2013年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
报告期内，公司坚持"稳中求进、重在可持续发展"的经营理念，不断优化产业结构，扎实推进项目建设。公司房产销售、开发规模和净利润再创新高，土地储备得到加强，竞争能力不断提升。2013年，公司实现营业收入18.99亿元，同比减少10.27%；实现净利润3.39亿元，同比增加11.84%。主要经营工作如下：
1、加快项目开发，加强建设管理，确保在建项目质量和进度符合预期。
公司紧紧抓住嘉定打造长三角综合性节点城市的历史机遇，大力推进项目建设。一是以品质管理为根本，将严格的质量管理和品质保障措施贯穿到项目准备阶段、施工阶段及验收阶段，从而做到全阶段全过程质量控制，确保项目质量可靠。二是以现场管理为核心，强化项目设计与施工的衔接和配合，注重安全文明施工，确保项目进度可控、安全有保障。
2、提升品牌形象，加强营销策划，超额完成预定营销目标。
报告期内，公司努力推进项目销售和品牌推广。一是持续增加品牌宣传和推广的投入，嘉宝地产品牌影响力进一步提升。在由搜房网主办的"第十届中国房地产网络人气榜"评选中，嘉宝集团荣获"2013年度上海推动力房企"称号。二是加大营销创新力度，利用品牌优势，积极与电商合作，探索地产项目整体销售模式，加快资金回笼。嘉宝紫提湾项目获得由第一财经·第一地产颁发的"最佳品质奖"。嘉宝梦之湾项目获得第一地产颁发的精良制作奖以及被上海市房地产经纪行业协会评为"2013年度上海市房地产经纪行业规范案场"。
3、加快结构调整，夯实主业基础，提升主导产业集中度。
报告期内，公司不断深化产业结构调整，集中优质资源发展核心业务。一是集团下属工业企业通过关停、转让等方式，已基本剥离完毕。二是在加大既有项目开发力度的同时，新增231亩土地储备（昆山花桥120亩和云翔佳苑111亩）。三是盘活物业存量，加大招租力度，经营性物业合同租金额逐年攀升。
4、拓宽融资渠道，加大资本运作，提出发行公司债方案。
为进一步扩大公司的开发规模，促进公司的可持续发展，公司进一步拓宽融资渠道，提出发行不超过9.6亿元的公司债方案。该方案已获公司股东大会通过，已上报国家有关部门审核。
5、强化内部管理，注重制度建设，提升公司治理水平。
近年来，公司以"制度+科技"为手段，强化规范运作，提高管理效率。一是继续健全内控制度，加大执行力度，进一步完善了内外相结合的内部审计和评价体系；二是公司信息化建设稳步推进；三是结合内控和信息化建设，积极开展管理提升年活动，进一步提升设计引领、成本管控、项目把控、销售实现等方面的能力。
6、注重人才建设，加大内部整合，提升人力资源配置效率。
报告期内，公司不断加强人力资源建设，引进了一批管理骨干和专业技术人员充实到项目一线；结合产业结构调整，妥善分流安置了280多名工业企业员工。公司人力资源结构进一步适应房地产主业的发展需要。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
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2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期紫提湾住宅项目部分商品房符合收入结转条件，公司房地产业务营业收入151,157万元，与上年相比增加45,604万元，增幅为43.20%；
报告期公司对外贸易业务量减少,公司对外贸易业务营业收入32,233万元，与上年同期相比减少63,748万元，降幅为66.42%。
(2) 主要销售客户的情况
报告期公司销售前五名客户累计销售金额为45,743.30万元，占公司营业收入的24.17%。
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3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
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报告期公司房地产业务结转面积同比增加，结转成本对应增加；
报告期公司贸易业务同比减少，成本对应减少；
报告期公司逐步退出工业制造业，成本同比减少。
(2) 主要供应商情况
报告期公司向前5名供应商采购金额为49,384.76万元,占公司营业成本的39.14%。
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4、 费用
(1)报告期销售费用为3,293万元，与上年同期相比减少31.11%，主要是房地产业务销售费用减少；
(2)报告期管理费用为5,858万元，与上年同期相比基本持平；
(3)报告期财务费用为166万元，与上年同期相比增加248.78%，主要是贸易业务汇兑收益减少；
(4)报告期所得税11,475万元，与上年同期相比增加36.51%，主要是房地产业务收入、利润增加，对应计提所得税增加。
5、 现金流
(1)经营活动产生的现金流量净额55,231万元，主要是房地产业务收到的商品房预售款；
(2)投资活动产生的现金流量净额-39,277万元，主要是利用闲置资金投资保本型银行理财产品及国债回购；
(3)筹资活动产生的现金流量净额16,694万元，主要是控股子公司收到的少数股权投资款。
6、 其它
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期公司利润构成和利润来源未发生重大变动，公司主要利润来源为房地产业务。
(2)报告期公司房地产业务说明
报告期公司房地产开发新增土地储备153,733平方米，签订房产销售合同229,446万元，结转销售收入147,017万元。
①项目储备情况
单位：平方米
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注：上述规划建筑面积系根据建设工程规划许可证(如有)、《土地出让合同》中约定的容积率计算。如容积率存在区间的，则按其上限计算；涉及分期建设的，根据《土地出让合同》并结合实际情况估算。
②房产开发情况
单位：平方米
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注：（1）本年度竣工面积按竣工备案表统计；（2）期末在建建筑面积按建设工程规划许可证统计；（3）本年度合同销售面积为合同签订的面积，未包含本年度现房实测与原合同差异引起的补差；（4）业态类别中的“其他”主要包括车库、会所及售楼处等。
③房地产物业租赁
