杭州楼市喊跌

  真摔还是假摔

  ⊙记者 祁豆豆 ○编辑 衡道庆

  今年以来，杭州楼市的降价浪潮可谓此起彼伏。最新消息传出：杭州华元房产三个楼盘以6.8折“叫卖”。值得一提的是，两年前，华元曾与市场玩了一把降价“障眼法”，声称要降价，实则未降。此番，其推出的“6.8折”究竟是真降还是噱头？杭州楼市到底是“真摔”还是“假摔”？这些都引起市场高度关注。

  克尔瑞杭州首席分析师刘晨光向上证报记者表示：“若降价属实，那么这一思路值得鼓励。市场急需一个明星项目做出明确的价格让步，才能把预期稳住。只有价格预期稳住了，成交才能上来。”

  降价成“识时务之举”

  据了解，华元房产在杭州降价的项目共有三个，即玉榕庄的联排别墅、天鹅堡项目以及美林公馆。其中，降价力度最大的为美林公馆。这一项目的叠加别墅房源，推出存10万元可享受1.28万元/平方米起的折扣价，总价368万元起售，与1.9万元/平方米的历史成交均价相比，相当于打了6.8折。

  昨日，记者采访获悉，华元此次高调打出降价的旗号，实际是拿成交均价与最低价（起价）相比，而该折扣也仅局限于一个项目，所以真实的成交均价应该没有这么大的幅度。

  “就玉榕庄联排别墅项目而言，其品质并不算优，甚至卖不过周边开发商的公寓项目。”杭州房地产分析人士介绍。需要注意的是，华元在2012年曾玩过一次降价“障眼法”，声称准备降价却没有降。

  对于此次降价的原因，华元房产表示，主要是为了快速回笼资金，一方面是出于安全考虑，更重要的是为在杭州拿地做准备。“去年地价太贵了，今年可能会有一些便宜而优质的地块。不知道什么时候会放出来，但手上的资金一定要充裕，所以我们才有了这次把尾盘处理掉的降价行动。”华元房产相关人士说。

  克尔瑞杭州首席分析师刘晨光告诉记者，若降价属实，那么这一思路值得鼓励。 刘晨光认为，目前对杭州楼市影响较大的主要有两方面：一是存量及存量结构，远郊和2009年拿地的开发商形成的库存较大。二是潜在供应量大，上年卖地形成的可见度面积占到杭州上年成交量的两倍，这会导致今明两年即使不推新量，以上供应量也会使市场很难消化。刘晨光判断，杭州楼市的降价潮刚开始，未来会在一定程度上波及周边地区。

  在此背景下，万科于本月11日在杭州实施的隐性降价则被视为“识时务之举”。当天，万科把钱塘府项目的2号楼进行促销，推出52套小户型降低了装修标准，总价有40万-50万元的优惠。据悉，万科未来推出的“精装简配”项目还将不断扩大。

  “除已经公开的钱塘府项目外，还有好几个在杭州的类似项目，将在接下来的两周内陆续曝光。”接近万科的市场人士透露。

  降价能否带动成交回升

  实际上，就全国范围来看，今年以来，楼市降温的迹象相当明显。国家统计局日前发布的数据显示，今年1-3月，全国商品住宅销售面积延续了今年前2月的负增长态势，同比下降5.7%，降幅扩大4.5个百分点；住宅销售额同比下降7.7%，降幅比1-2月扩大2.7个百分点。

  同时，进入二季度以来，银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70％。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。

  在此背景下，杭州的一些开发商采取降价等促销手段也就不难理解了。上证报记者了解到，类似万科这样的隐性降价已在杭州逐步推广，比如，龙湖的首付分期、世茂的送车位等促销手段都产生了较好效果。

  统计数据显示，凡是在杭州做过活动、搞过特惠、做出价格调整的开发商，比周边无动作的开发商成交量普遍要高27%左右。但在市场预期不明朗的情况下，企业间含蓄的“小打小闹”在推高自身成交量的同时，也使市场预期进一步趋淡。

  在上海易居房地产研究院副院长丁祖昱看来，杭州楼市供过于求的压力较大，如何尽快化解供应过大的压力，已成燃眉之急。

  对此，刘晨光说：“市场急需一个明星项目做出明确的价格让步，这样才能把预期稳住。只有价格的预期稳住了，成交才能上来。而现在还处于价格预期触底的过程。”

  刘晨光预计，未来一段时间，杭州楼市整体价格可能会被下调2000多元。随后，随着价格预期的逐步稳定，楼市成交有望回暖。