2013年年度报告摘要
一、重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二、主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位:元 币种:人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位:股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
(一)经营情况
1、总体经营情况概述
2013年,在政府持续调控和地产业区域分化的大背景下,公司继续贯彻“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略,拓展京内土地资源,1月,公司联合大股东北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)相继获取北京市海淀区玉渊潭乡项目(地铁五路居车辆段上盖,现名“琨御府”)及昌平区东小口项目(地铁平西府车辆段上盖,现名“公园悦府”)地块。同时,继续寻求非战略项目的转让,完成宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司的股权出售,进一步收缩了公司京外项目的比重;出售了北京京泰祥和资产管理有限责任公司(下称“京泰祥和”)控股权,降低商业资产在公司资产中的比重,减少资金占用,提高资产周转率。经过一年的经营,公司资源进一步集中于北京和轨道物业项目,资产结构进一步优化,资产质量显著提高。
同时,公司根据发展战略和经营情况,进一步改进管控模式,提升运营效率:一方面,对组织架构进行调整,取消了事业部,将管理层级由三级减少为两级,由此缩短管理链条,提高决策效率,加强了公司本部对各项目公司的直接指导、管理和监督;另一方面,公司进一步推进精细化管理,紧紧抓住计划、成本、财务三条主线,对项目公司实施月度计划、月度考核,并与月度薪酬挂钩,推进各项目按计划实施。
报告期内,公司以京内轨道物业项目为重点,各项目稳步推进:(1)西华府项目:项目一期盖上商品房于10月取得《建筑工程施工许可证》并开工建设,11月底开盘销售,开盘当日认购率达86%,全年共完成签约销售额16.54亿元,预计2014年上半年项目二期开盘销售;(2)公园悦府项目:12月取得一期《建筑工程施工许可证》并开工建设,临时售楼处、样板间已完成并开始电访接待,预计2014年上半年开盘销售;(3)琨御府项目:已取得全部盖上部分《建设工程规划许可证》,临时售楼处主体结构完成,开始正式电访接待,预计2014年年内开盘销售;(4)新里程项目:全年实现签约销售额7.88亿元,并分别于5月、10月完成限价房和一期商品房的交付工作,二期商品房大部分楼栋已主体封顶;(5)金域公园项目(原“上林湾”项目):项目四证已齐全,住宅全部楼栋外立面完成并外架拆除,正进行市政、配套等工程施工,预计2014年年内开盘销售。
京外项目中,无锡鸿墅项目(原“悦湖花园”项目)一期工程全部主体封顶,售楼处、样板间已对外开放;上海安达仕酒店正常运营,酒店客流、运营收入均稳步增加;鄂尔多斯泰悦府项目已于10月完成项目减资。
2、财务状况分析
报告期内,归属于上市公司股东净利润7,452.88万元,与上年同期相比减少13.84%;公司实现营业总收入99,627.47万元,同比下降11.22%,主营业务收入中实现房地产业务收入66,774.02万元,较上年同期增加51,617.78万元,增幅340.57%,主要系本报告期房地产项目销售结转收入所致;进出口业务收入24,619.18万元,较上年同期减少791.02万元,减幅3.11%;国内贸易收入5,088.74万元;服务及其他收入2,791.39万元。
报告期内,公司三项费用总计37,800.39万元,较上年同期增加2,488.18万元,增幅7.05%;其中管理费用11,728.59万元,较上年同期增加982.50万元,增幅9.14%;销售费用5,582.95万元,较上年同期增加2,098.09万元,增幅60.21%,主要系公司轨道物业规模扩大,项目增加,前期广告宣传力度较大,导致销售费用增加;财务费用20,488.85万元,与上年同期相比变化不大。
本报告期末,公司资产总额2,400,991.34万元,较上年末增加901,787.24万元,增幅60.15%,资产总额中存货期末余额 1,877,806.80万元,占资产总额的78.21%,较期初增加873,997.53万元,增幅87.07%,其中北京地区存货达1,778,551.01万元,占存货总额的94.71%,主要系几个轨道物业项目,公司资产质量良好。负债总额2,174,819.68万元,较上年末增加911,570.92万元,增幅72.16%,其中公司的预收账款期末余额215,186.54万元,较期初增加了255.12%,主要系随着公司规模的不断扩大及项目开发速度的加快,预收账款及借款增加。公司资产负债率90.58%,报告期内剔除预收账款后公司流动负债占负债总额的33.07%,且随着公司各项目滚动开发,预售资金快速回笼,公司有能力偿还到期各项款项。
报告期末,归属于上市公司股东的净资产186,606.11万元,较上年末增加2,637.82万元。报告期内公司发放2012年度股东现金红利4,815.05万元。2013年度预计发放现金红利2,296.41万元,占报告期归属于上市公司股东净利润的30.81%,该方案尚须公司股东大会审议。
本报告期,公司经营活动现金流量净额为-829,859.72万元,净流出较上年同期大幅增加,主要系本报告期公司取得两个轨道物业项目,项目购地支出较上期大幅增加所致;公司投资活动现金流量净额为152,159.94万元,较上年同期大幅增加,主要系转让部分项目公司股权收回投资款项所致;公司筹资活动现金流量净额为744,719.74万元,较上年同期增幅较大,主要系公司规模扩大,资金需求增加。
3、公司主要项目及储备情况
截止2013年底,公司在建拟建二级开发项目共8个,合计总建筑面积约267.19万平方米,均拟主要发展作销售。2013年新开工面积32.2万平方米,竣工面积6.69万平方米。
公司主要项目及储备情况
单位:万平方米
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注:剩余可售面积中未含车位等地下部分;表格中所有面积类数据均为项目整体面积,未按照本公司权益折算;未来拟发展做销售或出租情况为暂估数。
4、公司房地产项目销售情况
2013年内,公司共推出住宅可售面积约8.98万平方米,实现签约销售面积8.36万平方米,去化率90%以上,签约销售额24.42亿元,销售均价为29,207元/平方米。
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5、公司主要房地产出租情况
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(二)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2、收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
