2013年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、 主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、 管理层讨论与分析

｛一｝董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析

2013年，面对十分复杂的房地产形势，在公司董事会正确领导和大力支持下，公司上下解放思想、创新增效，加强形势预判，抢抓每一个机遇，实现了公司健康稳定的发展。

1、报告期内，公司实现营业收入52.93亿元，同比增长44.07%；实现利润总额5.47亿元，同比增长15.16%；实现归属于母公司所有者的净利润2.64亿元，同比增长7.07%。

2、截至2013 年12 月31 日，公司总资产272.99亿元，净资产18.26亿元，分别比2012年底增长26.63%和16.90%。

3、在营销方面，加大营销创新、考核力度，深挖客户资源，千方百计扩大销售规模。一是千方百计抓好重点项目销售。二是抢抓机遇合理安排销售节奏。三是积极尝试新兴的营销推广手段。采用微博、微信等新型媒体形式，根据目标客群的特点进行精准营销。四是深挖客户资源。坚持老客户维护与新客户开拓并行，实现了项目效益和口碑的双赢。报告期内，公司实现合同销售额91亿元，同比增长20.34%。

4、在工程建设方面，进一步压缩工期、提升质量，保证手续和工程节点达成。一是缩短建设周期，通过优化施工组织，有效穿插施工工艺，将工期标准压缩。二是全面加强质量计划管理，以交房样板、外墙样板及20多个工序样板的完成时间为控制节点，促进了样板的提前完成，充分发挥了样板引路的作用。三是紧抓工程质量，制定并执行《住宅核心景观区车库建设管理办法》，开展联合大检查、建设工程防渗漏专项检查提升工程质量。四是规范手续办理，制定《项目开发手续办理办法》，以“精心策划，提前沟通，高效有序”为原则，规范项目开发手续办理工作。报告期内，公司实现新开工面积126万平方。

5、在成本管理方面，以“成本管理提升年”为契机，促进目标成本制度的落地执行，构建成本管控长效机制。报告期内，公司确定了“成本管理提升年”的管理主题，实行成本动态月报制度，及时掌握项目成本变动情况，确保动态成本在可控范围。同时，公司新版成本管理系统上线，优化了目标成本、招标采购、合同管理等工作。

6、在标准化建设方面，大力推进计划管理体系与各专业标准化建设，取得了阶段性成果。推行全价值链计划管理体系，增强在设计、手续、产业协同等环节的前置和预判，在设计控制、开发分期、成本管理、工程管理、营销管理、手续管理、现金流管理和税收筹划等开发过程的各个方面建立较完善的指引体系。

7、在土地储备方面，针对目前的市场形势和公司现状，加大了新项目的拓展力度，对省内多个项目进行考察，重点考察了济南、青岛、临沂、泰安等城市，为公司未来开发经营提供充分的土地保障。同时，努力提高投资项目可行性研究的科学性，初步建立了公司的投资模板。

(一) 主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种：人民币

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2、收入

（1）驱动业务收入变化的因素分析

2013年公司营业收入较2012年增加16.19亿元，增幅44.07%，公司营业收入增加的主要原因是：本年哈尔滨松江新城项目实现首次交房结转收入，同时青岛鲁商首府项目、临沂鲁商凤凰城项目交房收入相比去年增加较多，三个项目共计影响收入增加14.66亿元。

（2）以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析

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（3）主要销售客户的情况

公司前五名客户的营业收入金额合计106,330,437.00元 占营业收入总额的比重2.01%。

3、成本

（1）成本分析表

单位：元

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（2）主要供应商情况

公司前5名供应商2013年提供建安劳务1,454,277,352.23元，占年度总建安支出的40.24%。

4、费用

单位：元 币种：人民币

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5、现金流

单位：元 币种：人民币

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报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异。

公司做为一个处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增长速度会高于商品房的销售增长速度，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。

6、其它

发展战略和经营计划进展说明

详见第四节“董事会报告”中第一部分“董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析”的相关内容。

（二）行业、产品或地区经营情况分析

1、 主营业务分行业、分产品情况

单位：元 币种：人民币

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2、 主营业务分地区情况

单位：元 币种：人民币

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山东省内收入相比去年同期增加38.09%，主要原因是本年青岛鲁商首府项目、临沂鲁商凤凰城项目交房实现收入相比去年增加较多，影响山东省内营业收入大幅增加；山东省外收入相比去年同期增加105.88%，主要原因是哈尔滨松江新城项目本年竣工首次交房实现收入，影响山东省外收入增加较多。

