证券代码：000534 证券简称：万泽股份 公告编号：2014-021
2013年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
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二、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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（2）前10名股东持股情况表
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
（一）概述
2013年，房地产行业调控政策在坚持“限购、限贷、限价”的基础上，出现了较为明显的思路转向，调控的重心从以抑制房价、抑制需求为主，转向以加大保障房建设、健全住房供应体系为主。基于十八大关于城镇化的发展构想，地产行业发展出现新的支撑点。但随着“国五条”的出台以及政府预售价格限制、按揭政策全面收缩，政策压力依然严峻。
公司沉着应对激烈的市场竞争，适时调整经营策略，大力推进项目开发销售，加强资源储备，进一步强化企业管理，实现了各项工作目标，业绩再创新高。可持续发展能力进一步提高，综合管理水平稳步提升，“万泽”品牌的市场知名度和社会影响力不断增强，报告期荣登中国责任地产TOP100榜单。
（二）主营业务分析
1、概述
2013年，房地产行业调控政策在坚持“限购、限贷、限价”的基础上，出现了较为明显的思路转向，调控的重心从以抑制房价、抑制需求为主，转向以加大保障房建设、健全住房供应体系为主。基于十八大关于城镇化的发展构想，地产行业发展出现新的支撑点。但随着“国五条”的出台以及政府预售价格限制、按揭政策全面收缩，政策压力依然严峻。
公司沉着应对激烈的市场竞争，适时调整经营策略，大力推进项目开发销售，加强资源储备，进一步强化企业管理，实现了各项工作目标，业绩再创新高。可持续发展能力进一步提高，综合管理水平稳步提升，“万泽”品牌的市场知名度和社会影响力不断增强，报告期荣登中国责任地产TOP100榜单。
2、主营业务分析
（1）概述
公司通过重大资产重组注入的优质资产业绩显著，为公司做强做大开创了新的局面。公司全年实现营业收入11.22亿元，利润总额2.41亿元，归属于上市公司股东的净利润1.52亿元，分别较去年增长76.31%、26.13%、15.32%，净资产收益率达11.72%，归属上市公司股东的基本每股收益0.31元/股，扣除非经常性损益后的基本每股收益0.29元/股；年末总资产31.99亿元，归属于母公司的所有者权益12.93亿元，每股净资产2.60元/股。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
报告期公司的发展战略是以房地产开发为主业，依托各类资源，大力推进主业发展；以住宅项目开发为主，带动商业地产、写字楼开发等业务的拓展，构建以深圳、珠三角为中心，辐射至长三角、北京、西北、内蒙等区域的业务布局；发挥企业优势，塑造万泽品牌；增强企业整体盈利能力，全面提升管理水平，迅速扩大主业经营规模和提高经营效益。
按照年初制定的经营计划，报告期内公司围绕促进推广销售、拓展投资项目、开拓融资渠道，加强内部管理的工作重点，顺利完成年度的经营目标。
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于20%以上的差异原因
□ 适用 √不适用
（2）收入
说明
2013年度， 公司实现主营业务收入111,681.15万元， 其中地产销售收入111,529.61万元， 其他业务收入 553.81万元。
公司实物销售收入是否大于劳务收入
□ 是 √ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
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公司前5大客户资料
√ 适用 □ 不适用
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（3）成本
行业分类
单位：元
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产品分类
单位：元
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说明
无
公司主要供应商情况
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公司前5名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
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（4）费用
（5）研发支出
（6）现金流
单位：元
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相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入小计：主要系本期销售回款增加所致。
经营活动产生的现金流量净额：主要系本期销售回款增加所致。
投资活动现金流入小计：主要系本期处置子公司及其他营业单位收到的现金净额减少所致。
投资活动现金流出小计：主要系本期对外投资支付的现金减少所致。
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期投资活动现金流出大于投资活动现金流入所致。
筹资活动现金流入小计：主要系本期借款收到的现金增加所致。
筹资活动现金流出小计：主要系本期偿还债务支付的现金增加所致。
现金及现金等价物净增加额：主要系本期经营活动产生的现金流量净额增加所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
