2013年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
2013年，是房地产行业机遇与挑战并存的一年。一方面，限购、限贷政策仍在继续执行，"国五条"宏观政策落地宣告房地产调控进一步持续；另一方面，行业投资环境全面回暖，城市住宅市场交易量持续回升，重点城市房价稳中有升，土地市场量价齐升。从国家统计局数据看，2013年，全国房地产开发投资8.6万亿元，同比提高3.6个百分点；商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%；销售面积为13亿平方米，同比增长17.3%。报告期内，公司着眼大局，凝心聚力，以强化销售回笼为重点，以确保资金平衡为核心，以改革创新为动力，以完善管控制度为抓手，全面推进各项工作的有序推进，实现了年度工作目标，保持了企业稳步持续发展。
3.1发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司稳健经营，审时度势，锐意进取，敏锐把握营销时机，适时增加土地储备，努力开拓资金渠道，扎实推进项目建设，注重提升产品品质，切实落实多元经营，在经营管理方面取得了一定的成绩。
（1）紧抓销售，强资金回笼
报告期内，公司始终把市场营销作为全年的重点工作来部署，形成高层主抓，部门落实、全司动员的工作格局，着力提高项目去化率，抓好工作落实。第一、将销售指标细化分解、实现责任落实，并与业绩考核挂钩，形成倒逼激励机制；第二、根据各项目特点，量身定制销售策略，加强产品销售的引导性与针对性；第三，采取"一二手联动、单位团购、微博营销、电商推广、客户会推介"等创新营销方法，拓宽客户群体，提高产品的市场影响力。报告期内公司实现销售资金回笼约54亿元，其中新盘销售约44亿元，存量去化约10亿元。
（2）开拓创新，增土地储备
报告期内，公司根据主营发展需要，在土地市场竞争激烈的大环境下，积极探索创新方式，推进土地储备工作。一方面，尝试带功能、带设施、带方案的区域整体开发模式，结合二三线城市平台更新契机，底价竞买取得无锡中城综合项目。另一方面，积极探索一、二级开发联动模式，通过参与一级市场土地整理，提升意向地块的区域品质，并通过竞标方式获取嘉定安亭项目开发权。上述地块的取得，也为公司后续获取相关区域的整体开发权提供了先机。同时，公司通过股权收购实现全资控股上房集团，项目储备获得重大进展。报告期内，公司新增开发面积约144.5万㎡，持续经营能力得到明显改善。
（3）开源节流，保资金平衡
报告期内，公司把资金平衡作为全年工作的主线。一方面，公司加强资金管控，严格预算管理，统筹资金使用，通过成立专项小组，动态监控预算执行，资金使用安全受控，有效降低财务系统风险；另一方面，提高委贷、开发贷融资比例，补充资金流动性，降低负债率，通过低利率置换高利率，中长期置换短期，银行贷款置换信托借款，有效降低财务成本，2013年度资金综合成本较2012年下降近1.5个百分点。同时，公司紧抓资本市场融资时机，报告期内公司债的发行申报已获中国证监会受理。
（4）项目管控，优管理效率
报告期内，针对行业深度变化，公司强练内功，促进管理效率和效益的提升。一是积极改进投资管理，加快项目周转率，推进“当年拿地、当年开工、当年销售”的政策。二是完成ERP-PM信息系统功能二次开发和合格供应商数据库的构建，制定统一的成本管理制度和流程，规范材料采购和招投标管理。三是设立产品研发部，加强产品研发，形成统一的产品技术标准和形象系统标准。由此取得较好的成果：无锡项目已率先实施三个“当年”政策；松江誉品谷水湾项目被评为上海市优质结构工程；美兰湖中华园二期等多个项目获“上海市优秀住宅”金奖、银奖。
（5）总部建设，促转型发展
报告期内，公司进一步深化企业改革创新，促进转型发展。一是调整总部部门设置，提升部门权责职能，人才选聘竞聘上岗，充实总部职能管理人员，提升总部功能建设。二是探索多元投资，成立投资公司进行基金管理、股权投资及市值管理等新业务，设立农业公司专项管理崇明农用地的开发利用。三是完善对外投资管理体系，加强投资项目立项、决策的标准化程度，提升企业科学决策能力。
3.2主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种：人民币
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3.3核心竞争力分析
公司专注于房地产事业，历经近60年的磨练，以"稳健经营、持续发展"为指导思想，立足上海拓展长三角。公司把提升企业经营水平、为股东创造价值以及扩大品牌影响力作为努力的目标，励炼内功，真抓实干。