(三) 资产、负债情况分析

1、资产负债情况分析表

单位：元

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货币资金：主要系本期筹资活动现金净流量增加所致。

应收账款：主要系项目回迁房政府欠款影响所致。

其他应收款：主要系应收商品房预售监管资金增加所致。

长期待摊费用：主要系预付期限超过一年的租赁费用影响所致。

递延所得税资产：主要系新项目未实现收益及计提坏账准备所致。

短期借款：主要系本年借入短期委托贷款所致。

应交税费：主要系预收款项增加不符合收入确认条件，根据预收款预交商品房销售环节税费增加所致。

应付股利：系控股孙公司分红影响所致。

其他应付款：主要系商业集团及其他关联方向公司提供资金增加所致。

长期借款：主要系项目开发贷款增加所致。

(四) 核心竞争力分析

本公司是山东省商业集团有限公司控股的一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司，公司的发展目标是凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，成为全国领先的房地产综合开发企业。公司在以下几点具有竞争优势：

1、企业文化：鲁商置业始终倡导以"6·22"精神为内核的企业文化，"激情拼搏、全心奉献"的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业。同时，企业的快速发展也给员工的发展、职业规划提供了良好的平台，对优秀人才具有很强的吸引力。

2、产业协同：背靠国有特大型企业商业集团，特别是在山东省内，公司拥有不可多得的资源优势。集团公司直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源，都成为公司的竞争优势。

3、品牌优势：公司以"专业、创新、精品、诚信、共赢"的开发标准，致力于塑造"品质地产供应商"的企业形象；以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间。2013年，公司荣获 "中国房地产20年，中国房地产百强"、"实力品牌地产"、"山东省房地产开发商十强"等荣誉称号。

4、精细化管理：标准化的景观、精装、招标采购、成本管理将工程管理工作提升到精细化、标准化、成本控制目标化的管理层次。

(五) 投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

报告期内，公司对外股权投资额10300万元；上年同期，公司对外股权投资额300万元；与上年同比，投资额增加10000万元，增加3333.33%。被投资公司具体情况如下：

（1）公司第八届董事会第四次会议于2013年3月26日在公司会议室召开，会议审议通过了《关于合资设立防火门业有限公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司与烟台华盛工业有限公司在济南市长清区万德镇鲁商工业园成立合资公司，公司名称为济南鲁商特种门业有限公司。合资公司注册资本金500万元人民币，其中，山东省鲁商置业有限公司出资300万元人民币，占60%；烟台华盛工业有限公司出资200万元人民币，占40%。合资公司经营范围为：防盗门、防火门、人防门、防火卷帘的生产、销售、安装。该公司于2013年6月26日完成工商注册手续。

（2）公司第八届董事会第七次会议于2013年10月24日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于设立项目公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司出资人民币5000万元在青岛成立青岛鲁商蓝岸地产有限公司，主要经营房地产开发与经营管理，工程管理，房地产销售，房产租赁等。该公司于2013年10月25日完成工商注册手续。

（3）公司第八届董事会2013年度第七次临时会议于2013年12月9日以通讯方式召开，会议审议通过了《关于设立泰安鲁商置业有限公司的议案》，同意公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司出资人民币5000万元在泰安设立项目公司，公司名称为泰安鲁商置业有限公司，主要经营范围为房地产开发与经营管理，工程管理，房地产销售，房产租赁等。该公司于2013年12月12日完成工商注册手续。

2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

（1） 委托理财情况

本年度公司无委托理财事项。

（2）委托贷款情况

本年度公司无委托贷款事项。

3、募集资金使用情况

  报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

4、主要子公司、参股公司分析

（1）主要控股公司的经营情况及业绩：

单位：元 币种：人民币

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（2）单个控股子公司的净利润对公司净利润影响达到10%以上的：

单位：元 币种：人民币

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（3）单个子公司经营业绩与上一年度报告期内相比变动在30%以上，且对公司合并经营业绩造成重大影响的：