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公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
（四）资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
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2、负债项目重大变动情况
单位：元
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3、以公允价值计量的资产和负债
单位：元
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报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
（五）核心竞争力分析
公司积极培育优秀的企业文化作为核心竞争力，“诚信、和谐、认真、创新”的企业精神、“智慧经营生活”的企业理念、秉承“依自然而生”的品牌创新、努力践行“中国生态人居倡导者”的品牌愿景，目前万泽的品牌产品已经形成了以环境、养生、空间、科技、人文、物管六大价值为规划出发点的“6S生态人居价值体系”，并逐步发展成为集房地产开发、建材经营、装饰装修、物业管理于一体的企业，坚持用行动践行“生态人居”的价值承诺，形成了共生、共荣、共享的良性发展环境，为公司健康、可持续发展奠定了坚实基础。公司将继续倡导和实践绿色低碳的发展理念，不断创新，提升企业自身的核心竞争力。
（六）投资状况分析
1、对外股权投资情况
证券投资情况
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持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
2、主要子公司、参股公司分析
主要子公司、参股公司情况
单位：元
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主要子公司、参股公司情况说明
公司主要子公司、参股公司的经营情况及业绩分析
1、深圳市万泽房地产开发集团有限公司，注册资本8,022万元，法定代表人：林伟光。公司持股比例100%。报告期实现营业收入551.39万元，净利润-949.27万元。
2013年是公司成立并正式按集团化管控方式运行的第一年，也是公司实施战略转型的开局之年，大力推动和管理各城市公司项目的销售、开发和拓展工作。主要项目情况如下
（1）关于北京天实和华数码办公及配套设施项目的进展情况。2013年11月份，先后取得北京经济技术开发区管委会京技管项函字【2013】71号《关于天实和华数码办公及配套设施项目内容调整的函》和北京市规划委员会经济技术开发区分局2013规（开）复函字0123号《关于路东区D3地块天实和华办公及配套项目方案设计的审定意见》，完成了本项目的方案审定等工作。截止目前，关于项目的立项相关工作以及与北京经济技术开发区管委会签订入区协议等已经取得较大的进展，并正加快申请办理开工的相关证件及前施工现场的前期整理工作。
（2）关于列入深圳城市更新的鑫龙海项目进展情况。该项目位于龙岗区龙城街道办，爱联社区石火水泥厂辖区（深惠路段南侧），面积为39,490.6平方米，宗地号为（G01062-5152），该地块已被龙岗区纳入2013年度更新单元改造计划。目前该项目的更新改造的相关用地手续正在龙岗区规划国土管理局办理之中，龙岗区城市更新办公室已发函至龙岗规划国土局，对改造的必要性和合理性进行了阐述，这对项目立项有着积极促进意义。
（3）关于呼和浩特市玉泉区3800亩房地产开发项目的进展情况情。2013年5月万泽地产集团在内蒙古·广东科技活动周上与内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区政府签订了项目合作意向框架协议，拟在呼和浩特市玉泉区后八里庄村3800亩合作投资万泽新城，万泽地产集团在呼和浩特市专门成立了项目投资筹备组，就项目的合作模式、优惠政策、土地整理、旧村改造拆迁、拆迁安置补偿、土地利用规划等问题进行了大量的协调和沟通工作。近一年来，因此项目体量大，涉及面较广，涉及各方的利益，虽然公司积极配合政府努力推动上述事项的解决，但推进速度未如能达到预期目标。目前，仍积极与政府、企业和村民等各方协调勾通，加快推进项目前期各项事务的处理。
（4）关于汕头市热电一厂片区列入“三旧”改造计划项目的进展情况。热电厂“三旧”改造项目于2012年7月已获得汕头市政府批准列入2012年度的改造计划（文号为汕府[2012]81号文），公司高度重视项目的控制性规划，曾多次向有关部门提出优化控制方案的意见和建议，万泽地产集团认真配合推进相关方案。经过多方努力，片区的控制性规划（草案）政府有关部门已在原来2002年版汕头市总体规划的基础上作了重大的修改和优化，2013年12月3日，汕头市城乡规划局已按程序将该区控制性规划（草案）进行批前公示，使片区“三旧”改造项目取得了实质性的进展。目前公司正积极配合相关部门根据草案公示过程归集意见和建议进行评议、论证和完善，认真做好热电厂员工的安置分流工作，切实促进项目的有效进展。
2、常州万泽天海置业有限公司，注册资本31,062万元。 法定代表人：林伟光。公司持股比例100%。报告期实现营业收入110,120.96万元，净利润23,140.50万元。
（1）关于深圳“万泽·云顶香蜜湖”项目的销售情况。2013年4月27日，公司深圳“万泽·云顶香蜜湖二期”在众盼之中盛大开盘，销售现场异常火爆，开盘当日，首推的八十余套劲销七成。截止年底，云顶香蜜湖项目完成住宅竣工面积2.5万平米，销售额109,819.67万元,回款93,961.49万元。
（2）关于“万泽·太湖庄园”项目的进展情况。公司太湖庄园项目于2008年9月取得土地证，面积为491,460平米（737亩），其中一期用地面积221,600平米（332亩），规划总计容面积80,517平米，分为公建区、A、B、C、D、E、F岛。公建区包括公寓216套、会所和商铺，A岛包括联排15栋和独栋24套、BCDEF岛全为独栋别墅计71套。目前一期的公建区及A岛已全部竣工，于2010年开始预售；BC岛主体已基本完工，已取得预售许可证，目前正在进行外管网和绿化工程施工；DEF岛尚未动工。在持续调控的房地产政策等大环境影响下，加上太湖庄园项目周边市政配套不全等诸原因，目前该项目的销售情况和经营业绩均不理想。太湖庄园项目一期剩下的D、E、F岛及二期项目均未有具体的开工计划。