1、以住宅和商业地产双轮驱动强化抗风险能力。公司在产品配置方面保持住宅与商业地产的合理动态配比，拥有一些高品质经营性物业，在一定程度上能规避房地产市场风险。
2、以优良的产品和服务获得消费者对中华企业品牌的认同。作为"上海市著名商标"企业，公司创造了许多上海房地产行业第一，也开发建设了许多耳熟能详的产品，中华园系列、春城系列、古北系列等均获得消费者好评，中华企业品牌拥有一批忠实的消费群体。
3、以持续分红实现投资者价值回报。上市20年以来，公司秉持关注股东回报的经营理念，每年通过分配股利或现金分红方式给予投资者持续回报，仅现金分红累计超过10亿元（不包含2013年度），覆盖上市以来募集资金总额170%。
3.4董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
2013年，房地产行业仍然处于宏观调控，房产企业继续上演强者恒强、集中度提高的竞争格局。据中国房地产测评中心统计，TOP50房地产企业销售金额集中度从2012年的24.56%提高到2013年的25.35%，其中，7家房企进入千亿销售俱乐部；部分中小房企通过高周转、低成本和强管控等策略得以快速发展，进入百亿销售俱乐部。企业更加注重有质量的增长，一方面平衡规模与利润，另一方面强化标准化流程及大众产品的精品化和高端化。转型发展已经成为了众多大型房企的战略需求，未来将继续演绎上述格局。
2、公司发展战略
中华企业要形成以住宅和商业地产投资开发为主，以资产经营管理、房地产金融业务、股权投资等相关产业协同发展的格局，成为复合型房地产投资开发和管理的企业集团。推动住宅和商业地产联动发展，开发和经营双轮驱动，主流产品和创新产品合理配比，自主经营和战略合作稳步推进，本地项目和区外拓展优化布局，促使中华企业主业形成规模优势和持续稳定发展。
为实现战略目标，公司拟通过提升总部功能，优化管理布局，拓展区域开发，搞好产品塑造，加强资本运作和激活经营机制等方式，形成企业改革发展新举措，取得新成效，推动企业持续健康发展。公司要完善总部设置，构建战略与投资决策中心、运营管理中心、产品研发中心、人才开发中心、财务监管中心等五大中心，进一步提升总部功能，加强战略管理。
3、经营计划
公司2014年度财务预算为：结转营业收入约40亿元，归属于上市公司股东的净利润约3亿元，资产负债率控制在80%以内。为实现上述经营目标，公司将重点抓好以下几方面工作：
（1）强化市场营销，加快资金回笼
2014年，公司将紧紧围绕市场营销的重点工作，采取有力措施，实现销售回笼。统一部署，细化目标责任，全力去化存量，确保年度指标顺利完成。通过加强房地产市场形势预判，制定符合市场变化的营销策略和个性化营销方案，将营销目标与考核紧密结合，统一行动，切实抓好落实。通过资金快速回笼改善企业健康度，有效降低负债率，加快存量资产处置，优化资产结构。
（2）拓宽融资渠道，加强资本运作
2014年，公司将抓住资本市场融资窗口期，赢得主动，力求突破，使上市公司资源优势得到真正体现。公司将全力以赴做好公司债的申请发行工作，积极作为，适时推进资本市场融资。同时，进一步发挥汇锦投资公司的运作效应，搭建资产管理平台，创新融资手段，为主业发展筹集资金，培育新的利润增长点。
（3）优化资金管理，提高资金使用率
2014年，公司将适时通过集中资金管理，提高内部资金统筹管理力度，合理调配调拨资金，实现资金使用效率最优化。对融资资源、融资机构、资金使用及余额分配实施统一管控、统一运作，进一步理顺资金管理方式，形成贷款集中优势；合理运用会计核算政策，优化财务结构，控制三项费率，保证企业所得税率维持合理水平。
（4）深化改革发展，推动机制创新和管理提升
2014年，公司将在资本运作与市场融资、总部管理与资源整合、机制创新与人才培养三个方面加大深化改革力度，力争在重要领域与关键节点取得突破性进展。
3.5因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司在强化销售，加快资金回笼的同时，将根据各个项目的开发计划与投资需要，通过多种渠道筹集资金满足公司业务发展资金需求。公司将通过加快资金周转、强化资金统筹、优化资金使用方案以及严格控制费用支出等多种方式，确保公司健康地、可持续地发展。
3.6可能面对的风险
1、市场风险。在调控政策持续不放松的背景下，公司布局的上海、杭州及苏州等地均受限购政策影响，一定程度上对市场需求形成抑制，影响公司的销售和资金回笼速度。
2、财务风险。作为一家以房地产开发经营为主营业务的上市公司，在发展过程中，需要有大量的资金投入，如果国家对房地产行业的信贷政策和融资渠道持续紧缩，将对公司自有资金及外部资金的筹措带来压力。目前公司资产负债率偏高，但整体财务状况保持稳健。
3、经营风险。房地产项目开发周期长，变化多，投资大，面对日益激烈的市场竞争，改善经营模式，提高开发效率，降低开发成本，加快周转已成为必然趋势。