单位：元 币种：人民币

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5、非募集资金项目情况

单位：万元 币种：人民币

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（1）2010年11月17日，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司取得与哈尔滨市地产交易中心签订的《中标通知书》，确认山东省鲁商置业有限公司经过竞投取得哈尔滨市编号为NO.2010HTZ01-08的八宗国有建设用地使用权，土地总面积约 84.6万平方米，土地总体成交价款为4,567,467,000元。截止报告期末，上述土地款已支付。

（2）2011 年1 月11 日，公司全资子公司山东省鲁商置业有限公司及福建金帝集团有限公司取得与青岛市崂山区人民政府签订的《项目成交确认书》，确认山东省鲁商置业有限公司和福建金帝集团有限公司通过挂牌方式竞得青岛市崂山区午山村庄改造项目，该项目出让面积：479,138.1 平方米，项目总成交价：50亿元。截止报告期末，公司已支付土地款7.57亿元。

（六）其他

1、房地产土地面积情况

公司开发项目土地总面积约520万平方米，房产总面积（含地下）约1600万平方米。将合作开发项目按照归属母公司的权益计算，公司开发项目土地总面积约450万平方米，房产总面积（含地下）约1533万平方米。

公司开发的房产以销售为主，截止报告期末，公司拟发展作为销售的土地面积（不含已预售部分）约117万平方米，拟发展作为销售的房产（不含已预售部分）面积约为430万平方米。

2、房地产出租情况

公司开发的房产以销售为主，目前出租的物业均为相关物业出售之前的临时性出租。截止报告期末，公司商业出租面积约9.25万平方米，主要在济南、东营、泰安等地，2013年租金收入2757万元，每平方米租金0.8-3.5元∕天；写字楼出租主要以济南和临沂项目为主，出租面积约9959.13平方米，2013年租金收入396.32万元，每平方米平均租金1.0-3.2元∕天；幼儿园出租面积约8029平方米，主要以青岛和临沂的项目为主，2013年租金收入72.9万元，每平方米平均租金0.3元∕天；以健身为主的出租房产面积约为3000平方米，主要在青岛地区，2013年租金收入为71.22万元，每平方米平均租金0.8元∕天。

3、房地产销售情况

公司2013年度在建面积约284.12万平方米，其中住宅面积约211.4万平方米，商铺面积约18.35万平方米，写字楼面积约36.56万平方米，购物中心面积约16.21万平方米，酒店约1.6万平方米。

2013年度竣工面积约103.08万平方米，其中住宅面积约89.63万平方米，商铺面积约5.36万平方米，写字楼面积约8.09万平方米。

公司2013年度已售房产面积（含已预售）约97.86万平方米，其中住宅面积约84万平方米，每平方米平均售价约为0.87万元，商铺面积约为6.13万平方米，每平方米平均售价约为1.5万元，写字楼面积约为7.73万平方米，每平方米平均售价约为1.16万元。

2013年度末公司可售房产面积约176.04万平方米，其中住宅面积约141.37万平方米，商铺面积约13.83万平方米，写字楼面积约20.84万平方米。

4、财务融资情况

报告期内，公司融资主要以委托贷款、开发贷款和经营性物业支持贷款为主，其中，委托贷款总金额65000万元，开发贷款总金额207500万元，经营性物业支持贷款总金额35000万元，平均利息成本为7.38%，最高融资成本为8.85%。

2013年度利息总支出84307万元，其中计入当期财务费用521万元，利息资本化金额83786万元，利息资本化率99.38%。

具体详见第十节“财务会计报告”相关附注。

5、公司新开工计划：2014年公司预计新开面积约为160万平方米。

｛二｝董事会关于公司未来发展的讨论与分析

（一）行业竞争格局和发展趋势

公司目前主营业务属于房地产开发行业，房地产市场发展趋势的主要影响因素包括宏观经济环境、宏观调控政策、货币环境及市场供求等等。2014年中央经济工作会议确定了稳中求进、改革创新的总基调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，对房地产行业的调控预计将实行分类化、市场化的手段。因此，从当前形势来看，房地产调控并没有放松的信号，需对调控的长期性和复杂性做好充分准备；投机型需求仍会遭到打压，刚需和改善性需求将成为市场主力；市场竞争加剧，高品质的保值增值产品、高水平的成本控制能力和高水准的专业贴心服务将成为大势所趋。对房地产企业的规模和资金实力的要求也将越来越高，企业的管理效率、开发进度、成本控制能力等将成为企业生存的关键因素。

