瞬间爆发。这已成了当前中国经济最大的风险。而从经济周期判断，中国经济整体走出低谷或许还需五年时间。

  今年1月，京沪广深四大城市土地成交均价达到每平方米10136元，环比上涨125.1％，同比上涨253.1％，创历史单月新高。10个典型城市土地成交均价达到每平方米5449元，环比上涨114％，同比上涨151.9％。而据《中国主要城市房地产市场交易情报》，1月，北京商品住宅成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右，成交量同比下滑49%，环比下降16%。包括京沪广深四大一线城市在内的43个主要城市，逾九成楼市成交量环比下跌，广州更出现了“量价齐跌”的态势，同比跌幅达9.7%。

  在这种情形下，为深入理解房地产业在我国当前复杂经济环境中的特殊作用，进而对房地产行业采取正确措施，我们先得对经济形势与未来趋势做个基本判断。

  国际金价年初至今在持续上涨，按原有逻辑，既然美国已在逐步退出量化货币政策，美元理应上行，黄金下跌才是，何以黄金会重拾升势而同样拥有避险和抗通胀功能的房地产却向下渐成跌势？理由只有一个，美国经济前景并不明朗，避险资金因此大量争购黄金。我国PMI自去年四季度起连续下行，创下7个月新低，与此对应的出口同比增速数据连续9个月下跌，说明经济还在持续下滑。再看资源空间总价值指数JKI，即国家总价值指数与GDP总量指数的对比，也显示中国经济正处于下滑轨道中。为防止资金链断裂，房地产商急于抛售楼盘。

  无疑，政府正急欲摆脱对房地产的捆绑和降低对其的依赖，但在客观上却难有所为。因为在工业产业结构处于艰难调整期的时刻，房地产业承载着巨大的经济运行风险，政策选择因此变得罕有的被动：一方面，出于产业动能选择的“空间局限性”，政府不得不对房地产业实施被动性保护措施。央行公布的１月新增贷款高达1.32万亿元，应被视为政府稳定房地产的积极措施。可另一方面，信贷量再次爆发，有可能进一步点燃房地产开发企业扩张性激情，引导大量资金持续地向地产行业集中。

  在此局面下，房地产有三种代表不同态度的选择：动能选择，去风险选择，照顾弱势群体选择。权衡再三，只能以动能选择为主，兼顾风险。沿着这个逻辑判断，当对房地产实施可控性的风险释放措施。这大致反映在管控“行为人”能力，实施严控规划；采取“隔离性”措施，推行特殊商品政策；改变“投融资”功能，推行产业单通道制；落地“差异化”手段，激活房屋市场交易等方面。

  地方政府大力投资基本建设，改善城市基础设施，原本是大好事，但这种行为不能脱离自身实际能力。而事实上，如今掌控地方经济的“行为人”的“能力”早已远超合理范围，不能不严加约束。尤其对各地的“城市发展规划”，必须从国家层面以立法形式加以“最严格的规划控制”。

  房产作为特殊商品，是建立在具有稀缺性土地资源基础上的“派生性产品”，有其作为土地衍生品的特殊价值。而我国房地产业的最大失误，恰在于未区分国情而实施了“一般性商品政策”，将这种特殊商品混淆于一般性商品，实施“一般性竞争政策”，这种政策性失误，造成了更大的社会非均衡性现状，催生暴利并拉大贫富差异。解决之道，当然是将房产列为特殊商品。对整个产业链条实施全程监管，采取与一般性商品相“隔离”的“差异化”政策，进一步收缩特定人群的持有量，降低这部分人的获利行为空间，压缩产品利润率，以求在“基本人均”价值获取与公平享用方面获得平衡。

  以往的投融资行为是遍地嫁接，致使所有金融机构都竞相与房地产行业融合，这一方面对房地产业产生了巨大的推动作用，另一方面则随着房地产业的风险推高，产生出彼此捆绑、具有共生关系的“金融混合体”，因为地方债的关系，这又促成了金融与政府的“风险捆绑”。要扭转这种被动局面，“投融资”应尽快推行产业“单通道制”。在金融机构中选择特定的机构，授权其从事与城市基础设施建设及房地产开发建设相关的融资业务，实施与规划直接挂钩、利率与信贷受严格管束的特殊投融资制度。

  具体而言，“单通道制”有三方面主要举措：其一，建立政府基础设施建设银行，所有地方政府与城市基础建设有关的业务，融资均全部纳入这个“投资蓝”中运作。目前形成的地方债，必须在“自己的锅里消化”。其二，建立房屋建设银行，所有房地产开发业务，其融资均全部纳入这个“投资蓝”中运作。其三，建立百姓房屋购买扶持基金，凡可获得一定优惠的改善房屋需求者，均需通过审核，获得该项基金的支持。如此“效率”与“效益”在相对隔离中安全推进，就为实现公民的基本利益的均衡化创造了有利条件。基于对我国房地产高额垄断利润形成阶段已基本结束的判断，笔者认为，建立“单通道制”这样的利益约束机制的条件已成熟。

  从以“投机”为核心的市场结构体系向以“使用”为核心的市场结构体系转化，需要较长时间的“换手”消化。在目前的条件下，如果政府能率先让利，尽力激活房地产市场的交易量来促进房屋的“换手率”，方能使房屋所有者由“投资价值”转换成“使用价值”，进而以“最大交易量”置换出房地产市场体内“最大风险度”。笔者以为，这是压缩未来市场“做空动能”，减小房地产“振幅空间”，最终释放房地产风险的根本路径。国际经验也早已证明，二手房市场是推动改善性住房移动轨迹的主体。成熟的二手房市场不但将是地方经济的有力推手，更是防范房地产市场“做空”的稳定性基石。

  （作者系发改委中国低碳经济联盟城乡一体化专家委员会副主任）