2013年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年,张江高科技园区步入全新的发展时期，公司依托张江园区创建国家自主创新示范区的历史机遇，按董事会提出的战略目标，通过加快园区项目建设、深化园区服务内容、探索科技投资市场运作模式，培育品牌、客户、产业互动增长的可持续循环发展模式，努力成为高科技园区高水平的运营商、集成服务商和科技产业投资的引领者。
2013年度，公司实现营业收入191,874万元，同比减少15.29%，营业利润48,097万元，同比增加11.43%，归属于股东的净利润37,250万元，同比增加0.66%。加权平均净资产收益率为5.58%，同比减少0.23个百分点。2013年度完成主营业务收入186,927万元，达到年度预算主营业务收入指标。
报告期内公司主要经营业务情况如下：
1、开发建设
2013年度，公司计划全年房产在建总建筑面积约100万平米，项目涵盖集电B区、张江中区及人才公寓建设等各方面。全年房产新开项目2个，开工面积约33万平方米，结转项目10个，建设面积约64万平方米；前期项目8个，可建建筑面积约11万平方米，年度计划实现4个项目竣工验收，计划实施装修（大修）项目16个。截至本年末，除中区、集电B区及雅安住宅等三个项目因规划调整、市场需求定位及政府原因延至2014年开工建设外，其他各房产建设项目均按年度目标推进。
2、房地产销售及租赁
2013年度，公司实现主营业务收入186,927万元，比上年同期减少15.80%；其中：完成房产销售收入109,732万元，比上年同期减少25.65%；完成房产租赁收入44,303万元，比上年同期减少5.05%。
3、高科技及主业投资
2013年度，公司继续保持高科技股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目。本年度公司转让复旦张江14.92%股权，实现投资收益9,916万元；转让展想25%股权，实现投资收益13,804万元；抛售嘉事堂股票1,199.845万股，实现投资收益7,424万元。公司努力实现科技类股权投资项目的现金流平衡，腾出资金投入新项目建设。在新增股权投资方面，2013年公司已完成对上海张江艾西益外币兑换有限公司增资770万元、上海张江生物医药基地开发有限公司4,762万元、上海浦东新区小额贷款股份有限公司增资6,210万元及上海金融产业发展基金增资1亿元人民币，完成对GalaxyCore Inc.投资340万美元。
4、招商和创新集成服务
2013年公司以贯彻落实“张江新十条”为重点，努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值以服务园区客户为中心，并通过“聚才计划”进一步聚集更多的人才，打造新张江。全年4个人才公寓装修工作进展顺利，基本达到年度工作目标。公司力争把张江园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地。
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1. 行业竞争格局和发展趋势
随着国内经济增速放缓，房地产价格波动幅度收窄，行业整体发展较为平稳，行业内部的分化与整合成为新的竞争格局。要在行业整合的大背景下创造和把握机遇，公司需要充分发挥品牌效应、合理布控发展区域、不断提升产品与服务竞争力。
在经济全球化的大背景下，价值链攀升和产业能级提升的需求日益增强，战略性新兴产业、高端生产性服务业对产业升级和园区转型具有重要影响，逐步成为经济发展新的增长点、园区发展新的关注点。
张江高科自上海张江高新技术产业开发区获批建设国家自主创新示范区以来，立足于先发优势，依托园区的大量产业资源，不断整合产业服务，探索新的科技投资运作模式，注重产城融合，力求实现创新引领、科技投资与园区投资并重，构建高新技术研发最为活跃、高科技产业发展最具活力、创新和创业人才最为密集的现代科学城。
2. 公司发展战略
继续落实和完善产业政策，着力提高自主创新能力，推进各类产业的协调发展，形成若干产业集群。"十二五"期间，张江园区将全面优化服务、提升环境，汇聚最前沿的科技产业和研发机构，汇聚最活跃的创新、创业力量，汇聚最强劲的金融资本、交易力量，汇聚最创新、最有效的服务体系。公司将以优势发挥、价值创造、平衡发展、战略协同、产业创新、风险控制为原则，充分利用区位优势、信息优势、资源优势等，打造自主创新园区运营蓝筹股。
3. 经营计划
2014年，国家经济形势稳中有进、稳中向好，同时，经济运行存在下行压力，部分行业产能过剩等经济突出问题仍然存在。公司将正视宏观经济形势，依托区域优势，进一步增强核心竞争力，继续做强房地产主业，通过提升地产策划营销能力，强化房地产项目全过程管理，加强成本、工期、质量控制，提高不动产运营效率；以对外投资为抓手，推动公司战略转型，积极拓展区外资源，提高创投收益，尝试运营科技产业；通过完善园区环境、深化服务内容，逐步建立品牌、客户、产业互动增长的可持续循环发展模式。
2014年，公司力争实现全年预算主营业务收入18亿元，与2013年度持平。
2014年公司的重点工作是：优化公司组织架构，建立起适应内外部环境、高效科学的运营系统；房地产开发和运营上，提升策划和运营水平，根据公司的财务状况和盈利需求，选择合适的房地产开发模式；房地产销售目标的实现上，早作谋划，强化策划，狠抓计划执行力，层层落实责任；提高物业运营水平，降低运营费用，抓实客户服务，提高出租率和收益率，进一步优化资产，盘活存量；提高建设项目精细化管理水平，强化部门间的约束和监督机制，努力降低开发成本；梳理历史股权，逐步退出低效资产和变现已上市股权。
园区房产租售：
2014年，为保持公司良好的市场形象，维护公司经营业绩的基本稳定，在提升公司存量物业资产经营效率的基础上，力争房产租售目标保持平稳。2014年，计划重点销售园区研发类物业产品及盘活存量，争取各类房产租赁收入保持稳定，竣工验收一年以上的物业有效出租率保持90%以上，严控物业经租、维修成本，提高租赁物业经营效益。
园区开发建设：
2014年，在工程建设项目管理方面，继续做好“五个强化”：强化项目经理管理制度，推行建设进度定期检查制度；强化采购预算管理，落实成本控制和质量控制；强化前后期办证管理，重点落实前期“四证”和产证办理；强化建设项目的前期市场策划，降低商业类项目的风险；强化房地产项目的后评价，积累项目决策经验。
投资管理：
为保持可持续发展，实现战略转型，公司在投资管理方面一手抓存量股权梳理，加大股权退出力度，增强资金实力，减少管理成本；一手抓对外拓展，既着眼于加强房地产的战略资源储备，收购周边区域优质房地产资源，又依托园区产业背景，逐步进入高科技产业运营，增强公司抵御周期性系统风险的能力。
创新集成服务：
2014年，整合物业运营体系，提升客户服务质量。建立整体物业资产运营管理平台（机构），系统提升服务质量；打造若干个经典科技产业示范社区，引领产业园区的未来发展；积极支持战略性客户入住园区，提升重点客户的体验度和信赖度； 兑现租售承诺，完善社区综合配套服务（如交通、餐饮、人才公寓等）； 搭建政府政策及社会服务的对接平台，为客户提供服务购买和服务选择； 完善并规范创业孵化功能，做好创新十条的双1000工程。
董事长：陈干锦
上海张江高科技园区开发股份有限公司
2014年4月19日