（二）公司发展战略

虽然面临严峻的地产形势，但目前中国仍处于经济快速发展、城市化进程不断加快的战略机遇期，鲁商置业将充分发挥大型国企和上市公司优势，抢抓机遇，努力将宏观调控常态化给企业带来的不利因素转变为发展契机，对外积极拓展新项目，形成全国板块布局；对内全面提升管理水平，实现管理的标准化、精细化、模式化升级；延伸产业链条，缩短运作周期，创造更大效益；创造有鲁商置业特色的商业模式和盈利模式；以住宅和城市综合体为主，集中精力做精品、做大盘；实施“区域聚焦”战略，在介入的二三线城市中要争做龙头，一线城市要做到前列；迅速做大做强，实现跨越式发展，致力于成长为“全国领先的房地产综合开发企业”。

(三) 经营计划

2014年公司将以坚持以发展为主线、以改革为动力、以创新为手段、以效益为中心，以推进工作前置、丰富土地储备、加快项目运作为重点，牢固树立客户理念和前瞻性、系统性思维，积极探索新的业务领域，全面强化专业管理能力，大力改进激励约束机制，促进公司持续健康稳定发展。2014年公司计划新开工160万㎡以上，努力实现合同销售额增长20%。

为了实现公司的良好发展，2014年公司将着力抓好以下几个方面的工作：

1、以发展为主线，加大土地获取力度。

2014年公司将继续以省内市场为拓展主战场，以济南、青岛为核心城市，充分依托省会都市圈和蓝色经济带两个重要经济增长极，多点布局，巩固扩大公司在青岛的影响力，努力提高公司在济南的市场份额。精耕经过市场检验的省内城市，重点加强对济南、临沂、泰安等城市的调研力度，加快发展步伐，加大土地获取力度。保证项目开发的可持续性。在产品结构上，以住宅地产为核心，优先满足刚性需求。对城镇化、扩大内需、房地产税、养老地产等政策进行跟踪研究。

2、以效益为中心，切实提高公司赢利能力。

一是要进一步缩短开发的整体周期。二是要突出抓好现金流管理。三是要从销售入手抓效益。四是继续抓好设计、工程、成本、采购、税收筹划和财务管理在效益提升方面的工作，形成全过程成本管理能力和全员成本意识。

3、以创新为手段，切实提高公司管理水平。

一是突出抓好手续办理、结算和交付工作。二是要开展尾盘项目的专项清理工作。三是以产品线规划为突破口，继续大力推进标准化。四是要继续利用好启动会和地铁图两个管理工具。除了加强以上四个方面的管理创新以外，还要强调理念创新，牢固树立客户理念、市场理念。

4、以改革为动力，逐步完善公司体制机制。

根据公司发展需要，对组织管控方式、工作流程进行优化，充分授权，合理授权，提高工作运转效率，优化绩效管理体系，发挥各岗位的积极性、主动性和创造性。

5、以和谐文化为保障，营造全面推动公司发展的氛围。

在认真做好经营管理工作的同时，继续紧抓公司党的建设、廉政体系建设、企业文化建设，为公司发展提供精神动力和思想基础。在企业文化建设上，大力弘扬责任意识、感恩心态、尊重文化和落实意识。继续抓牢抓实安全管理工作，警钟长鸣，常抓不懈。

（四）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

公司根据实际情况，加强资金筹措、调整和管理，提高资金的使用效率。2014年，公司主要拟通过自有资金、销售回款、开发贷款、委托借款、大股东支持等多种途径筹集资金，以满足公司项目建设的资金需求。根据公司第八届董事会第八次会议审议通过的《关于公司2014年度融资额度的议案》，计划通过申请房地产开发贷款、委托借款、信托等方式向银行等相关机构融资最高额不超过60亿元人民币，向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过50亿元人民币。

（五）可能面对的风险

政策风险：房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大，国家对房地产持续调控，限购、限贷及房产税扩大征收范围，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及销售等方面产生相应的影响。

项目开发风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这使得对项目开发控制的难度增大。

销售风险：随着本公司未来土地储备的不断扩大和开发实力的不断增强，本公司推向市场的房地产销售数量将越来越大，如果本公司在项目定位、设计等方面不能准确把握消费者需求变化并作出快速反应，可能造成销售风险。