报告期公司可出租物业面积10.54万平方米，已出租面积10.26万平方米，出租率97.35%，报表租金收入4140万元。
单位：平方米，元
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④财务融资情况
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报告期公司资本化存货余额为2,627.11万元。
(3) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司认真贯彻“三五”发展战略，取得较大成效，主要表现在：主业地位更加突出，土地储备进一步加强，品牌战略初见成效，核心竞争力进一步提升。
2013年度，公司预算目标为：实现营业收入16亿元、 净利润3亿元；报告期公司实现营业收入18.99亿元，净利润3.39亿元，分别完成预算目标的118.70%、113%。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期公司已全部转让持有的上海嘉宝欧亚电子有限公司68.87%股权，本期不再纳入合并范围。
公司持有上海嘉宝联友房地产有限公司股权（简称"联友房产"）40%，根据联友房产公司章程规定，联友房产公司董事会成员5名，其中公司推荐3名，且担任董事长。故公司能够决定联友房产公司的财务和经营政策，对其进行控制。
上海嘉宝实业（集团）股份有限公司
董事长：钱明
2014年3月31日
| 股票简称 | 嘉宝集团 | 股票代码 | 600622 |
| 股票上市交易所 | 上海证券交易所 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 |
| 姓名 | 孙红良 |
| 电话 | 021-59529711 |
| 传真 | 021-59536931 |
| 电子信箱 | jbdm@jbjt.com |
| 2013年(末) | 2012年(末) | 本年(末)比上年(末)增减（%） | 2011年(末) | |
| 总资产 | 7,899,596,725.65 | 7,166,333,198.74 | 10.23 | 6,030,066,068.32 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 2,682,860,602.27 | 2,420,563,781.00 | 10.84 | 2,192,532,074.74 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 552,309,829.57 | -452,398,459.66 | 不适用 | -153,468,827.38 |
| 营业收入 | 1,899,485,252.62 | 2,116,823,349.37 | -10.27 | 1,621,775,733.94 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 338,907,575.26 | 303,019,929.39 | 11.84 | 266,935,639.42 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 268,097,493.35 | 274,626,224.31 | -2.38 | 247,355,451.55 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 13.36 | 13.07 | 增加0.29个百分点 | 12.69 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.659 | 0.589 | 11.88 | 0.519 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.659 | 0.589 | 11.88 | 0.519 |
| 报告期股东总数 | 78,061 | 年度报告披露日前第5个交易日末股东总数 | 77,265 | |||
| 前10名股东持股情况 | ||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | |
| 嘉定建业投资开发公司 | 国有法人 | 12.13 | 62,397,456 | 0 | 无 | |
| 上海嘉定伟业投资开发有限公司 | 境内非国有法人 | 8.37 | 43,031,582 | 0 | 无 | |
| 上海嘉加（集团）有限公司 | 境内非国有法人 | 3.55 | 18,240,088 | 0 | 无 | |
| 上海南翔资产经营有限公司 | 境内非国有法人 | 2.53 | 12,988,500 | 0 | 无 | |
| 上海嘉定缘和贸易有限公司 | 境内非国有法人 | 2.22 | 11,431,437 | 0 | 无 | |
| 陈景庚 | 境内自然人 | 0.62 | 3,163,355 | 0 | 无 | |
| 张皇唐 | 境内自然人 | 0.48 | 2,482,209 | 0 | 无 | |
| 李雹 | 境内自然人 | 0.47 | 2,400,000 | 0 | 无 | |
| 杭州市财开投资集团公司 | 国有法人 | 0.32 | 1,660,000 | 0 | 无 | |
| 刘珍珠 | 境内自然人 | 0.27 | 1,370,000 | 0 | 无 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动人的情况 | |||||
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 1,899,485,252.62 | 2,116,823,349.37 | -10.27 |
| 营业成本 | 1,261,803,614.33 | 1,582,891,334.03 | -20.28 |
| 销售费用 | 32,933,068.23 | 47,805,167.67 | -31.11 |
| 管理费用 | 58,579,414.42 | 58,777,627.26 | -0.34 |