3、常州万泽置地房产开发有限公司，注册资本7,000万元，法定代表人：方旭。公司持股比例100%。报告期实现营业收入1,560.19万元，净利润-1,637.94万元。
（1）公司的万泽大厦项目的销售情况。常州万泽大厦项目占地11545平米（17.32亩），计容总建筑面积44212平米，其中公寓24917平米，共498套对外销售；酒店17475平米，为自持物业，规划219间客房；另有配套商铺1820平米，为自持物业。2013年度万泽大厦公寓实现销售回款1359万，截止到报告期末，该项目累计实现销售回款14759万。常州万泽玛丽蒂姆酒店已于2013年11月8日正式开业，此次携手欧洲排名第二的德国玛丽蒂姆酒店集团创建常州第一家“纯正德系酒店”，将具有异国特色的居住体验和玛丽蒂姆宾至如归的服务理念带到常州。
（2）公司另储备有两块土地：一块位于武进区雪堰镇潭底湾，面积60亩，于2011年11月取得土地证，规划用途为商业和住宅用地；一块位于武进区雪堰镇小城湾，面积43.16亩，于2012年6月取得土地证，规划用途为商业用地。上述两个地块目前均未计划开发，政府有关部门也已向公司出具相关证明文件，允许公司推迟开发上述地块。
4、深圳市万泽碧轩贸易有限公司，注册资本8,000万元，法定代表人：毕天晓。公司持有比例100%。报告期实现营业收入7,069.11万元，净利润217.85万元。
5、西安新鸿业投资发展有限公司，注册资本20,000万元，法定代表人：关振芳。公司持股比例50%。报告期实现营业收入81,509.31万元，净利润-650.89万元。
西安新鸿业公司的“鸿基新城”项目拟分三大期开发建设，其中一大期开发拟用地1033亩，包括26#、20#、23#、24#、27#五个地块，其中26#一、二期已于2013年9月取得《竣工验收备案表》。目前正在开工建设的是26#三期、20#、23#及24#地块。
6、万泽实业股份有限公司热电一厂。注册资本5,200万元。法定代表人：黄振光。公司持股比例100%。报告期实现营业收入2.42万元，净利润-136.10万元。目前热电厂土地的三旧改造正着力加强与地方政府及规划部门的沟通和配合，推进项目的进展。
报告期内取得和处置子公司的情况
□适用 √不适用
（七）2014年1-3月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
（八）公司控制的特殊目的主体情况
不适用
（九）公司未来发展的展望
1、对未来宏观发展形势的看法
2014年，党的十八大以及十八届三中全会的召开将引领中国经济领域改革走向深入，新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法的调整，政府进一步转变职能，市场将在资源配置中发挥决定性作用。房地产调控向市场化和区域差异化方向转变，土地改革和城镇化建设为房地产发展打开空间，为企业做大做强创造了条件。但流动性趋紧、资金成本高企的态势难以改变，房地产行业跑步进入规模化竞争时代。审慎乐观是公司在新一年应有的基本态度。
2、2014年工作的指导思想
2014年公司将积极应对竞争和挑战，把握当下、着眼未来，精打细算强化成本管控，精益求精提升管控水平，把握机遇，顺势而为，加快发展，力促盈利水平再上新台阶。
3、公司面临的风险
政策风险：2014年，房价上涨压力较大的一线城市和部分二线城市的房地产调控政策可能进一步升级，限购限贷政策在短期内难以取消，房产税全面开征的时间越来越近，房地产行业依旧是重点调控领域。
市场风险：2014年，伴随调控政策影响的加深，市场预期可能发生改变，从而导致市场成交量下滑，这将给公司销售工作带来直接压力，土地市场将继续保持激烈竞争的局面。新产业的投资，同样面临着市场风险、经营风险。
资金风险：2014年，房地产行业间接融资环境难有实质性改善，资金成本仍将偏高，销售资金回笼难度加大，上市房企再融资四年后重新开闸使房企直接融资扎堆，资本市场面临考验，可能推高再融资审核标准。
4、未来发展的展望
公司继续以房地产开发为主业，深入演绎“人、自然、建筑和谐共生”的建筑思想，有计划、有步骤的实施“住宅+商业”的产品战略，不断探索“绿色节能低碳产业园”的开发，打造强大的万泽品牌。
加强资本运作，依托各类资源，发挥企业品牌效应，大力推进公司创新发展。尝试新产业的投资，促进公司多元化的发展，实现企业跨越式发展。
全面提升管理水平，加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效能；打造开放式的学习平台，激发企业创造力，打造适应时代变化的领导力。时代的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求，也为企业的成长提供了更加广阔的空间。未来公司将在巩固传统业务的基础上，争取在新行业有一定的突破，在项目运营模式上创新和关注新的细分市场机会。积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。
四、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
无
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
（1）与上期相比本期无新增合并单位。
（2）本期减少合并单位1家，原因为：
公司全资子公司常州万泽置地房产开发有限公司与其全资子公司常州万泽国际酒店有限公司于2013年度进行了吸收合并，常州万泽国际酒店有限公司于2013年9月30日办理了工商注销登记手续。
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
万泽实业股份有限公司董事会
董事长（签名）： 林伟光
二O一四年四月二十四日