财务风险：房地产开发属于资金密集型产业，项目开发周期比较长，企业需要长期且充足的资金支持。在紧缩的货币政策环境下，地产公司融资难度增加。

四、 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。

（1） 本公司拥有其半数或半数以下表决权的纳入合并范围内的子公司

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注：公司持有重庆鲁商地产有限公司50%的股权，根据该公司章程规定，由公司决定该公司的生产经营，故公司对该公司拥有实际控制权，因而纳入公司财务报表合并范围。

（2） 本公司拥有半数以上表决权但未纳入合并范围的被投资单位

无

4.2 本期新纳入合并范围的主体和本期不再纳入合并范围的主体

（1） 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体

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（2） 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体

无

董事长：赵西亮

鲁商置业股份有限公司

2014年3月16日

股票简称	鲁商置业	股票代码	600223
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	李璐	王盼盼
电话	0531-66699999	0531-66699999
传真	0531-66697128	0531-66697128
电子信箱	600223Lszy@163.com	600223Lszy@163.com

	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2011年(末)
总资产	27,298,931,080.63	21,558,537,421.98	26.63	17,634,377,861.55
归属于上市公司股东的净资产	1,826,281,689.68	1,562,255,256.69	16.90	1,315,653,228.85
经营活动产生的现金流量净额	-1,087,851,083.26	103,585,906.61	-1,150.19	-3,633,914,471.39
营业收入	5,293,036,561.09	3,673,819,067.59	44.07	2,381,698,574.35
归属于上市公司股东的净利润	264,026,432.99	246,602,027.84	7.07	234,627,546.18
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	261,783,492.04	252,750,749.50	3.57	217,576,388.17
加权平均净资产收益率（%）	15.58	17.14	减少1.56个百分点	19.58
基本每股收益（元／股）	0.26	0.25	4.00	0.23
稀释每股收益（元／股）	0.26	0.25	4.00	0.23

报告期股东总数			31,320	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数		31,980
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
山东省商业集团有限公司	国有法人		52.62	526,739,200	0
山东省国有资产投资控股有限公司	国有法人		6.67	66,758,303	0
山东世界贸易中心	国有法人		3.84	38,441,600	0
鲁商集团有限公司	国有法人		3.44	34,432,500	0
博山万通达建筑安装公司	境内非国有法人		1.95	19,500,000	0
全国社保基金一一零组合	未知		1.93	19,329,416	0
邹瀚枢	未知		1.62	16,190,012	0
淄博市城市资产运营有限公司	国有法人		1.21	12,156,250	0
山东银座家居有限公司	国有法人		0.99	9,865,277	0
中国工商银行－国投瑞银成长优选股票型证券投资基金	未知		0.71	7,152,339	0
上述股东关联关系或一致行动的说明		前十名股东及前十名无限售条件股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心、鲁商集团有限公司和山东银座家居有限公司存在关联关系，其他股东关联关系未知。

科 目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	5,293,036,561.09	3,673,819,067.59	44.07
营业成本	3,799,642,684.61	2,574,212,789.82	47.60
销售费用	200,514,529.32	172,553,179.04	16.20
管理费用	121,220,354.22	90,833,562.04	33.45
财务费用	-2,666,915.78	3,296,640.70	-180.90
经营活动产生的现金流量净额	-1,087,851,083.26	103,585,906.61	-1,150.19
投资活动产生的现金流量净额	-14,157,056.92	-192,517,468.48
筹资活动产生的现金流量净额	3,020,850,595.80	260,662,487.47	1,058.91
营业税金及附加	601,224,226.54	342,832,541.51	75.37
资产减值损失	33,194,760.53	15,357,328.44	116.15
投资收益	3,464,256.76	9,318,114.56	-62.82
营业外收入	13,319,527.83	1,168,660.42	1,039.73

行业	项目	2013年度	2012年度	变动比率	变动原因
房地产业	新开工面积（万平方米）	126.04	88.13	43.02%	临沂鲁商中心及哈尔滨项目开工面积相比去年增加影响。
	结转收入（万元）	513,963.17	359,482.72	42.97%	本年哈尔滨松江新城、临沂鲁商凤凰城、青岛鲁商首府项目交房相比去年增加影响。
	存货（万元）	2,040,282.18	1,688,915.12	20.80%