3.7其他重大事项的说明
经2013年8月28日召开的公司第七届董事会第七次会议及2013年9月16日召开的公司2013年第一次临时股东大会审议通过，公司拟申请发行公司债券，详情请见2013年8月30日、9月17日、9月18日在上海证券交易所网站上披露的编号分别为临2013－037号、临2013－038号、临2013－043号及临2013-044号公告。截至本报告期末，公司关于发行公司债券事项尚在监管部门审核中。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、与上期相比本期新增合并单位5家，原因为：
（1）上海新弘生态农业有限公司：该公司于2013年8月27日成立，由本公司出资1,000万元，持股比例100%，故本年度将其纳入合并范围。
（2）中企汇锦投资有限公司：该公司于2013年4月8日成立，由本公司出资20,000万元，持股比例100%，故本年度将其纳入合并范围。
（3）无锡中城誉品置业有限公司：该公司于2013年7月2日成立，由子公司上海房地产经营（集团）有限公司和孙公司无锡中城置业有限公司共同出资10,000万元，其中无锡中城置业有限公司出资人民币5100万元，占注册资本的51%；上海房地产经营（集团）有限公司出资人民币4900万元，占注册资本的49%，故本年度将其纳入合并范围。
（4）上海融欧股权投资基金管理有限公司：该公司于2013年11月29日成立，由本公司和子公司上海房地产经营（集团）有限公司及北京中融鼎新投资管理有限公司共同设立，注册资本2,000万元，目前实际出资额1,000万元，持股比例分别为42%、18%、40%，故本年度将其纳入合并范围。
（5）上海地产古北安亭置业有限公司：该公司于2014年1月3日成立，由子公司上海古北（集团）有限公司出资3,000万元，持股比例100%，股权出资投资事项已于2013年12月完成，故本年度将其纳入合并范围。
2、本期无减少合并单位情况
董事长：朱胜杰
中华企业股份有限公司
2014年3月12日
| 股票简称 | 中华企业 | 股票代码 | 600675 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 印学青 | 陈禹臣 |
| 电话 | 021-20772222 | 021-20772222 |
| 传真 | 021-20772766 | 021-20772766 |
| 电子信箱 | zhqydm@cecl.com.cn | zhqydm@cecl.com.cn |
| 2013年(末) | 2012年(末) | 本年(末)比上年(末)增减（%） | 2011年(末) | |||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 总资产 | 36,384,651,198.89 | 34,634,902,476.45 | 25,852,906,049.31 | 5.05 | 31,575,332,843.54 | 23,881,463,857.47 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 5,735,471,509.67 | 6,740,613,173.45 | 5,683,883,408.22 | -14.91 | 6,144,130,832.39 | 5,042,287,710.22 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -536,313,926.09 | 442,220,462.01 | 1,643,505,260.78 | -221.28 | -2,280,994,523.40 | -1,547,363,040.76 |
| 营业收入 | 6,757,943,092.22 | 4,366,336,463.65 | 3,583,397,504.12 | 54.77 | 5,415,419,916.33 | 4,591,713,261.44 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 401,663,518.58 | 517,554,799.89 | 565,190,611.80 | -22.39 | 700,067,574.62 | 753,849,561.34 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 395,537,055.99 | 35,957,694.37 | 35,957,694.37 | 1,000.01 | 572,250,771.59 | 572,250,771.59 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 5.87 | 8.11 | 10.39 | 减少2.24个百分点 | 14.80 | 15.82 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.258 | 0.333 | 0.363 | -22.52 | 0.450 | 0.485 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.258 | 0.333 | 0.363 | -22.52 | 0.450 | 0.485 |
| 报告期股东总数 | 155,282 | 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 | 153,511 | |||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 上海地产（集团）有限公司 | 国有法人 | 36.36 | 565,678,520 | 0 | 无 | |
| 季坚义 | 境内自然人 | 1.39 | 21,654,383 | 0 | 未知 | |
| 中国建设银行－国泰金马稳健回报证券投资基金 | 其他 | 0.96 | 15,000,000 | 0 | 未知 | |
| 赵嘉林 | 境内自然人 | 0.59 | 9,119,515 | 0 | 未知 | |
| 中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金 | 其他 | 0.31 | 4,769,000 | 0 | 未知 | |
| 陈锐球 | 境内自然人 | 0.30 | 4,734,801 | 0 | 未知 | |
| 全国社保基金四零九组合 | 其他 | 0.25 | 3,812,077 | 0 | 未知 | |
| 中国建设银行－上证180交易型开放式指数证券投资基金 | 其他 | 0.24 | 3,757,812 | 0 | 未知 | |
| 上海中路实业有限公司 | 其他 | 0.21 | 3,332,206 | 0 | 未知 | |
| 中国银行股份有限公司－国泰国证房地产行业指数分级证券投资基金 | 其他 | 0.20 | 3,161,721 | 0 | 未知 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。 4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。 | |||||
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产行业 | 6,551,891,899.47 | 3,790,931,359.23 | 42.14 | 55.02 | 72.10 | 减少5.74个百分点 |
| 商业和服务业 | 172,347,358.84 | 171,795,653.67 | 0.32 | 43.08 | 50.08 | 减少4.65个百分比 |
| 工程施工 | 8,164,873.87 | 5,751,982.82 | 29.55 | 58.40 | 118.00 | 减少19.26个百分点 |
| 合计 | 6,732,404,132.18 | 3,968,478,995.72 | 41.05 | 54.69 | 71.07 | 减少5.64个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房产销售 | 6,128,821,401.66 | 3,666,571,497.73 | 40.17 | 76.47 | 76.16 | 增加0.10个百分点 |
| 房屋租赁 | 423,070,497.81 | 124,359,861.50 | 70.61 | 153.21 | 97.70 | 增加8.25个百分点 |
| 土地转让 | -100.00 | -100.00 | 不适用 | |||
| 商业和服务业 | 172,347,358.84 | 171,795,653.67 | 0.32 | 43.08 | 50.08 | 减少4.65个百分点 |
| 工程施工 | 8,164,873.87 | 5,751,982.82 | 29.55 | 58.40 | 118.00 | 减少19.26个百分点 |
| 合计 | 6,732,404,132.18 | 3,968,478,995.72 | 41.05 | 54.69 | 71.07 | 减少5.64个百分点 |