报告期内,公司房地产销售收入60,027.01万元,较上年同期增加1129.96%,主要系公司新里程项目实现销售结转。
本报告期,公司物业租赁收入6,747万元,较上年同期减少34.34%,主要系公司转让持有性物业资产所致。
(2)主要销售客户的情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为163,893,933.98元,占公司销售总额的16.44%。
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3、成本
(1)成本分析表
分行业情况
单位:元
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分产品情况
单位:元
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土地成本:本期新里程项目销售结转所致
建安成本及其他:本期新里程项目销售结转所致
折旧及其他:上期处置投资性房地产所致
内销成本:本期销售量增加
折旧及摊销:本报告期新增公司所致
投资性房地产账面价值:上期处置投资性房地产金额较大所致
(2)主要供应商情况
报告期内公司向前五名供应商合计采购额为91,414,341.92元,占采购总额的36.92%。
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4、费用
报告期内,公司三项费用总计37,800.39万元,较上年同期增加2,488.18万元,增幅7.05%;其中管理费用11,728.59万元,较上年同期增加982.50万元,增幅9.14%;销售费用5,582.95万元,较上年同期增加2,098.09万元,增幅60.21%,主要系公司轨道物业规模扩大,项目增加,前期广告宣传力度较大,导致销售费用增加;财务费用20,488.85万元,与上年同期相比变化不大。
5、现金流
公司经营活动现金流量净额为-829,859.72万元,净流出较上年同期大幅增加,主要系本报告期公司取得两个轨道物业项目,项目购地支出较上期大幅增加所致;
公司投资活动现金流量净额为152,159.94万元,较上年同期大幅增加,主要系转让部分项目公司股权收回投资款项所致;
公司筹资活动现金流量净额为744,719.74万元,较上年同期增幅较大,主要系公司规模扩大,资金需求增加。
6、其它
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本报告期,公司实现利润总额10,811.98万元,其中投资收益50,744.79万元,主要系公司处置部分项目公司股权所致,公司因转让项目公司股权产生的投资收益合计为65,803.80万元。
公司主营业务中房地产业务销售收入虽较上年同期增幅较大,但因受国家宏观政策调控影响,且销售结转项目中有部分限价房,导致公司房产销售毛利率较低。
公司目前大部分房地产项目尚处于开发阶段,未形成滚动开发,销售结转面积较少,各项费用发生与销售收入结转不配比。公司三项费用总计37,800.39万元,占销售收入的37.94%。
(2)发展战略和经营计划进展说明
公司目前的发展战略详见“(七)董事会关于公司未来发展的讨论与分析2、公司发展战略”。
公司于2013年年初提出了年度营业收入9.5亿元的经营目标,实际年度实现营业收入9.96亿元,超额4.84%;公司年初预计三项费用合计4.6亿元,实际发生3.78亿元,节约17.83%。
(三)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
主营业务分行业情况
单位:元 币种:人民币
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主营业务分产品情况
单位:元 币种:人民币
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报告期内,公司房地产销售业务较上年同期增幅较大,但毛利率下降较多,主要因为公司受国家宏观政策调控影响,且销售结转项目中有部分限价房,导致公司房产销售毛利率较低。
公司物业租赁业务毛利率变化不大,但因公司转让部分物业导致物业租赁收入相应减少。
公司其他业务变化不大。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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公司发展战略为“以北京为中心,以轨道交通为依托”,2013年公司销售收入中北京地区占64.49%。
(四)资产、负债情况分析
资产负债情况分析表
单位:元
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货币资金:增加主要系公司西华府项目开始预售,预收账款增加
存货:增加主要系公司年初获取两个规模较大的轨道物业上盖项目所致
投资性房地产:减少主要系公司转让部分项目公司股权导致合并范围发生变化所致
短期借款:减少主要系公司偿还短期借款所致
应付账款:减少主要系公司偿还到期应付款所致
预收款项:增加主要系公司西华府项目报告期预售且尚未达到销售收入结转条件所致
应付职工薪酬:增加主要系公司规模扩大,专业技术人员增加,合并范围变化所致,上述余额主要系公司年末未付工资及年度奖金
应交税费:减少主要系公司规定时间缴纳应交税费所致
应付利息:减少主要系公司偿还到期利息所致
一年内到期的非流动负债:一年内到期的长期借款转入所致
长期借款:增加主要系公司规模扩大所需资金增加
(五)核心竞争力分析
1、依托股东支持,积极争取轨道物业开发资源,不断提升轨道物业专业开发能力;
2、公司“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰;
3、公司致力于打造品牌,提高产品品质,树立良好的资本市场形象;
4、公司持续改进管控体系,规范运作水平不断提高。
(六)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
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被投资公司情况
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2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2)委托贷款情况
委托贷款项目情况
单位:万元 币种:人民币
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注:以上利率为年利率(%);委托贷款金额不含尚未结清的委托贷款利息;鄂尔多斯项目公司因减资2013年12月由公司的控股子公司变为合营公司。
3、募集资金使用情况
报告期内,公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
(1)主要子公司、参股公司情况
单位:万元 币种:人民币
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(下转B22版)