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产销售	房地产销售成本	3,715,011,023.99	98.30	2,519,501,625.65	98.43	47.45
物业管理	物业管理成本	52,967,147.73	1.40	38,793,270.46	1.52	36.54
酒店	酒店服务成本	11,145,387.69	0.30	1,288,218.21	0.05	765.18
建材销售	建材销售成本	110,692.25

分产品情况
分产品	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产销售	房地产销售成本	3,715,011,023.99	98.30	2,519,501,625.65	98.43	47.45
物业管理	物业管理成本	52,967,147.73	1.40	38,793,270.46	1.52	36.54
酒店	酒店服务成本	11,145,387.69	0.30	1,288,218.21	0.05	765.18
建材销售	建材销售成本	110,692.25

项 目	本期数	上期数	增减幅度（%）	主要原因
管理费用	121,220,354.22	90,833,562.04	33.45	主要系固定资产的折旧及其他费用增加所致。
财务费用	-2,666,915.78	3,296,640.70	-180.90	主要系利息收入较上期增加所致。

项 目	本期数	上期数	增减额	增减幅度（%）	主要原因
经营活动产生的现金流量净额	-1,087,851,083.26	103,585,906.61	-1,191,436,989.87	-1,150.19	主要系本期支付土地出让金较多所致。
其中：销售商品、提供劳务收到的现金	6,363,662,660.53	4,680,695,314.25	1,682,967,346.28	35.96	项目开发量增加，销售相应增加所致。
收到其他与经营活动有关的现金	295,697,115.63	35,430,969.53	260,266,146.10	734.57	本年收到往来款较多影响所致。
购买商品、接受劳务支付的现金	6,159,272,624.28	3,518,033,109.91	2,641,239,514.37	75.08	本年支付土地出让金较多所致。
支付的各项税费	1,013,308,053.06	416,350,019.02	596,958,034.04	143.38	主要系销售收入增加相应税费增加所致。
投资活动产生的现金流量净额	-14,157,056.92	-192,517,468.48	178,360,411.56		主要系去年同期临沂铂尔曼酒店建设支出影响所致。
其中：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	14,157,156.92	192,573,799.28	-178,416,642.36	-92.65	主要系去年同期临沂铂尔曼酒店建设支出影响所致。
筹资活动产生的现金流量净额	3,020,850,595.80	260,662,487.47	2,760,188,108.33	1,058.91	主要由于本年筹资较多所致。
其中：取得借款收到的现金	3,075,000,000.00	1,075,320,000.00	1,999,680,000.00	185.96	本期项目开发贷款增加影响所致。
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	737,591,229.20	540,488,048.75	197,103,180.45	36.47	借款增加相应利息增加影响所致。
支付其他与筹资活动有关的现金	1,807,823,480.00	2,596,305,277.78	-788,481,797.78	-30.37	本期归还关联方借款减少所致。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	5,139,631,742.77	3,715,011,023.99	27.72	42.97	47.45	减少2.19个百分点
物业管理	63,257,447.05	52,967,147.73	16.27	33.39	36.54	减少1.93个百分点

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	5,139,631,742.77	3,715,011,023.99	27.72	42.97	47.45	减少2.19个百分点
物业管理	63,257,447.05	52,967,147.73	16.27	33.39	36.54	减少1.93个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
山东省内	4,590,196,981.54	38.09
山东省外	661,893,997.76	105.88

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
货币资金	3,885,620,422.07	14.23	2,385,936,900.92	11.07	62.86
应收账款	245,551,001.10	0.90	5,504,183.97	0.03	4,361.17
其他应收款	389,185,107.05	1.43	255,960,117.84	1.19	52.05
长期待摊费用	10,694,273.75	0.04	6,883,135.15	0.03	55.37
递延所得税资产	82,562,013.90	0.30	50,685,610.38	0.24	62.89
短期借款	650,000,000.00	2.38	178,700,000.00	0.83	263.74
应交税费	-223,970,196.32		-61,931,412.00
应付股利	75,000,000.00	0.27
其他应付款	11,241,342,314.18	41.18	8,606,190,334.84	39.92	30.62
长期借款	2,340,000,000.00	8.57	1,322,548,000.00	6.13	76.93

