今年楼市的主题就是分化，风险聚焦在三四线城市，一二线城市依然为市场所看好，这一判断已成共识。但是，尽管市场普遍对一二线城市的楼市前景看好，但这只是表面，其中的分化和风险也同样不能被忽视。不少二线城市，如武汉、沈阳、贵阳、青岛、天津、哈尔滨、石家庄、苏州、兰州、昆明、乌鲁木齐、合肥等，尽管本身处于区域（本省或更大范围）内经济、交通和文化中心地位，人口和资源的集聚能力较强，且存在对周边人口和资源继续吸纳的能力，甚至有可能成为新崛起城市群的核心城市或主导城市。在未来城镇化背景下，这些城市的住房需求潜力也比较大，房地产发展的前景也比较乐观。但是，由于这些城市前期供应量过大，而且超出了常住居民的消化能力，以至供应过剩、消化周期长、房价疲态毕显，甚至有下跌风险。

  这类城市中的很大一部分属于传统工业或资源型城市，产业结构单一、转型升级较慢、传统产业产能过剩突出，地方政府财政基础较差，且严重依赖土地财政，相对于有效需求来说，前期土地出让规模比较大。另外，这些城市往往鼓励房地产企业采取一二级联动的大盘、大周期开发模式，但由于政府财力不足，且在过去楼价快速上涨时期过度追求土地规模出让后的土地出让金和税收收入，新开发区域的公共服务设施配套严重不足和滞后，供应规模尽管很大但有效供应却不足。在房地产行业下行周期开启后，外围无效供应的部分变为空城或鬼城。未来房地产市场前景如何，将寄希望于新城市群的建立、产业结构的升级和重构、公共配套的完善，但这需要一个较长的过程，还存在很多不确定性。

  有的二线城市处于区域中心，甚至是城市群的核心城市，区位条件非常好。但是，这些城市与周边或同区域内其他一、二线城市在产业的协同、合作上严重不协调，城市间是竞争关系而非合作关系，相互之间争夺资源，且高等教育机构配置上落差巨大。尽管这些城市体量很大，但优质人口和资源往往被竞争城市吸引走，产业升级效果也不佳，住房有效需求不足。在环首都城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群内的很多二、三线城市，这类问题尤其突出。

  另有部分二线城市，比如江淮城市群、中原城市群、兰州西宁城市群、关中城市群，不仅处于区域中心，对本省甚至是周边其他省份居民的吸纳能力比较强，有的还承接了东部发达区域转移过来的传统产业，人口基础大且还在增长，而且城区居民住房质量不高，首次购房需求和改善性需求都比较强烈，房地产市场发展前景看似很有潜力，但实际交投并不活跃。这是由于整个大经济区域处于我国经济发展的二线、甚至三线，产业结构层次比较低，居民整体住房支付能力比较有限，外来人口多为低端产业就业的人群，对有效需求的贡献很低。这无疑是过去在制定产业发展和承接产业转移的区域规划时，过高估计了未来房地产的容纳量，或本质上就想以房地产拉动城市化和做大经济体量的后遗症。

  目前，对三、四线城市楼市风险判断，社会各界高度一致：这些城市将是今年我国楼市风险防范的重点。但是，笔者以为，这个判断存在很大问题，首先是短期风险可能被高估了。去年以来，尽管部分三、四线城市的楼市出现了供应过剩、房价下跌和泡沫破灭（出现鬼城或空城）的迹象，但仅限于能源价格下跌集中的区域，最突出的是鄂尔多斯、神木和榆林，受出口下滑影响的区域，最突出的是温州、无锡和常州，以及产业基础非常差的城市，如西北、东北部分中小城市。

  在产业结构单一和经济体量也很小的情况下，从2009年2012年，因房地产高速发展，三、四线城市经济体量迅速做大，经济和财政也高度依赖房地产，房地产开发投资占固定资产投资的比重一般在60%左右，土地出让和房地产税收贡献了50%以上地方财政。而且，前期土地出让、房地产开发的摊子太大，地方政府配套支出压力过大，难以容忍房地产出纰漏。因此，三、四线城市房地产亮起红灯后，地方政府总想采取各种常规和非常规手段来稳定市场，如暂停新增供应、想方设法消化存量（政府和国有企事业单位定向分配、纳入住房保障、用作人才安置、引入企业等）、隐性销售（如以房来支付工程款、无限期拖延竣工交付）等，只是因为开发商资金链问题、供应过剩问题没有想象得那么严重，今年或有可能保持僵持态势。

  同时，三、四线城市楼市的分化现象也很严重。像洛阳、北海、晋江等城市的成交量就较去年同期增长了50%以上，这些城市的特点就是远离吸附资源能力强的一、二线城市，城市产业结构独特且灵活，经济活跃度较高，前期过度投机和炒作、需求透支的问题不严重，房价水平也较低，所以这类城市的前景依旧被不少人看好。至于很多人认为三大城市群内部的三、四线城市是价格洼地的观点恐怕也不尽然，惠州、常州、无锡等经济较为发达的三、四线城市，过去借助一、二线城市楼市大发展的时机，过度投资和开发情况比较突出，今年恐将面临不小的风险。

  （作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）