| 财务费用 | 1,662,696.52 | 476,719.47 | 248.78 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 552,309,829.57 | -452,398,459.66 | |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -392,769,544.26 | 68,819,357.59 | |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 166,937,609.22 | 157,707,735.09 | 5.85 |
| 营业税金及附加 | 201,300,758.83 | 142,209,099.49 | 41.55 |
| 资产减值损失 | 3,264,557.14 | -11,265,698.58 | -128.98 |
| 公允价值变动收益 | -220,944.22 | 6,471,057.68 | -103.41 |
| 投资收益 | 53,171,152.35 | 73,875,894.97 | -28.03 |
| 营业外收入 | 91,085,226.71 | 12,589,517.10 | 623.50 |
| 营业外支出 | 4,086,976.94 | 185,048.38 | 2,108.60 |
| 所得税费用 | 114,750,388.68 | 84,062,228.56 | 36.51 |
| 其他综合收益 | 15,963,930.37 | 2,157,347.17 | 639.98 |
| 序号 | 单位 | 金额（万元） |
| 1 | 客户一 | 31,237.53 |
| 2 | 客户二 | 5,232.10 |
| 3 | 客户三 | 3,286.39 |
| 4 | 客户四 | 3,015.09 |
| 5 | 客户五 | 2,972.19 |
| 分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 房地产业 | 土地成本等 | 890,548,388.41 | 70.96 | 559,437,484.15 | 35.38 | 59.19 |
| 商业 | 采购成本等 | 313,418,538.22 | 24.97 | 940,917,737.04 | 59.51 | -66.69 |
| 工业 | 原材料等 | 40,729,221.63 | 3.25 | 69,706,094.51 | 4.41 | -41.57 |
| 服务业 | 人工成本等 | 10,282,637.29 | 0.82 | 11,014,588.23 | 0.70 | -6.65 |
| 分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 房产销售 | 土地成本等 | 876,768,788.74 | 69.86 | 546,861,038.11 | 34.59 | 60.99 |
| 工业产品 | 采购成本等 | 354,147,759.85 | 28.22 | 1,010,623,831.55 | 63.92 | -64.96 |
| 房产租赁 | 累计折旧等 | 13,779,599.67 | 1.10 | 12,576,446.04 | 0.8 | 9.57 |
| 物业服务 | 人工成本等 | 10,282,637.29 | 0.82 | 11,014,588.23 | 0.7 | -6.65 |
| 序号 | 单位 | 金额(万元) |
| 1 | 供应商一 | 16,495.00 |
| 2 | 供应商二 | 12,236.07 |
| 3 | 供应商三 | 10,292.94 |
| 4 | 供应商四 | 5,817.67 |
| 5 | 供应商五 | 4,543.08 |
| 序号 | 项目名称 | 公司权益比例 | 土地面积 | 规划建筑面积 | 备注 |
| 1 | 嘉宝梦之缘 | 40.00% | 74,122.7 | 160,723.15 | 商住 |
| 2 | 盛创企业家园三期 | 51.00% | 12,980 | 51,812 | 商办 |
| 3 | 云翔佳苑动迁配套房 | 100.00% | 74,152.9 | 180,933.08 | 住宅 |
| 4 | 昆山花桥梦世界电影文化综合体项目 | 65.00% | 159,840.94 | 399,602.35 | 文化娱乐、办公及配套商业 |
| 业态分类 | 本年度竣工面积 | 期末在建建筑面积 | 本年度可供出售面积 | 本年度合同销售面积 | 本年合同平均成交价(元/M2) |
| 住宅 | - | 449,973 | 150,871 | 109,540 | 15,416 |
| 商铺及购物中心 | - | 95,619 | - | - | - |
| 办公写字楼 | 98,599 | 13,933 | 84,881 | 79,708 | 7,600 |
| 其他 | 9,521 | 162,691 | 41,005 | - | - |
| 合计 | 108,121 | 722,215 | 276,757 | 189,248 | 12,124 |
| 物业类型 | 可出租面积 | 已出租面积 | 出租率 | 报表租金 （万元） | 平均基本租金(元/平方米/月) |
| 工业类 | 61,510 | 61,510 | 100.00% | 1,160 | 189 |
| 办公类 | 16,719 | 16,124 | 96.44% | 374 | 232 |
| 商业类 | 27,182 | 24,986 | 91.92% | 2,606 | 1,043 |
| 合计 | 105,411 | 102,620 | 97.35% | 4,140 | 403 |
| 类别 | 期初 借款额 | 本期 发生额 | 期末余额 | 途径 | 贷款 期限 | 利率成本 标准 | 利息 成本 | 利息资本化率 | 资本化金额 |
| 项目开发 | 16,225 | 11,772.3 | 27,997.3 | 银行贷款 | 1-3年 | 基准利率 | 1,681.2 | 100% | 1,681.2 |
| 10,000 | -10,000 | 0 | 银行贷款 | 1-3年 | 基准利率上浮10%内 | 318.68 | 100% | 318.68 | |
| 补充流动资金 | 11,800 | -4,500 | 7,300 | 银行贷款 | 1年以内 | 基准利率利率 | 652.31 | - | - |
| 补充流动资金 | 0.00 | 2,000 | 2,000 | 其他 | 3-5年 | 同期银行贷款基准利率 | 88.33 | - | - |