公司名称	业务性质	公司持股比例	注册资本	总资产	净资产	净利润
鲁商置业青岛有限公司	房地产开发	75%	50,000,000.00	3,863,718,803.49	613,085,802.21	494,444,294.12
济宁鲁商置业有限公司	房地产开发	100%	20,000,000.00	1,136,202,987.19	78,908,248.10	32,787,224.00
青岛鲁商地产有限公司	房地产开发	85%	20,000,000.00	729,689,588.92	108,502,240.50	17,383,057.87
临沂鲁商地产有限公司	房地产开发	100%	20,000,000.00	1,448,803,771.89	157,248,908.54	19,795,368.01
山东省鲁商置业有限公司	房地产开发	100%	50,000,000.00	14,915,928,912.48	605,516,177.96	-52,533,873.05
哈尔滨鲁商置业有限公司	房地产开发	90%	50,000,000.00	8,270,912,443.67	21,587,072.65	81,108.02
青岛鲁商置地发展有限公司	房地产开发	75%	50,000,000.00	3,083,612,190.07	37,768,122.21	-11,823,690.50

公司名称	营业收入	营业利润	净利润
鲁商置业青岛有限公司	2,364,258,016.92	678,079,493.24	494,444,294.12
济宁鲁商置业有限公司	408,067,887.96	46,017,949.23	32,787,224.00

公司名称	本期净利润	同期净利润	增减额	同比变化（%）
山东省鲁商置业有限公司	-52,533,873.05	-19,469,644.80	-33,064,228.25	-169.82
临沂鲁商地产有限公司	19,795,368.01	14,729,762.41	5,065,605.60	34.39
哈尔滨鲁商置业有限公司	81,108.02	-21,498,068.38	21,579,176.40	100.38
青岛鲁商置地发展有限公司	-11,823,690.50	-132,334.55	-11,691,355.95	-8,834.70
重庆鲁商地产有限公司	-38,854,795.45	-23,513,629.26	-15,341,166.19	-65.24

项目名称	项目金额	项目进度	本年度投入金额	累计实际投入金额	项目收益情况
哈尔滨松江新城项目	1,900,000.00	43.20%	327,495.16	820,753.64	未实现收益。
鲁商蓝岸国际项目	158,000.00	99.20%	7,089.28	156,730.34	累计实现留存收益8,850.22万元。
鲁商御龙湾项目	145,300.00	76.08%	17,589.07	110,550.79	累计实现留存收益1,815.51万元。
鲁商常春藤项目	450,000.00	61.83%	62,630.30	278,225.51	累计实现留存收益8,373.29万元。
国奥城项目	290,000.00	63.25%	45,042.24	183,438.52	累计实现留存收益10,336.27万元。
济宁南池公馆项目	220,000.00	65.39%	31,882.99	143,850.49	累计实现留存收益5,890.82万元。
青岛鲁商首府项目	1,000,000.00	42.37%	33,413.40	423,668.26	累计实现留存收益86,308.58万元。
青岛蓝岸丽舍项目	950,000.00	11.23%	70,111.53	106,643.91	未实现收益。
菏泽鲁商凤凰城项目	400,000.00	32.15%	49,829.51	128,582.54	未实现收益。
临沂鲁商凤凰城项目	206,000.00	100.00%	7,524.08	206,304.39	累计实现留存收益30,466.19万元。
北京蓝岸丽舍项目	183,000.00	95.43%	7,142.23	174,641.13	累计实现留存收益26,801.86万元。
临沂鲁商置业项目	480,000.00	1.79%	2,786.76	8,593.05	未实现收益。
东营银座城市广场	68,000.00	68.45%	13,772.18	46,547.12	累计实现留存收益2,929.52万元。
临沂鲁商中心项目	320,000.00	11.00%	35,121.33	35,195.33	未实现收益。
合计	6,770,300.00	/	711,430.06	2,823,725.02	/

公司名称	表决权比例	纳入合并范围的原因
重庆鲁商地产有限公司	50%	见注释

名 称	期末净资产	本期净利润
济南鲁商特种门业有限公司	4,344,354.93	-655,645.07
青岛鲁商蓝岸地产有限公司	49,999,657.78	-342.22
泰安鲁商置业有限公司	50,006,941.97	6,941.97